对善意取得善意、合理对价要件的再讨论——从司法实践的一则判决说起

□于晓萍，杜生一

( 华东政法大学 法律学院，上海 200042)

善意取得作为保障动态交易安全的重要制度之一，源于日耳曼法中的“以手护手”原则，同时吸收了罗马法中占有时效的善意要件，[1]旨在保护当事人因物权变动的公示形式而产生的合理信赖。该制度设计尤其注重保障善意第三人的利益。然，司法实践中，对善意第三人的保护有时却存在再讨论的空间。笔者将以最近的一份判决为例，在梳理此案法院观点的基础上，试图对实践中善意取得的部分要件的判断标准进行再次厘清，以尽可能地达到法律统一适用的目的。

一、问题的提出：从案例出发

甲与丙系夫妻关系，乙与丙系诉争房屋的两方当事人。丙因生意需要向乙借款50万元，同时约定利息，并以诉争房屋作抵押。后借款期限届满丙无力还款，遂丙与乙商量以房抵债。乙丙双方于2009年10月签订房屋买卖合同，合同交易价格80万，双方于同年11月完成了系争的变更登记。在房屋买卖合同签订前，乙在丙的带领下，亲自看过房屋且丙向乙出具了其与甲的离婚协议，证明系争房屋产权人为丙单独所有。买卖合同签订后，丙与乙又签订了房屋租赁合同，由丙继续居住该房屋，租金为1000元左右/月。直至2014年8月，乙请求甲丙一家搬离房屋，甲不同意。此时，甲声称丙未经其允许，私自处分了夫妻双方根据94方案购置的房屋，且该房为夫妻唯一住房。

故甲起诉乙、丙，要求法院判令被告乙、丙之间的房屋买卖合同无效，并将已经在乙名下的房屋产权证明更改至原产权人丙名下，法院支持了甲的诉求，却引发了笔者对该判决的再思考。笔者认为，本案中当事人乙的合法利益，并没有在现有法律框架下得到合法保障。[2]

乙主张其根据善意取得的制度，应获得系争房屋的所有权的观点并未被法院采纳。[2]通过对整个案件的梳理，笔者认为，法院判定的乙不构成善意取得的说理欠缺足够的说理和论证。下面，笔者将以法院判决的主要理由作为顺序，逐一分析法院判决欠妥之处，同时重述善意取得制度各法定要件在实践中的适用标准，从而推进法律适用的一致性。

法院认为双方订立合同并非出于真实的意思表示，进而乙无法根据善意取得理论获得系争房屋的所有权。笔者分析的重点有二：第一，双方订立买卖合同是否无真实意思表示？进而言之，合同的效力是否会对善意取得的物权效力有影响？第二，乙在本案中是否构成善意取得？

一、意思表示与善意取得

(一)本案中，买卖合同系双方真实意思表示

法院的判决的重要依据之一，系乙丙双方签订买卖合同的真实意思并非“出于出卖的目的”，而是由于双方的借款债务，故丙并不具有买卖合同的真实意愿。笔者认为，双方正是因为借款债务的存在，后因以房抵债才有了转让房屋所有权的意思，故，法院的判决逻辑不值赞同。

《买卖合同司法解释》第3条明确规定，合同的效力不影响物权的效力。原审法院却以双方不具有买卖合同的意思而否认善意取得制度的适用，笔者认为，此为法律理解错误。首先，本案中，乙丙双方确有签订买卖合同，移转房屋所有权的意思，因本案中买卖合同的卖方乙的配合度极高，完全符合买卖合同之通常情形，后再转移房屋所有权过程中，受让人乙完全符合善意的标准，故善意取得发生并无障碍，关于此点，下文还将详细论证。

(二)意思表示与善意取得

法院认为，双方无真实买卖的意思，同时以此为理由否定丙的善意取得。笔者认为，此项观点的产生实为混淆了当事人的意思表示。法院以双方当事人订立买卖合同系基于双方的借款合同，以此认为双方的买卖合同非真实意思表示，进而否定善意取得的构成。笔者认为，根据物权无因性理论或者《买卖合同司法解释》第3条物债两分的理论，应区分双方当事人的物权意思以及债权意思，债权意思已经分析过，成立；物权意思即为双方当事人有无转移房屋的合意？此时应仅考虑双方是否已就房屋所有权转移达成合意？从双方签订合同并进行移转所有权登记等事项来看，双方完全具有转移房屋所的合意。

即使，如法院之所言，双方债权意思发生瑕疵，按照我国法律规定，乙仍然可以获取所有权，只是所有权的保有缺乏了法律上的原因，甲可以依据不当得利的相关规定，要求乙返还房屋，而非法院之理由。

再者，善意取得制度目的为保护善意第三人，只要对标的物所有权构成了合理信赖，就达到善意标准；“无权处分”发生前提系基于对客观事实登记簿的“登记错误”，由此引发的，应为处分人与共同所有人之间的法律关系，追偿问题应只发生在追偿人与处分人之间。换言之，善意取得与无权处分系两个不同的法律关系，对于各自的效力判定应分别进行之，不能混同认定。

二、浅析善意取得之法定要件

(一)“善意”的判定

《物权法》第一百零六条，规定了受让人善意取得的三项前提条件，分别是善意、以合理的价格转让、转让的标的已经完成了物权变动需要的公示。只有三项前提条件全部满足，受让人才是善意的受法律保护的第三人。本案中，法院认为乙并不构成善意、也认为双方约定的房款不构成合理对价，故不支持乙的权利，笔者却认为结合本案呈现出来的证据以及相关法理已足够支撑乙取得该系争房屋的产权。笔者将分别从善意以及合理价格两个方面做简要论证：

1.《物权法》的规定

善意，是民法中很多制度对受保护的一方当事人的基本要求。实践中，如何认定一方当事人为善意？善意的标准该如何界定？

《物权法》第106条并没有给出明确答复，我国物权法草案第111条将受让人的善意界定为：“在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权。”也就是所谓的不知情，[3]王利明教授持此观点；梁慧星、陈华彬教授认为善意的标准是不知情也非因重大过失而不知情；[4]程啸教授认为，关于受让人是否善意，对于不动产，只要登记簿上不存在异议登记以及取得人并不明知登记簿存在错误登记即为善意，但是同时受让人须尽到一定的对登记簿的核查义务；因为不动产善意取得着重保护的当事人对不动产登记簿的信赖利益。[5]

可见，我国学者对善意标准的认定相对主观。主观标准在法教义学的解释与逻辑上无任何障碍，但法律是一门应用科学，过于主观化的标准无疑对司法实践的指导、引领作用有限。考虑到法律的实践性，对整个大陆法系的立法都颇具影响力的德国在规定善意时，就采取了“纯客观化”的标准，只要其不知道登记簿上记载错误并且上面没有异议登记即推定受让人为善意。德国之所以存在如此推定，主要是因为《德国民法典》第892条第1款规定，为了取得人的利益，登记簿的内容视为正确。[6]

诚然，我国司法实践现状与德国存在千差万别，我国物权法刚颁布10年，而德国仅法典制定就持续了近乎一个世纪。所以，德国的制度设计，我们可以参考和借鉴却不可完全移植，又鉴于物权法中对于"善意"的标准，没有明确的法律规定，故法官在司法实践中，不断摸索，逐渐形成了实务界对“善意”的判断标准，概括为以下因素：是否符合通常买卖的情形，包括但不限于当事人事先是否看过房，当事人双方对交接时费用结算、交付时间的约定情况？买受人是否尽了审核出卖人的产权文件的义务，对产权登记簿是否进行了形式审核；交易双方是否存在亲戚关系；买受人事先是否明知出卖人为无权利人，是否支付了合理对价，即交易价是否与市场价差别明显等。[7]

结合上述标准，笔者认为本案中乙已经完全履行了自己的法定义务，可以取得系争房屋的所有权。

首先，本案中，乙毫无疑问满足“善意”的标准，具体分析前文已有论述；关于“重大过失”，法院判断标准是“甲诉称的有一份伪造的甲的姓名的承诺书”根据基本民诉法的证据规则——“谁主张，谁举证”，此份证据应由甲举证，对未经质证(本案双方当事人均未申请对笔迹进行鉴定，法官仅依据起诉状上与承诺书上签名字迹不同就据此支持原告诉求，显失妥当)的证据不能进行使用；根据案件事实，这份由丙交给乙的有甲签字的承诺书交付的时间是2010年3月22日，此时距离房屋买卖以及过户已经过去几个月之久，就算此时乙知晓丙与甲未离婚，也绝不影响乙在购房时"善意"的判断，因为关于"善意"的时间结点，早已终结。虽然，我国学者目前对"善意"的判断始点存在不同意见：一种观点认为，在受让人申请登记之时，若是善意，则为善意；[9]第二种观点，登记完成时，当事人为善意，方为善意。[10]不论采哪种观点，都不应也不会影响乙作为善意受让人获得该系争房屋的物权。

其次，学界标准，善意须“不知情或无重大过失”，在本案中，乙的注意义务主要来自于系争房屋是丙的家庭住房，故，该房屋产权可能为甲、丙共同共有，但是根据本案证据，乙在与丙签订房屋买卖合同之前，丙已经向其出具甲丙的离婚证、证明离婚的户口簿复印件以及只有丙一人的房屋产权人证明，乙此时已经达到"善意"标准，至于甲主张的94方案的同住人的权利，仅涉及甲丙二人，与乙无关。

再次，本案中乙也已经达到了前述司法实务实践中确定的标准，双方均承认已看过房的事实，双方对房屋价款、交付时间也都有明确约定，并且双方在2009年11月18日，完成了房屋的过户；双方也不存在亲戚关系；离婚证、房产证的提供说明乙已经尽到了形式审查义务；关于对价问题，双方约定的价款是80万，而甲、丙提供的同时段的同类型的房屋交易价为96万左右，法院据此认为双方约定的价格偏离了市场价，但从更普遍的司法实践中的操作来看，法院在裁判价格是否合理时，基本上是按照是按照市场价或者不低于市场价的百分之七十的客观标准来进行裁量，因为有时候存在多种多种原因使得并非低价就不是善意。[8]

2.《物权法》若干问题解释(一)的规定

解释(一)第十五条的出台，进一步明确了《物权法》中，"善意"的判断标准：受让人受让不动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，就应当认定受让人为善意。第二款更是分配了举证责任，真实权利人主张受让人不构成善意的，应当由权利主张者承担举证证明责任；该证明责任的分配也符合我国“规范说”的证明责任分配原则，具有相当的合理性。第十六条第二款，也明确揭示了"重大过失"的判断标准——真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

但是，解释(一)自2016年3月1日起实施，本案的受理日期为2016年1月11日，根据解释(一)第二十二条之规定，本案不能适用本解释。即使没有解释(一)，乙也符合善意的标准。解释(一)的出台，只会加强善意取得制度在司法实践中适用的指导性和明确性，使其制度愈加实现其保护动态交易安全的目的，进而进一步保证良好的交易环境，为财产流动保驾护航。

(二)合理的价格

合理的价格是我国现行法下取得人能合法获取物权的必备要件之一，在物权法第一百零六条中更是作为一个单独的要件被列出，司法实践中也有法院将其作为认定受让人能否取得物权的条件之一。

但是，值得注意的是，合理的价格作为善意取得的单独要件，是中国法的独特规定，其他大陆法系国家均未将合理的价格作为认定受让人善意的前提要件。

德国的善意取得制度只要求受让人善意，并不要求对价，并且善意的标准只要是无故意或重大过失即可；法国法受罗马法影响较大，既注重保护善意第三人也注意保护原所有人的利益，因此对受让人的善意提出了更高的要求，即受让人的善意只有满足一定的条件才可取得所有权，但是仍然没有关于合理对价的规定；[11]我国台湾地区关于不动产善意取得的构成要件是：无权处分、善意信赖不动产登记、依法律行为的物权变动登记，并没有规定必须要有偿；[12]意大利民法典则规定，善意取得中对价有偿、无偿都可以；瑞士民法典跟德国民法典一脉相承，也只是要求受让人善意即可。

司法实践中对“合理”的判定则是通过价格来体现的，前文已经提及30%的标准，换言之，在市场价标准范围内的左右30%的浮动均属正常。并且，司法实践中有时对合理价格和善意的标准划分并不清晰，有的法院会将合理价格作为判断善意的一个标准或者是一个或然标准，即使价格不合理，只要受让人不产生对出卖人处分权的合理怀疑，依据其他的要素能够证明当事人“善意”的存在，也构成善意取得。如此看来，作为单独构成要件之一，其作用却没有在实践中得到凸显，反而与法条中的明文规定出现了不相符之处。

未将合理价格作为善意取得要件之一的传统法系立法例确是将“合理价格”作为认定当事人是否善意的标准之一。王泽鉴老师认为，合理的价格是受让人在受让善意取得标的物时，依照客观情势和交易经验所应承担的一项注意义务。[12]

在本案中，乙丙的买卖合同交易价为90万，后实际成交价为80万，乙在买卖合同签订后，没有再向丙支付过剩余价款(10万)，法院据此认定，因房屋价格不符合其合同约定，故认为乙丙之间买卖合同非真实意思表示，从而否定乙的权力主张。笔者反对理由如下：

第一，乙丙签订合同的起因是由于双方的借款之债，故其对房屋价款的商定也是基于借款合同。那借款合同中双方的约定，比如违约金金额、利息等数额也应属合同价款的一部分，此部分法院须经过详细计算得出而不能主观认定乙丙双方认定的价格不合理，此为一；

第二，鉴于买卖合同约定时，双方还约定了不定期租赁合同，租期直至2014年乙向承租人丙主张权利开始，期间的租金该如何计算？此跟乙丙的买卖合同约定的价款有无关系？法院也应该在详细整合所有相关证据的前提下，将整个证据链条串联起来综合认定，不宜割裂开来，造成当事人权利的损害。结合本案来看，交易价格包括借款本金65万元、利息48,100元、违约金75,400元，共计773,500元，总额接近80万元，另10万元为双方约定的张扬一家继续居住涉案房屋一段时间的租金，这与90万的约定是相符的，此为二；

第三，法院在认定是合理价格时，其标准是30%，本案中80万与90万并未超出合理浮动的范畴。况且，30%是规避一方当事人存在恶意、欺诈等行为，本案中双方当事人属合意，系双方真实意思表示，并没有否定的理由，此为三；

第四，如此多的国家、地区都只将所谓的合理价格，作为评价受让人善意的一个参考，更加说明合理的价格对于认定善意取得的非核心性。

物权法解释(一)第十五至第二十一条详细解读了物权法第一百零六条善意取得的各要件，我们发现，对于合理的价格，只有第十九条进行了一个并不太明晰的指导，这反映出了一个立法动向——目前实践中，对于善意取得的“合理价格”要件，立法机关的重视程度有所下降。具体标准倾向于立足于个案，从个案实际情况出发，辅之参考市场价格、交易习惯等多种因素，进行综合认定。

三、不动产登记簿公信力的保护和遵循

善意取得制度，作为一项重要的物权变动规则，在司法实践中多次作为裁判依据，对规范物权变动、保护善意第三人、交易安全上发挥了重要的作用。笔者认为，把握制度的根本目的并以此为基础，才能做出更容易让人信服的判定和结论。

善意取得制度兴起首先是因为在财产流通度越来越高度的当今社会，原来的以占有为基本标准的财产保护程度已然不够，如今一人拥有物的占有状态但没有本权的情形十分常见。如此，人民需要探索一种对物权等财产权具有更高保护程度的手段，具有公示效力的不动产登记簿就是方式之一。

善意取得制度正是与不动产登记簿的公示效力一脉相承的制度。物权法出台前，我国的不动产登记制度非常不完善，不仅没有统一的不动产登记登记簿，且不同类型的不动产登记管理非常混乱，登记机关还规定了当事人查询权利状态的许多额外限制，比如限制查询主主体，高额的查询收费等，当事人很难了解到标的物的真实权利状态，徒增了许多交易烦恼。物权法出台后，我国各地的不动产登记机构已经按照《物权法》和相关法律法规建立了登记簿，方便人们查询的同时，人们也逐渐树立起对不动产登记簿这一公示方式的信赖，将不动产登记簿作为判断不动产权利状态的标准，从而对自己的民事活动进行指引。

在我国目前司法实践大背景下，标的额较大的不动产、特殊动产均将通过登记以获得权利公示这一方式作为保障大额财产的方法和途径。所以，不动产登记簿给予当事人的指引和信赖作用，是目前我国司法实践必须要维护的，目前为止还不能轻易否决。

本案中，信赖不动产登记簿的善意当事人乙却无法通过合理信赖维护其权益，且除了遵循法律规定的各项义务外，乙还实地考察过系争房屋，如此都无能满足善意取得的要件，笔者认为，社会对善意取得的要件要求称得上“甚为严苛”。过于严苛的法律判断，对于该制度的实际适用以及其背后所保障的动态财产关系、交易安全所带来的影响并非为百利而无害。

四、小结

本文立足于《物权法》中重要规则之善意取得，从司法实务中的一个案例写起，并以对案例的分析为线索，使得文章的脉络得以呈现。结合案件中呈现的法院对善意取得的部分构成要件的分析，指出实务与法之规定的差距。从而论证本文观点——善意取得制度的适用核心须注意遵循善意取得制度发生的本旨：即在保护交易安全的大环境下，以第三人保护为重点，进而保障整个动态交易的安全。

保护交易安全是物权法的核心使命，而善意取得制度又是第三人保护、交易安全保障的典型手段。善意取得制度中第三人受保护的一个当然前提是第三人善意，但是对第三人的善意的判断总难以达成一致，造成适用上的不确定性或者欠妥性；另外，善意取得制度中要求的合理对价、完成特定公示等要求也可能在个案中呈现不同的衡量标准……

上述问题的存在给制度的适用造成了比较大的困扰。笔者认为，通过本文的梳理，可以进一步明晰善意取得制度的适用标准，对司法实践的指导作用会更加明显，现简要归纳总结如下：

对“善意”的判断：应从案件客观呈现的证据出发，结合物权法不动产登记簿等相关制度进行倾向于“客观化的善意”判断。“客观化的善意”可以具体从以下规则中来进行认定;首先，对不动产登记簿的信赖应成为衡量当事人是否善意的重要标准之一，基于对不动产登记簿公示的权利状态的信赖，只要受让人不具故意或重大过失即可认定为善意；其次，考虑当事人“善意”的时间节点，只要受让人在完成交付之前为善意，就应认定其善意成立；第三，参考实践中出现的评判"善意"的诸多实操性较强的原则和理论，比如对房屋的实地勘验、主动了解房屋的权利情况等均可作为辅助论证受让人善意的标准。总之，应结合个案从多方面综合论证“善意”的构成，争取既能简化当事人对善意的判断标准，又能体现尊重当事人的意思自治，法效果上还能最大化地实现对交易第三人的保护。

对“合理的价格”的判断：遵循法律30%的基本规定，同时更须个案考量，因为实践中善意取得情形的发生大多非基于完全常规化的交易，故当事人在个案中的意思合意就成为不可忽略的判断。法律允许30%的相当大的价格浮动空间，本身就说明法律对合理价格因素的考量让位于对当事人意思自治的保护，王泽鉴老师更是认为"合理价格"仅为辅助判断当事人是否"善意"的标准之一，换言之，王老师并不认为"合理价格"是善意取得制度的法定构成要件之一，由此，也不难理解，为何许多传统大陆法系的立法例都直接规定"善意取得"制度可以“无偿”。

不动产权利登记簿以公式的方式构成了当事人信赖权利的基础，并因此可形成有利于善意取得受让人的权利推定，其本身权利推定的效果即免除了第三人对自身善意的证明责任，使得第三人拥有了保有该标的物的法律上的原因。若此时出让人有相反主张，须承担举证责任，若其无法达到证明标准，应由出让人一方当然地承担证明责任的不利后果。

善意取得制度，自2007年在我国实践中确立以来，无论在规范物权变动还是保护善意第三人方面均发挥了较大的作用。但实践中也存在具体适用善意取得制度时时，发生操作不统一的现象。笔者认为，实践中操作不统一的根本原因在于未能厘清各要件如此规定背后的法理基础，以至于在具体认定各个要件时发生用力不足或者矫枉过正的现象，造成实践中认定标准的不相统一。本文从案例出发，在尝试剖析实践中认定各要件略失妥当之处的基础上，结合学理讨论，实践标准等，提出一套较为完善的、合理的对善意取得各要件的认定标准，以期能为司法实践提供些许帮助和建议。唯有如此，善意取得制度在实践生活中的保障性作用才能体现得更加符合逻辑、顺应民意。

参考文献：

[1]梁慧星，陈华彬.物权法[M].北京：法律出版社，1997：181.

[2]中国裁判文书网.(2016)沪01民申354号裁定书[EB/OL].

[3]王利明.物权法研究(修订版，上卷)[M].北京:中国人民大学出版社,2007 :441-442.

[4]梁慧星，陈华彬.物权法[M].北京：法律出版社，2007：102;崔建远.物权法[M].北京：中国人民大学出版社，2009：86.

[5] 程啸.论不动产善意取得之构成要件——中华人民共和国物权法第106条释义[J].法商研究,2010(5):74-84.

[6] 程啸.论不动产善意取得之构成要件——中华人民共和国物权法第106条释义[J].法商研究,2010(5).[A] Vgl. Staudinger/Gursky(2002),§ 892,Rn.10;Jauernig,§ 892,Rn.12.

[7]无讼案例网.(2009)沪一中民二(民)终字第1825号判决书[EB/OL];(2010)驻民三终字第510号判决书 [EB/OL];焦民再一终字第16号判决书[EB/OL].

[8]张练.善意取得构成要件之再探讨——以“善意”“理价格”要件为视角[D].上海：华东政法大学，2013.[A]无讼案例网.(2010)郑民二终字第537号判决书.

[9]吕伯涛.适用物权法重大疑难问题研究[M].北京：人民法院出版社，2008:146.

[10]崔建远.物权法[M].北京：中国人民大学出版社，2009:86-87;程潇.论不动产善意取得之构成要件——中华人民共和国物权法第106条释义[J].法商研究,2010(5):74-84.

[11]全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会民法室.物权法立法背景与观点全集[M].北京：法律出版社，2007:449.

[12] 王泽鉴.民法物权[M].北京：北京大学出版社,2009:86.