汉中地区房产税征收方案探析

王辰宇 冉珂鑫 任越 卢照辉

摘 要：本文依据汉中地区的基本经济情况，通过调查和分析汉中地区居民收入情况、消费水平以及居民住房保有率情况，结合我国现行房产税制度，对比上海、重庆两个试点地区的房产税征收政策，提出适应于汉中地区的房产税征收方案，以期对汉中地区的房产税征收提供参考。

关键词：汉中地区;房产税;征收方案

房产税被外界期许是调控房价、调节贫富差距的利器，然而，国家2012年开始推行房产税的征收试点，其主要目的是规范房地产市场，让其健康有序运转。因此，怎么收、税率怎么算、针对什么人群、针对什么情况等一系列问题都需要详细商讨。本文通过对汉中地区基本经济情况、居民收入情况、消费水平以及居民住房保有率的调查分析，结合我国现行房产税制，并分析上海、重庆试点地区的房产税征收政策，提出适应于汉中地区的房产税征收方案。以期通过对汉中地区的房产税征收，能够调节汉中地区的房地产销售，使得在不影响居民生活的条件下，一方面使房地产市场逐渐趋于健康发展，另一方面也增加国家的税收收入。

一、汉中地区基本经济状况分析

（1）汉中区域经济特点

经过多年发展，汉中市综合竞争实力稳步提升，生态和文化潜能得到进一步释放，随着汉中交通网络不断完善，汉中航空智慧新城、镇巴天然气勘探和开发等重大项目加快推进，汉中兴元生态旅游示范区、滨江新区等一批城市新区相继建设，汉中的发展已站在一个新的起点上。以加快转变经济发展方式为主线，循环发展为引领，全面推进工业化和城镇化进程，深化改革开放，壮大区域经济，着力保障和改善民生，努力把汉中建设成为陕甘川毗邻的经济强市、特色鲜明的文化名市、生态良好的宜居城市。

虽然近几年汉中经济发展迅速，但是就目前汉中的经济发展情况来看，汉中仍属于经济较落后地区。

（2）居民经济情况

1.居民收入情况

自2014年至2017年汉中市整体居民收入水平呈增长趋势。其中城市居民收入增长幅度较大，从2014年到2017年增长了3207元。农村居民收入处于稳增状态，从2014年到2017年增长1733元，较城市居民收入相比增长幅度较小。（以下数据均来自于汉中市统计局）如下图1所示：

2.居民生活消费支出

按汉中市人民政府统计数据来看，2017年汉中市居民人均消费支出情况。

从表中可以看出，2016年至2017年汉中市居民消费结构不断向休闲舒适型消费转变。其中，食品烟酒消费占比最大，为29.1%，医疗保健消费增速最快，达到了9.5%，另外在居住、交通通信、教育文化娱乐方面增速较为明显，呈8%左右的增速稳步增长。据2017年占比数据显示，居住占较大比例，为20.7%，说明汉中市居民对居住需要不断提高，居住消费进一步提升。

（3）汉中地区住房情况调查

1.居民住房价格调查

汉中地区近三年房价均价走势。

从上图可以看出，2016年至2018年汉中市房价增长1100元。其中2017年是汉中房价的一个分界点，在2017年之前的相当长的一段时间里，汉中地区的房价基本处于3000-4000元之间，之后由于市场需求的增加以及汉中地区经济的发展，汉中地区房地产行业进入一个快速发展时期，虽然在2017年上半年房价有所回落，但是在之后房价仍一直处于逐渐增长的形势。

针对汉台区、南郑区、城固县三区部分楼盘2018年房价展开调查，得出2018年汉中地区不同房价所占比例。目前漢中地区房价每平米在3000-6500元之间，由于其结构、地段、环境等因素的影响，房价有所不同。据调查数据显示，汉台区尤其临近“新泰·滨江花城”的房价较高，而在其他各县区的房价略有降低。虽然汉中地区的高档房较少，但其房价每平米也达到了13000元，为普通商品房房价的两倍，所以在征收房产税方面，高档房需要重点关注。

2.居民住房基本情况

对汉中市部分小区居民住房保有率做出调查，并结合汉中市房产交易中心数据，比较2017年和2018年汉中市居民住房保有率。从2017年至2018年汉中市居民对住房的保有率呈5%左右的比例稳步增长。表明随着汉中近年来经济不断发展和物质基础的改善，居民对居住品质的要求提高，对住房的需求逐渐发展为一种刚性需求。

二、我国现行房产税制

1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。现行的房产税是第二步利改税以后开征的。

以下是我国房产税的基本征收情况：

（1）征收范围

房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

（2）征收标准

房产税征收标准从价或从租两种情况：

1.从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值;

2.从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。

从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%;按房产租金收入计征的，年税率为12%。

（3）房地产税率及计算

税率：实行0.5%～1.2%差别化税率。

征税面积：对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积扣除。

应纳税额：应纳税额=应税面积建筑面积交易单价税率

三、汉中地区房产税征收标准确定

（1）试点地区房产税基本情况

2011年1月28日，上海、重庆开始试点房产税。

重庆房产税征收范围较窄，仅仅包括独栋商品住宅、高档住房和外地三无人员（无户口、无职业、无户籍）二套以上购房，计税依据为房产交易价，并实行0.5%-1.2%的差别化税率。这基本抓住了抬高房价的要害问题，没有扩大化征收，此外，计价以市场成交价为准，简单可行。

相比于重庆方案，上海房产税征收范围广，包括本市居民家庭第二套及以上住房和非本市居民家庭在本市新购住房征收。计税依据为住房市场交易价的70%，并实行0.4%-0.6%的差别化税率。另外，对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积扣除。

（2）汉中地区房产税征收标准确定

1.汉中地区房产税征收标准分析

据调查结果显示，近年来汉中地区经济发展迅速，居民收入稳步增长。居民可支配收入和消费支出均逐年增加，住房需求逐渐成为刚性需求，负税能力明显提高。但是汉中地区经济状况相比较于试点地区重庆市和上海市有较大差距，所以在确定汉中的房产征税方面，要满足国家基础征税标准，同时也要结合汉中地区的经济情况，从而制定合理的房产税征收方案。

在征收对象方面，和上海市相类似，主要分为两类：本市居民家庭和非本市居民家庭。但是在不同性质住房征收方面，鉴于汉中地区高档住房少，所以征收范围主要集中在商品房。

在计税依据方面，上海市采用住房市场交易价的70%，重庆市采用房产交易价。针对汉中地区的经济情况和人均收入水平，对于商品房可采用住房市场交易价的80%左右作为计税依据，对于高档房可采用住房市场交易价作为计税依据。

在适用税率方面，与重庆市类似，采取0.4%-0.6%差别化税率。

在税收减免方面，根据汉中地区的经济情况，需要扩大税收减免范围，从而减少居民的税务负担。

2.汉中地区房产税征收标准确定

根据调查，汉中市普通商品房市场交易价为50-80万，高档房市场交易价为150-200万。对于普通商品房，若按房产市场交易价的80%、房产税率取0.5%，则每年应纳税额为2000～3200元;对于高档房，若按房产市场交易价，房产税率取0.4%，每年应纳税额为6000～8000元。基于汉中近年来经济不断发展，居民收入、消费水平不断增加，有足够的能力交税，提出适合于汉中地区的房产税征收方案。

3.税收对居民生活的影响程度

根据表1中的汉中市居民人均消费情况，若按上述方案纳税，则纳税后对居民经济的影响程度如下例所示：若增加的房产税为2000元，它在居民的消费支出中所占的比例為13.51%，对生活的影响程度较大，但征收的对象是无户籍、无企业、无工作居民的改善型住房，这样居民的购房意愿降低，达到稳定房产市场的目的。

总的来看，汉中地区若采用上述房产税征收方案，不会增加普通居民的税收负担。而且征收的税收收入将用于解决低收入家庭住房困难、保障性住房建设等民生问题，更能体现出房产税的调节收入分配、促进社会公平等重要作用。

四、综述

通过对汉中地区基本经济状况、居民经济情况和住房基本情况分析，结合我国现行房产税制，提出适应于汉中地区的房产税征收政策。该政策一方面限制了汉中居民购买房产的数量，避免了炒房的现象发生，另一方面税收将应用于解决低收入家庭住房困难、保障性住房建设等民生问题，调节税收分配，实现社会公平。

参考文献

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[3]梁晓茜税收公平视角下的房产税改革[J]黑龙江省政法管理干部学院学报，2015，（1）：93-95.

[4]陈霞，边江璐.浅谈房产税改革——以上海、重庆房产税改革试点为例[J].财政金融，2013.

[5]高云龙，李春丽。房产税征收及其对房价的抑制作用研究[J].价格月刊，2011.

作者简介：王辰宇，冉珂鑫，任越，陕西理工大学，土木工程与建筑学院工程管理1601班。

指导老师：卢照辉（1968—），女，副教授。工程管理专业教学与研究。