张家界市住房公积金贷款政策及对商业银行的影响

陈生霞

（人民银行湖南省张家界市中心支行，湖南 张家界 427000）

2018年以来，张家界市在全辖实行统一的住房公积金信贷政策，即第三套以上（含）住宅不予发放公积金贷款。2018年1-8月发放住房公积金贷款1137户，同比减少19.36%；发放贷款数额3.75亿元，同比减少13.59%。张家界房价均价在6000元左右，同比增长20%。销售火爆，没有存房。个贷率是公积金贷款与公积金存款余额之比，张家界地区的住房公积金个贷率已经超过80%，达到了融资极限。个贷率上升的原因是公积金支取政策改变，归还住房贷款本息可以提取公积金对冲还贷，由于居民住房贷款基数增大，公积金支取总额相应增加，从而减少了公积金存款余额。

表一：张家界市公积金贷款使用情况

表二：张家界房价情况

一、张家界市住房公积金贷款政策

（一）借款人申请个人住房贷款必须具备下列条件：

1、连续按月缴交住房公积金6个月以上（含6个月）。

2、查询信用报告，信用状况良好，有经济收入，能按期偿还贷款本息；对连续逾期3期以上（含3期）或累计逾期6期以上（含6期）的原则上不予发放贷款。

3、偿还贷款本息与家庭月收入之比不超过50%，其他债务的也包含在偿还贷款本息内加以扣除。

4、具有管理中心认可的资产进行抵押。

5、已发放住房公积金贷款的，必须先偿还先前贷款，才能再次申请住房公积金贷款。

（二）贷款额度、期限及利率

1、借款人可先提取本人及配偶的住房公积金用于支付购房价款，不足部分向管理中心申请个人贷款，但提取与贷款总金额不得超过购房价款。

2、借款人可先提取本人及配偶的住房公积金用于支付购房价款，不足部分向管理中心申请个人贷款，但提取与贷款总金额不得超过购房价款。住房公积金贷款最长期限为30年，不得超过借款人自贷款发放之日到国家法定离退休年龄延长5年。

3、根据当地房价收入比及住房公积金可使用资金规模的具体情况，第一次公积金贷款为所购房屋的70%；第二次公积金贷款为所购房屋总款的60%；本地区贷款的最高额度为50万元。三套房以上（含三套）的使能使用公积金贷款。

4、贷款利率按中国人民银行的规定执行。公积金贷款利率：5年以内（含）2.75%，5年以上3.25%，第二套房公积金贷款利率上浮10%。

二、各家商业银行2018年的按揭贷款情况

（一）农业银行张家界分行的按揭贷款情况

农业银行张家界分行个人住房贷款投放主要包括农民安家贷、军人贷款和一、二手住房贷款。合作的楼盘包括阳光水岸、丽景天下、天门一号、高盛澧园、山水印象、旅游大厦、慈利碧桂园、桑植紫御山水等8个楼盘。 1-8月共发放个人住房按揭贷款1123笔，金额45426万元；其中二手房按揭52笔，金额1904万元。住房销售价格最高7800元，最低3680元。单户贷款金额最高140万元，单户最低7万元，其中绝大多数为首套房贷款。住房贷款利率执行人民银行公布的基准利率上浮20%。没有发放第三套及以上房屋的按揭贷款。以上贷款大多数为非缴纳住房公积金人员的贷款。

（二）交通银行张家界分行的按揭贷款情况

交通银行张家界分行对城镇居民的主要消费信贷是个人住房按揭贷款，主要对张家界铭德置业有限公司开发的江与城项目、张家界湘浙房地产开发有限公司开发的山水印象澜庭项目等5个项目发放按揭贷款。1-8月共计发放按揭贷款91笔，金额4692.4万元。住宅销售价格最高的每平方米8655元、最低的每平方米5227元。我部单户住房按揭贷款金额单户最高的270万元，单户最低的15万元，其中绝大多数为一套房贷。住房按揭贷款利率在人民银行公布的基准利率基础上上浮10%-20%，没有发放第三套及以上房屋的按揭贷款。以上贷款绝大多数为非缴纳住房公积金人员的贷款，因此公积金贷款对我行商业贷款影响较大。从目前张家界市住房市场整体供求市场情况看，受棚户区拆迁影响，目前新供应的住房面积与在建的住房面积与市场需求之前还存在一定缺口，短期内市场一房难求的局面难以改变，估计短期内市区核心地段住房价格趋于稳定，销售去库存速度依然较快。

（三）张家界农商行的按揭贷款情况

张家界农商银行对城镇居民的主要消费信贷是个人住房按揭贷款，今年主要对中乐房地产开发有限公司开发的公园世家、昊天房地产开发有限公司开发的珑璟湾等5个项目发放住房按揭贷款。1-8月共计发放个人住房按揭贷款396笔，金额16757万元。住宅销售价格最高的每平方米12080元、最低的每平方米5180元。单户住房按揭贷款金额单户最高的102万元，单户最低的14万元，其中绝大多数为一套房贷。住房按揭贷款利率在人民银行公布的基准利率基础上上浮10%-20%，没有发放第三套及以上房屋的按揭贷款。以上贷款绝大多数为非缴纳住房公积金人员的贷款。

三、住房公积金贷款对居民、开发商和商业银行的影响

住房公积金贷款受到居民的一致欢迎，买房优先申请公积金贷款。公积金贷款3.25%的年利率远远低于商业银行的住房按揭贷款利率，家庭最高50万的公积金贷款完全可以覆盖平均总价在70万左右的张家界地区公寓楼。开发商也是愿意首选公积金按揭贷款，因为公积金贷款审批权限就在当地，环节少，速度快，10天左右就能放款。而商业银行一般需要省级分行审批，时间长，要求严，一般需要几个月。住房公积金政策的改变，对商业银行的按揭贷款挤压效应非常大，商业银行的住房按揭贷款比例持续下降。2017年以来公积金贷款额度放大至50万以后，贷款呈快速大幅增长之势。2016年底公积金贷款余额为19.84亿元，2017年1月至2018年8月之间20个月内，张家界市公积金贷款增加8.04亿元，增幅高达40.52%。同期各家商业银行全部住房按揭贷款仅增加32.61亿元，增幅为64.70%。公积金贷款增长总量占了银行住房按揭贷款增长总量的四分之一。

四、政策建议

（一）建议进一步落实国务院有关“放管服”相关工作要求。不断优化住房按揭贷款相关备案、抵押登记流程和手续。如向商业银行开通不动产登记系统查询端口，实现实时查询已受理的住房按揭贷款抵押登记或备案情况。由于开发商购地款、税款未交清或其他手续不齐，导致房产证迟迟办不下来。建议政府加强部门协作，加快办证进度，为银行合法保全资产提供合法证件。

（二）建议人民银行牵头，协调公积金中心加快放开个人住房公积金缴存和公积金贷款等相关数据情况，为进一步建立健全本地居民诚信体系和信用数据库建设奠定基础，为商业银行等金融机构充分挖掘个人住房贷款客户信用数据、更好发挥信用价值、满足个人住房按揭贷款客户的融资需求。

（三）建议人民银行统一银行住房楼盘按揭贷款的放款条件。有的银行在开发商取得预抵押登记证后才能放款，有些银行可凭网签合同放款，形成不良竞争。同时要严格落实住房按揭贷款资金支付监管规定，防止炒房投机行为。

（四）建议对住房市场价格进行有效调控，防止价格虚高。目前个人贷款不良率较低，但如果任由房价过快增长，居民的收入水平没有相应增长，必然会出现按揭贷款断供情况出现，银行不良资产将会上升。

（五）由于住房开发贷款紧缩，开发商普遍缺资金，某些开发商存在民间借贷行为，导致银行更加谨慎，惜贷拒贷情况增加。没有银行资金支持，开发商后期开发意愿减弱。建议银行信贷政策缓和一些，不要全国一刀切，太猛太狠，导致某些房地产公司资金链断裂。

住房公积金贷款在解决职工住房资金方面起到了巨大的支撑作用，同时利率低，审批手续简便，深得居民的青睐，对商业银行按揭贷款起到了一定的冲击作用。但是公积金缴存总量毕竟有限，加之公积金提取政策进一步放松，可用资金会随之减少，对商业银行按揭贷款的影响也会趋缓。