浅谈商业银行不动产抵债涉税风险分析及防范

陈虎 贵州诚隆会计师事务所有限公司

最近几年，受经济环境的影响，商业银行贷款客户无法偿还到期债务的情况十分严重，导致不良资产规模持续上升，商业银行面临经营和监管的双重压力，无论是从自身经营需要还是来自监管的压力，不得不采取各种非现金清收等方式来化解信贷风险，降低不良贷款，最终达到盘活信贷资产的目的。以物抵债也成为银行快速实现清收和压降不良资产的重要方式和手段，其中以不动产抵债是最主要的形式。当然以房抵债由于受税收政策影响、管理难度大等多种因素影响，在当前较多地区不动产有价无市的背景下，抵债不动产很难实现快速变现，因此，银行主动实施以物抵债的意愿并不强烈，多数情况下是被动接受法院的裁定，以物抵债在一定程度上也是大多数商业银行最无奈的选择。

商业银行在接收、持有、处置不动产过程中受到市场主体、税收、法律等因素制约，面临抵债资产的实物瑕疵、权利瑕疵、估值过高、涉税等诸多风险。尤其是接受不动产抵债的涉税事项较为复杂，纳税风险较大，本文就如何应对、化解不动产抵债的涉税风险进行分析和阐述，对商业银行接受不动产抵债减少涉税风险提供参考建议。

一、不动产抵债涉税风险

（一）协议内容涉税风险

商业银行与债务人签订抵债协议过程中，由于业务部门人员税务知识的欠缺，往往只关注合同协议的价款，较少关注到合同协议价款是否属于含税价，含税与否将直接影响企业缴税额和抵扣税额的大小。

商业银行在收到抵债不动产后，为盘活资产，会想方设法尽快处置抵债不动产。但在实际交易过程中，因不动产过户的涉税事项较为复杂，购买方往往会倾向于采取包干价的形式与银行订立资产转让协议，即交易过户环节购买方承担的税款均包括在合同包干价内。

上述两种情况，如协议条款未中对价款是否含税，以及税金承担方式作明确约定，税务机关会认定按合同全部价款作为计税依据，造成银行实际税负增加。

（二）不动产抵债财务核算涉税风险

商业银行在接收抵债不动产过程中，根据抵债不动产的产权人不同，可能涉增值税、印花税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、契税等税种。多数情况下，由于债务人已无法履行债务，税务机关为避免税源流失，对不动产过户产生的土地增值税、企业所得税等税费，会采取核定征收的方式，商业银行为尽快将产权过户到自身名下，不得不承担应由原债务人承担的税费。如商业银行财务核算中未区分由债务人和商行银行各自应承担的税费，在企业所得税汇算时，容易疏忽，把应由债务人承担的税费在企业所得税前列支，漏做纳税调整，可能导致被税务机关处罚的风险。

（三）抵债不动产持有期间的涉税风险

商业银行在接受以不动产抵偿债务后，由于市场因素影响，在短期内难以转让出售，若财务部门与业务部门沟通不畅，实物管理与账务处理脱节，容易造成未在规定期限内申报或漏申报缴纳房产税、土地使用税等税款，也会带来税务处罚风险。

（四）不动产处置环节涉税风险

1.增值税风险

一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应按取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置的原价或者取得不动产时的作价后的余额，按5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税，此处涉及两方面风险：

（1）计税依据涉税风险

[15][16]David B. Myers, “Marx’s Concept of Truth: A Kantian Interpretation”, Canadian Journal of Philosophy, Vol. 7, No. 2,1977,p.316, 325.

根据有关规定，按5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，商业银行在预缴税款环节可按出售取得的全部价款和价外费用扣除不动抵债的作价后的差额作为预缴税款的依据。但在向机构所在地国税机关申报纳税时，上述规定并未明确纳税人能以差额作为计税依据申报纳税，如以差额作了纳税申报，可能遭致税务机关处罚风险。

（2）纳税申报环节风险

根据现行规定，一般纳税人转让不动产，纳税人应按照规定向不动产所在地主管地税机关预缴税款（或按预征率向不动产所在地预缴纳税款），向机构所在地主管国税机关申报纳税。如未按规定申报，也可能面临被税务机关处罚的风险。

2.契税风险

由于不动产的购买人的基本情况不同，交易产生的税负也有很大不同。如不动产的购买方为个人，根据现行税法相关规定：个人购买90平米以上的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，契税税率减按1.5%征收。购买90平米及以下的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，契税税率减按1%征收。如果住房虽为普通住房，但不属于购买方家庭唯一住房的，契税税率应按3%征收。如果抵债的住房为非普通住房，无论是否为家庭唯一住房，均按3%的税率计算缴纳契税。如转让协议中约定应由购买方承担的过户税费已包含在协议价款中，银行方未在转让前对购买方的情况作详细了解，则可能承担较高的税收负担。

二、不动产抵债业务涉税风险防范

（一）完善内控制度

商业银行应建立完善抵债资产管理办法，明确抵债资产相关信息的收集、传递和处理流程，明确资产处置部门、财务部门的职责，充分利用计算机信息系统，建立一套操作性较强、便于控制的日常信息沟通系统，确保财务部门和业务部门保持有效衔接和沟通，防范信息沟通不畅带来涉税风险。

（二）提高纳税风险意识

商业银行高级管理层，必须高度重视纳税风险的管理，一方面要加强本单位的制度建设，同时更要从自身做起，树立纳税风险意识，对纳税风险应时刻保持警惕，针对风险产生的原因，采取积极有效的措施，预防和减少纳税风险事件的发生。

（三）加强员工培养，提升综合素质

（四）提前对抵债资产进行详细的调查

在接受不动产抵债前，业务部门要对涉及不动产进行实地调查，详细了解实物资产现状，并到不动产登记管理部门核实，了解资产是否存在产权上的瑕疵、欠税、以及是否涉及其他法律纠纷等，避免缴纳抵债相关税款后才发现实物瑕疵、权利瑕疵等，给银行造成不必要的损失。

（五）做好抵债、处置环节的协议签订

在签订抵债协议过程中，财务部门要提前参与到抵债、转让协议的条款拟定中来，从财务的角度提涉税处理建议，并提请本行法律合规部门专业人员或法律顾问对合同协议文本进行审核把关，在抵债协议中约定，明确合同条款，如出现抵债不动产的权利瑕疵，导致产权无法变更过户到商业银行名下的，已缴纳税费的风险和损失由债务人承担，避免缴纳税金后无法过户带来的风险。

处置抵债不动产时，应加强对交易对手基本情况的了解，并在协议中约定价款为含税价，并明确过户产生的税费根据税法的规定由各方自行承担，一方面，可锁定银行的纳税成本，避免不动产购买方的基本情况不同而增加银行纳税成本。同时可避免因协议未约定价款是否为含税价，被税务机关以全部价款计征增值税等相关税金，给商业银行增加纳税成本。也可避免出现法律条款瑕疵，给银行带来纳税风险及其他损失。

（六）做好抵债不动产的台账登记

登记好不动产抵债资产的明细台账，按税法规定做好抵债的不动产处置前的不动产税、土地使用税的纳税申报工作，避免疏忽，造成漏申报。同时，财务人员在年度终了，根据台账做好不动产相关的企业所得税的纳税调整，避免漏作应纳税所得额调增，规避被税务机关处罚的风险。

（七）加强与税务机关主动沟通，营造良好的税企关系

国地税机构合并后，相关税收征管职能也进行了合并，但由于原国地税的有关政策衔接上还需要进一步梳理，商业银行应注意日常加强与税务机关的沟通，在办理不动产抵债、转让过程中，对税收政策规定理解不透的地方，提前与税务机关沟通，寻求税务机关给予纳税辅导，避免出现对税收征管政策理解偏差带来纳税风险。

总之，企业在接受以不动产抵债接收、持有、转让环节，不要只注重协议内容的法律风险，而忽视协议内容带来的企业纳税成本的影响。银行财务人员、业务人员在业务办理过程中要做好沟通协调，防范涉税风险，也需要企业财务人员、业务人员熟悉税法及有关法律的规定，才能防范风险于未然，减少不必要的经济损失。