我国住房公积金贷款流程存在矛盾的博弈分析

周雯珺 王斌 方雷

【摘 要】 通过对购房者资金需求的问卷调查发现，我国住房公积金贷款流程中存在一个基本矛盾，即公积金贷款坏账风险与低收入职工住房保障之间的矛盾。为了解决该矛盾，课题组建立博弈模型分析，得出扩大公积金贷款受益范围是均衡情况下公积金管理部门的最优选择。但是，伴随着公积金贷款申请条件的降低，必然带来坏账风险的增加。基于此，公积金管理中心应该在贷款全过程中制定必要的资金监控机制，使坏账风险控制在可承受范围内。

【关键词】 住房公积金； 贷款矛盾； 博弈分析； 资金监控

【中图分类号】 F293；F224.7 【文献标识码】 A 【文章编号】 1004-5937（2018）11-0130-04

一、引言

近年来，我国房价高涨，购房已经成为城市居民的沉重负担，贷款随之成为购房者的必要选择。由于公积金贷款利率低于商业银行贷款利率，住房公积金贷款毫无疑问成为购房者贷款的首选[ 1 ]。另外，出于安全性考虑，我国现有公积金贷款政策规定只有一定偿还能力即中高收入家庭才可以申请公积金贷款。周京奎认为我国住房公积金制度的受益群体已经向中高等收入群体倾斜，加剧了利益分配的不公平性[ 2 ]。很多低收入缴存职工可能永远无法获得公积金贷款，而且被迫以低于市场利率的水平进行（养老）储蓄，为能够获得按揭贷款的收入较高的家庭提供补贴。文章通过问卷调查建立博弈模型，分析公积金贷款申请条件的不合理性，讨论是否应该降低贷款申请条件，让更多职工享受到公积金贷款优惠。

二、公积金贷款需求情况的问卷调查分析

为了了解购房者对公积金贷款的需求，以及公积金贷款资金的供给是否能够满足购房者，笔者设计完成问卷调查。问卷包括：被调查者收入情况及工作性质；近期是否存在购房意愿；购房（不购房）的原因；以何种形式支付购房款；如果贷款购房，贷款额占总房款的比例以及是否通过住房公积金取得贷款；如果取得住房公积金贷款，贷款额是否充足；如果没有取得公积金贷款，原因是什么等共计10个问题。课题组通过到各售楼中心以及商场、超市等人流密集场所随机发放问卷300份，合计收回问卷229份，其中有34份未完整填写重要内容，为无效问卷，有效问卷195份。195名被调查者分别来自于8种职业，其中公务员及事业单位从业者72名，占全部样本的36.92%；银行及其他金融机构从业者12名，占全部样本的6.15%；国有企业职工18名，占样本总数的9.23%；民营企业职工41名，占样本总数的21%；自主创业者（包括网店业主）9名，占样本总数的4.62%；服务业者19名，占样本总数的9.74%；进城务工人员11名，占样本总数的5.64%；其他职业从业者13名，占样本总数的6.67%。因此，被调查结果有一定可信度。

（一）關于被调查者购房意愿的调查分析

根据调查问卷结果，被调查者中有112名有购房意愿，占样本总数的57.43%，并且大部分有意购房者的收入较高，月薪在3 000元以上。剩下83名被调查者不购房的原因主要有两种：一是家中已有多套住房，这部分调查者占样本总数的24.7%；二是有16.15%的被调查者由于房价过高，无力承担，放弃买房意愿。

（二）关于被调查者购房款支付方式的调查分析

112名有购房意愿的被调查者中，98名受访者表示由于房价高涨，无法一次性支付购房款，会选择申请购房贷款，占有购房意愿被调查者的87.5%；49名受访者表示准备并且能够通过公积金贷款，意向贷款额为公积金贷款限额40万元。但受访者均表示，由于房价高涨，贷款额占房价总额的比例较低，付款压力很大，希望公积金管理部门能够提高公积金贷款限额。

37名受访者表示希望通过公积金取得贷款，但是并不符合公积金贷款政策，无法取得公积金贷款。其中，23名受访者表示由于收入较低不符合公积金贷款条件，不能取得公积金贷款；11名受访者表示由于没有偿还完之前公积金贷款额，不能再次取得公积金贷款；3名受访者由于其他原因无法取得贷款。

另有12名受访者由于没有缴纳住房公积金，从而无法取得公积金贷款。

通过问卷调查分析得出由于高涨的房价，以及公积金贷款利率低于商业贷款利率，公积金贷款已经成为购房者的首选。但是，仍有受访者表示由于公积金贷款要求较高，许多需要贷款购房的公积金缴存职工无法取得公积金贷款。而收入较低是阻碍缴存者贷款的主要原因。

三、住房公积金贷款流程存在的矛盾及博弈分析

（一）我国公积金贷款流程存在的矛盾

按照现有住房公积金贷款政策，只有缴存住房公积金一年以上并且具有一定偿还能力的缴存职工才可以向公积金管理中心申请使用住房公积金贷款[ 3 ]。这与课题组问卷调查结果——住房公积金贷款条件较高，导致许多低收入家庭无法取得公积金贷款相一致。这个政策的制定存在一定合理性。作为一种公众资金，资金的安全至关重要。毫无疑问，低收入职工的还款能力较低，极易发生无法偿还贷款的情况（即坏账风险），损害了其他缴存职工的利益。基于此，公积金贷款保持了较高的审批条件。

与之相对应的是大部分被调查者有意愿购买商品房，但是近年来房价高速上涨，导致购房者对公积金贷款的需求日益增加，尤其对于中低收入家庭来说，贷款买房已经成为购房的必要条件，也是唯一选择。按照住房公积金制度建立初衷，无法全款买房的公积金缴存人应该都能使用公积金贷款，从而广泛改善职工居住困难的情况。基于此，公积金贷款门槛应该很低，大部分缴存公积金的职工均可以享受到公积金贷款的政策优惠[ 4 ]。这就产生了公积金贷款领域的矛盾：公积金贷款坏账风险与低收入职工住房保障之间，即是否应该降低住房公积金贷款申请条件的矛盾。

（二）针对贷款流程矛盾的博弈分析

1.模型假设

（1）公积金管理部门以缴存职工利益最大化为目标。课题组通过比较现有政策下缴存职工的效用（用E表示）与降低贷款申请条件后的职工效用（用E表示）进行比较，效用大的方案为最优选择。

（2）在进行博弈分析时，按照收入高低将研究对象分为两类：一类是符合现有公积金贷款条件的缴存职工，即所谓的高收入者，用A表示；另一类是不符合现有公积金贷款条件的缴存职工，即所谓的低收入者，用B表示。

（3）所有的缴存职工均为理性人，所做的选择均能使自身利益最大化。对于公积金贷款，缴存职工能做的选择主要有以下两种：贷款（用Y表示）或者不贷款（用N表示）。当职工选择贷款时，又存在两种可能：按时偿还贷款（用P表示）以及不偿还贷款（用D表示）。

（4）假定缴存职工不存在恶意违约的情况，因此高收入者都能按时偿还贷款额，仅有低收入者存在无法按时偿还贷款额的可能。

2.模型的建立

低收入者和高收入者都是公积金缴存人，所以笔者关注的是二者受益程度合计数的比较。因此，缴存职工效用应该是高低收入职工效用之和。最优选择就是能够使高低收入者效用之和最高的公积金贷款政策[ 5 ]。用公式表示如下：

E=EA+EB E=EA+EB

Col=Max（E，E）

在现有公积金贷款政策下，高收入者有两个选择——贷款或者不贷款，而低收入者只有一个选择，那就是不贷款。如果扩大公积金贷款覆盖面，降低贷款申请条件，在现有政策下不符合公积金贷款条件的低收入者就可以享受公积金贷款。那么，高收入者仍然有两个选择：贷款或者不贷款。低收入者也可以选择贷款或者不贷款，并且由于低收入者存在无法到期偿还贷款的风险，就会出现三种情况：贷款并且到期偿还、贷款并且到期不偿还、不贷款。所以，EA、EB均为多种情况下多效用的合计。每一种情况下效用的取值均取决于该种情况的期望值以及发生的概率，而发生的概率取决于高低收入者所作的选择。用公式表示如下：

EA=EA（Y，N）×Prob（Y，N）+EA（N，N）×Prob（N，N）

EB=EB（-，N）×Prob（-，N）

EA=EA（Y，N） × Prob（Y，N）+ EA（Y，Y，P）×Prob （Y，Y，P）+

EA（Y，Y，D）×Prob（Y，Y，D）+EA（N，N）×Prob（N，N）+

EA（N，Y，P）×Prob （N，Y，P）+EA（N，Y，D）×Prob（N，Y，D）

EB=EB（Y，N）×Prob（Y，N）+EB（Y，Y，P）×Prob （Y，Y，P）+

EB（Y，Y，D）×Prob（Y，Y，D）+EB（N，N）×Prob（N，N）+

EB（N，Y，P）×Prob （N，Y，P）+EB（N，Y，D）×Prob（N，Y，D）

3.博弈過程的分析

（1）期望值的计算

在现有政策下，无论高收入者还是低收入者，只要不贷款，公积金存款利率均按银行存款一年期定期存款利率计算[ 4 ]。按照中国人民银行发布的2015年10月24日起执行的利率政策，银行存款一年期基准利率为3.3%。假定现在有公积金存款100元，那么，不贷款者每年能获得的收益就是3.3元。贷款者均为高收入者，其能够获得收益主要有两部分。一部分是以低于商业银行的利率贷款。现在公积金贷款利率比商业银行同期贷款利率低2.1%～2.45%，取平均数为2.275%，则100元公积金贷款能少支付2.275元的利息。另一部分是能享受到房价上涨带来的收益。国家统计局发布的数据显示，2016年是我国房价疯狂上涨的一年，全国商品房平均销售价格上涨10.05%。那么，100元公积金贷款买房能获得房价上涨收益为10.05元。基于此，公积金贷款者能获得的总收益为12.325元。

如果扩大贷款覆盖面，在低收入者不贷款的情况下，各方受益程度与现在政策一致。如果低收入者选择贷款，并且能够按期偿还，高收入者的利益并不受影响，仍然是不贷款能获得3.3元的收益，贷款能获得12.325元的收益。矛盾博弈如图1。

如果低收入者选择贷款，并且到期无法偿还贷款，此时，高收入者的利益肯定受损。如果高收入者没有贷款，那么，其公积金存款被贷给低收入者并且无法收回的收益程度为-100元；如果高收入者使用了贷款的权利，那么，虽然公积金存款贷给低收入者无法收回会存在利益损失，但与没有贷款者相比，还享受了贷款所带来的好处12.325元，二者相抵，其受益程度为-87.675元。对于低收入者而言，由于没有偿还贷款，100元的公积金贷款本金也成为其受益金额的一部分，这样，低收入者能获得的好处为112.325元。虽然，不偿还贷款也会使低收入者诚信受损，丧失了再次贷款的可能。但是，考虑到低收入者再次贷款的可能性相对较低，我们忽略了诚信受损给低收入者带来的成本损失。则低收入者能获得的好处为112.325元。

（2）概率的计算

现有政策下，在这个博弈中低收入者能获得的期望收益EB为3.3元，高收入者能获得的期望收益取决于贷款比例。根据统计数据，2017年我国住房公积金个贷率约为60%，则Prob（Y，N）=60%，Prob（N，N）=40%。高收入者的预期收益EA=12.325×60%+3.3×40%=8.72（元）。则：

E=EA+EB=12.02（元）

如果扩大贷款覆盖面，高收入者的选择不受影响，高收入者的贷款率仍为60%，而低收入者有能力全款买房的可能性较低，选择贷款的比例应该高于高收入者，根据课题组的调查问卷结果估计低收入者贷款的概率为70%，不贷款的概率为30%。现在银行的坏账率上限为5%，而根据非官方的数据统计，浙江地区尤其是温州地区民间贷款的坏账率可能已经达到40%的极限。由于低收入者的还款能力较低，按照最高坏账率计算，坏账率为40%。这样，如果低收入者与高收入者同时行动，高收入者可能的收益以及发生的概率如下：

EA（Y，N）=12.325，Prob（Y，N）=60%×30%=18%；

EA（N，N）=3.3，Prob（N，N）=40%×30%=12%；

EA（Y，Y，P）=12.325，Prob（Y，Y，P）=60%×70%×60%=25.2%；

EA（N，Y，P）=3.3，Prob（N，Y，P）=40%×70%×60%=16.8%；

EA（Y，Y，D）=-87.675，Prob（Y，Y，D）=60%×70%×40%=16.8%；

EA（N，Y，D）=-100，Prob（N，Y，D）=40%×70%×40%=11.2%。

這样，高收入者在扩大覆盖面情况下的预期收益为：

EA=12.325×18%+3.3×12%+12.325×25.2%+3.3×16.8%+（-87.675）×16.8%+（-100）×11.2%=-19.54（元）

由于高收入者的还款能力较高，欠款可能性较小，低收入者的预期收益不受高收入者所做出贷款或不贷款选择的影响，直接由其自身选择决定。这样，低收入者可能的收益以及发生概率如下：给定低收入者不贷款的效用EB（-，N）=3.3，Prob（-，N）=30%；给定低收入者贷款并且按期偿还的效用EB（-，Y，P）=12.325，Prob（-，Y，P）=70%×60%=42%；给定低收入者贷款并且不偿还的效用EB（-，Y，D）=112.325，Prob（-，Y，D）=70%×40%=28%。这样，低收入者在扩大覆盖面情况下的预期收益为：

EB = 3.3 × 30% + 12.325 × 42% + 112.325 × 28%

=37.62（元）

则E=EA+EB=-19.54+37.62=18.08（元）

4.博弈结果

E>E，因此，扩大贷款覆盖面是均衡情况下公积金管理部门的最优选择。即针对公积金贷款领域的矛盾，管理部门应该侧重于普及公积金贷款受益范围，降低住房公积金贷款申请条件，使住房公积金不再是高收入缴存职工的“专有权利”，让低收入缴存职工也能享受到使用公积金贷款的权利。

四、拓宽住房公积金贷款覆盖面后的资金监管机制

按照博弈模型，我国公积金管理部门应该放宽公积金贷款覆盖面，使更多缴存职工可以享受到使用公积金贷款的权利。但是，如果扩大贷款覆盖面，随之而来的是资金无法按时收回形成坏账风险的增加，将严重影响广大缴存职工的利益，这也是当下公积金监管部门限制公积金贷款的原因。基于此，对住房公积金资金进行合理、必要的监管就显得极为重要。

（一）建立省级资金调度平台

由各省住房公积金监管办牵头成立住房公积金资金运营中心，负责对全省公积金资金进行调配和使用。各市公积金的沉淀资金全部汇总到运营中心统一运作，在全省范围内适度调节余缺。

1.建立专项账户

运营中心建立各市住房公积金管理中心专项账户，各管理中心该年可使用资金均反映在该专项账户中。划拨公积金用于职工贷款时，应由运营中心通过银行存款账户转账进行，不允许个人或监管单位自行提取，保证资金安全、有效运行。

2.运营中心可以统筹管理，进行资金异地调度

在全省公积金可使用规模范围内，运营中心可以根据各市职工贷款需求，统筹确定各市职工贷款资金供求量，在全省范围内，允许进行资金异地调度。这实现了资金的跨区域流动，有利于提高资金利用效率，增强住房公积金整体抗风险能力。

（二）建立风险预警机制

1.建立贷款审批额的预警

当公积金管理中心实际放款额接近监管部门制定的资金使用计划时，出现红色预警。此时，管理中心应减少或放缓缴存职工购房贷款审批，对于符合条件的购房贷款申请，可以延缓至下一年度。

2.建立贷款坏账风险的预警

首先，对于低收入缴存职工提出的购房贷款申请，应聘请专门的评估机构对缴存职工的还款能力进行评估，确定坏账风险等级。对于坏账风险极高的缴存职工提出的贷款申请，可以拒绝放宽；对于坏账风险较高的缴存职工建立专门档案，发放贷款后应全程监控，督促及时还款。

其次，应对公积金管理中心购房贷款的全年坏账损失进行预警。每年确定公积金管理中心当年可以承受的坏账损失，并确定坏账限额。对公积金管理中心当年已经形成的坏账进行累加并实时监控，当已形成的坏账损失接近坏账限额时，出现红色预警。此时，管理中心应减少对高坏账风险购房贷款申请的审批，将每年的坏账损失控制在可以承受的范围内。

（三）坏账发生后的应对措施

按照博弈模型，扩大贷款覆盖面，支持低收入家庭贷款购房，必然会增加公积金资金坏账风险。除了采用上述的监控措施尽量避免和减少公积金贷款坏账的发生外，还需要制定坏账发生时的应对措施。

1.分段发放贷款资金

一旦住房公积金管理部门放宽了公积金贷款条件，使低收入家庭也可以享受公积金购房贷款，无疑会增加资金坏账风险。为了尽量减少坏账形成时带来的损失，应按照贷款职工的还款情况，分段发放贷款所需资金。当低收入家庭贷款审批通过，具备放款条件时，向贷款者支付总资金额度的一定比例，比如50%。具体支付比例可以根据贷款职工的家庭收入、贷款额以及贷款职工家庭的未来支付承受能力确定。只有贷款职工能够按时、足额偿还月还款额，凭银行出具的还款单，公积金管理中心才应再次拨付资金。如果出现缴存职工无法偿还还款额情况，可以暂缓发放后续贷款资金。如果缴存职工由于临时困难无法按时偿还贷款额，可以根据情况给予一定的延缓期；如果缴存职工确实无法偿还贷款额并且在近期无法改变，管理中心可以拒绝继续放款。总之，要对拨付资金进行适当控制和监管，一旦发现贷款者丧失还款能力或挪用已发放公积金资金情况，应坚决停止公积金资金的发放，保证公积金资金安全。

2.建立坏账发生后的变现机制

当坏账发生时，首先应暂缓后续贷款资金的发放。此外，公积金管理部门还应该建立坏账发生后的变现机制。当贷款职工明确丧失偿还能力时，应该将贷款职工使用公积金贷款所购买住房所有权收回，变更商品房所有权归公积金管理中心所有。如果缴存职工需要居住，可以保留商品房的使用权，以出租形式允许缴存职工继续居住在商品房中。商品房市场价与欠缴贷款额之间的差额，作为所有权转换后的租金归公积金管理中心所有。当贷款职工不再居住该商品房时，公积金管理中心可以将房屋出售变现。如果缴存职工不需要居住，可以由公积金管理中心将使用公积金贷款所购买商品房出售，所获售房款与欠缴贷款额之间的差额返还贷款职工。具体回收价格应由专门评估师进行评估，按照当地市场价格进行出售。

【参考文献】

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