县级产业园区工业地产发展可行性和实践路径分析以浙江仙居经济开发区为例

季胜武，季 波

（1. 中共浙江省仙居县委党校，浙江·仙居 317300；2. 浙江省仙居县经济开发区管理委员会，浙江·仙居 317300）

县级产业园区工业地产发展可行性和实践路径分析以浙江仙居经济开发区为例

季胜武1，季 波2

（1. 中共浙江省仙居县委党校，浙江·仙居 317300；2. 浙江省仙居县经济开发区管理委员会，浙江·仙居 317300）

近年来，随着招商选资工作的持续推进和经济转型升级步伐的不断加快，一些县级产业园区不同程度出现了产能相对落后、企业发展后续乏力，新兴高新技术企业因土地指标制约难以实现裂变式发展的“两难”困境。加快工业地产开发，成为县级产业园区推动产业结构调整和布局优化亟待解决的重要课题。县级产业园区发展工业地产潜力巨大，效益可观，可以充分发挥政策红利，盘活闲置资源，破解土地要素制约，引导产业区域集聚，提升园区税收贡献。建议因地制宜、因园施策，通过建设小微园、加工区、综合体等模式，大力发展工业地产，促进县级产业园区可持续发展。关键词：工业地产开发；可行性分析；实践路径；产业园区

1 工业地产发展现状

工业地产，是指在新型工业化背景下，以产业为依托、以地产为载体的工业物业总称。

1.1 国外发展概况

工业地产的概念,最早出现于19世纪80年代的英国，其目的是通过系统的规划设计，在基础设施齐备的基础上，通过统一工业房地产开发，将工业集中到一起形成工业社区以满足其共性服务需求。1945年后,很多国家开始将工业地产融入到整个国家策略中，但是直到1970年，工业地产才真正得以快速发展并在各方面逐渐走向成熟。工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。尤其是在英、美等西方发达国家，工业地产的发展模式已经十分成熟：发展方向多元、融资方式多样、REITS投资基金健全、市场化主体作用发挥全面。以美国为例，其工业地产的份额已经占据了全球市场的27%，对本国的GDP贡献率超过30%。而在亚洲地区，日本的工业地产份额更是占到了全球市场的30%，对GDP的贡献率达到40%以上，成为促进战后日本复苏的主推力和经济发展的支柱产业。

1.2 我国发展现状

相比于西方的工业地产成熟市场而言，我国工业地产的开发和使用目前仍处于萌芽和起步阶段，其开发模式虽然正在由政府主导转向企业主导，但是这一转型尚未完成。企业主导的方式也仅限于降低投资者的投资成本等少数运行手段。具体而言，我国的工业地产发展呈现以下几大特点：

（1）起步较晚，尚显稚嫩。相比于19世纪末20世纪初就已经在英美等国家出现的工业物业，我国的工业地产直到改革开放时期才开始兴起。起步的较晚直接导致了行业发展的不规范：开发土地闲置、开发主体经验欠缺、政策支持力度不够、项目前期规划不足等等，各类无序、杂乱开发的现象时有发生，导致单位面积的产出远低于发达国家。

（2）模式单一，流程简单。目前，我国各地最常用的工业地产开发模式为：政府—投资公司—开发项目—招商入驻。其运作主体往往是开发区或者工业园区管委会下设的投资公司。此种模式虽然能够获得相关的产业政策支持和税收优惠，但仍存在不少缺陷：不熟悉工业地产的运作方法、项目前期缺乏科学合理的定位、整体运作中不够专业等等。

（3）方兴未艾，势头强劲。我国的工业地产虽然仍处发展初期，但由于其在提升城市的产业价值和产业能力、促进产业升级、聚集人口与资本、调整城市经济结构等方面的独特功能，各地都不同程度地加大了招商引资的力度。各类以主体产业为核心、相关链条产业跟进集聚的产业园的出现，使工业地产的发展有了持续性地需求。而中国工业地产联盟的成立、中国工业地产高层峰会的举行，也为产业的发展提供了信息交流、资源共享的平台。

（4）前景乐观，竞争激烈。当前，在住宅市场因遭遇前所未有的调控逐渐降温、商业地产也因竞争激烈开始出现过热迹象的背景下，工业地产所呈现的快速发展态势，使之成为了房地产企业战略转型的新方向。2017年4月25日，广州碧科智城开发建设投资有限公司以57.5亿元拿下广州国际科技创新城26.5万平方米一期工程A地块；2017年4月26日，深圳宝能集团与广州开发区管委会签订重大产业项目合作协议，共同参与粤港澳大湾区建设；2017年4月27日，亿达中国控股有限公司签约开发近千亩长沙梅溪湖亿达科技城。碧桂园、宝能等知名房地产企业纷纷进行了新一轮的工业地产注资，以加快业务的拓展，寻求新的业务增长点。各类型企业的大量涌入，也使得工业地产市场竞争日趋激烈。

2 仙居经济开发区发展历程

仙居经济开发区的前身仙居工业园区成立于2003年，2006年经国家发改委核准为省级工业园区，2009年在工业园区的基础上成立了经济开发区，2015年升格为省级经济开发区。下辖现代、永安、下各、白塔、工艺品城、城南、科技产业园等区块，建成区面积约11.67平方公里，远期规划面积65平方公里。现有入园企业210多家，投产企业近180家，包括仙琚制药、司太立制药、仙通橡塑等3家主板上市企业，车头制药、新农化工、肯特催化、金晟环保、飞利富等5家新三板上市企业，形成了现代医药、机械橡塑、医疗器械、文化创意、电子电气五大产业为主的产业格局。2016年，区内企业实现销售收入103.84亿元，同比增9.3%；入库税收8.13亿元，同比增20.3%。

开发区先后入选“中国最具投资潜力开发区”、“浙江省十大最具投资潜力开发区”、“领跑‘中国制造2025’浙江省示范开发区”，被评为浙江省生态化建设与改造示范区、浙江省循环化改造示范试点园区、浙江省重点文化产业园区、台州市十大创业创新服务平台，正在创建浙江省先进制造业基地。

十多年来，仙居经济开发区坚持在完善软硬件环境上狠下功夫。在软件上，秉承“服务优于政策”的理念，建立了服务管理“零距离”、入园建设“零障碍”、生产经营“零干扰”、处理问题“零缺位”的服务企业“四个零”工作机制，为企业提供全方位“保姆式”“店小二”服务。这一机制在浙江省作为经验推广。在硬件上，自成立以来，开发区已累计完成固定资产投资近300亿元，其中基础设施投入27亿元。已开发地段基本实现了“五通一平”，供水、供电、供汽、污水处理等生产配套齐全，住宿、购物、餐饮、教育、交通等生活配套逐步完善。建设了建筑面积12万平方米的科技孵化器；正在谋划建设开发区商务中心、白塔配套服务中心。

3 仙居经济开发区工业地产发展迫在眉睫

3.1 工业地产发展潜力巨大

（1）市场刚需巨大。据仙居县经信局2016年调查显示，县域内仍有锦达密封件（2016年产值9000余万元，租用厂房面积15.8亩）等9家规上企业只能以租用厂房的形式进行生产，56家年销售1000万～2000万元等初创型小微企业名下没有工业用地。要解决各个企业的生产用地及未来的规模发展储备用地，全县共需提供32万平方米的标准厂房。

（2）政策扶持有力。以县经信局、县市场监管局等部门为主导，以《仙居县小微企业“助保贷”合作平台管理办法（试行）》、《小微企业三年成长计划》等政策为扶持，以仙居经济开发区为主要平台，以推进小微企业创业园建设为主要途径的工业地产发展模式近年来开始逐步构建并完善。至目前，以主平台仙居经济开发区为例，已建成小微园2个，在建1个，拟建2个。

（3）路径探索多元。目前，仙居全县的工业地产发展模式基本以政府部门作为主体开发小微园区并招引企业入驻为主。在此过程中，大部分第三方投资公司只是作为企业发展的资金提供方，而并未参与工业地产的真正开发。为加速“大众创业、万众创新”进程，仙居县正在积极探索国有投资公司建设或代建、存量企业集中连片开发、行业协会牵头开发、龙头企业闲置用地开发、地产开发商开发、村集体利用留用地开发等多种开发模式，既有效发挥政府在宏观调控中的重要作用，又真正体现市场在资源配置中的主导作用。

3.2 工业地产发展效益可观

（1）引导产业分块分布，促进产业地域集聚。一方面，由于工业地产可以提供丰富的创新资源和良好的创新环境，如专业人才、风险投资、技术信息、优惠政策、配套服务等，因此可以吸引与地产设计相符的企业进入，从而形成企业集聚。另一方面，开发区可以充分利用“政府—投资公司—开发项目—招商入驻”这一工业地产开发模式，通过引导分配人力资源、金融资源、物力资源、信息资源、政策资源等生产要素，实现各生产要素倾向型企业自动向各区域集聚。以仙居县经济开发区白塔区块为例，2015年4月，开发区启动了经济开发区小微企业创业园建设，目前区块内已经入驻医疗器械制造企业14家，医药物流企业1家，初步形成了医疗器械产业的集聚，并成功设立了台州（仙居）医疗器械产业园。

（2）破解土地要素制约，招引科技小微企业。根据浙江省国土资源厅最新出让的工业地块成交价格显示：浙江省临安市金洲纸业有限公司（杭州市临安市）工业用地单价29万元/亩，诸暨市昀旺化纤有限公司（绍兴市诸暨市）工业用地单价35万元/亩，欧诗漫生物股份有限公司（湖州市德清县）工业用地单价25.3万元/亩，等。土地成本的不断飙升，加上政府不希望以分散的土地供应模式培育出新的“低小散”产业，都使得土地要素成为大批初创型、成长型小微企业发展受阻的因素之一。而发展工业地产模式，按照市场化推进、规模化开发、标准化建设、功能化配套的要求，完全可以由第三方向企业提供合理的地产和其他环境条件，解决企业用地难题。此外，通过工业地产还可以向小微企业提供高密度的智力资源、完善的社会化服务以及支持型的政策法规等软环境，加速企业孵化。目前，开发区已建成的12万平方米的孵化园就已经为20余家初创型企业解决了土地要素制约问题。

（3）盘活低效闲置资源，实现企业转型升级。因企业市场压力加大、资金紧张等因素影响，开发区内的部分企业出现了地块或厂房闲置的现象。通过工业地产模式开发闲置资源，一方面可以创新企业闲置资产的管理处置方式，提醒闲置资产企业发挥好要素资源的最大效益，实现企业转型升级，同时防止以工业投资为名进行的圈地、囤地、炒地等行为，发挥盘活存量的积极作用。另一方面，通过存量资源再招商，深化了供给侧的结构性改革，实现“控总量、挤存量、提质量”，加强土地资源的集约利用，优化园区的资源配置。目前，开发区已经投入使用的5万平方米建筑面积的医疗器械科技孵化园就是在收回企业闲置的70多亩厂房的基础上开发建立的。

（4）实现项目前后纳税，提升园区税收贡献。不同于一般的商业地产开发项目，工业地产可以在项目的前后期都实现对开发区的税收贡献，是一个能够创造持续性高亩产税收的地产。在项目的前期，工业地产隶属于房地产开发类，其纳税科目和纳税比例与商业地产一致。到项目后期，工业地产因注重向项目要效益，招引优势产业，致使其可以不同于商业地产常出现的税源枯竭现象，转而由各企业产生税收收入。同时，不同于传统的企业自身项目，工业地产因大批企业的高密度集聚，可以创造较高的亩产税收。而作为小微企业成长的培植区，在其内入驻的企业孵化完毕后，也将就地就近落户开发区，继续为税收的增长提供贡献。

4 仙居经济开发区发展工业地产的实践路径分析

根据目前仙居经济开发区五大区块的产业分布模式及总体规划布局，仙居经济开发区发展工业地产的实践路径，大致可分为以下几种模式：

4.1 小微园模式

以目前的小微园模式为基础，引入第三方地产开发商，形成开发区、地产开发商和入园企业三方参与的开发模式。开发区根据区块的产业分布和土地资源情况确定小微园的区位和入驻企业的审批；地产开发商根据入园企业的厂房设计需求进行地产开发；各企业按总房价的一定比例支付首付，并以按揭形式支付后续费用。

此种模式有以下几点优势：一是利于开发区实现产业集聚。因为前期的地产选址以及入驻企业的审核由开发区负责，可以充分根据市场的发展趋势，引导各类具有高技术含量的企业分类入驻，实现某一产业的同一地点集聚。二是实现政府营利。政府可以改变原有的土地直接出让模式，转而以土地为原始资本进行入股，与开发商的开发费用一起组成项目的所有股份份额，并按比例分配企业购房所得的收入。同时，项目到达使用年限后，土地可收回另做它用。三是解决小微企业对厂房的需求。大部分的小微企业用地需求量一般在1～5亩之间，但招拍挂用地一般在15亩以上，需求与供应之间的巨大差距，致使许多小微企业难以拥有自有厂房，不敢投入设备等生产要素以扩大生产，又缺乏抵押物难以进行有效的融资。而小微园模式开发的厂房由企业按揭购入，在使用年限内属于企业所有，即可解决企业对租赁厂房的不确定性担忧，也可以满足企业对生产场所的刚性需求。四是厂房更适宜企业需求。一般标准厂房的标准化结构难以适应不同小微企业的需求，往往出现厂房的层高5米，但企业大型机械放置要求层高7.5米或是厂房空间隔断，存在企业需求大空间进行设备布置的尴尬。小微园模式的厂房设计建造由企业根据自身的生产工艺流程提出设计要求，开发商对应进行整个园区的功能布置和厂房开发，大大提高厂房对企业的适应性和园区的空间利用率。

4.2 加工区模式

加工区模式由开发区、规模上企业和要素加工企业三方共同参与。规模上企业在自身企业入驻且占据主导的前提下，根据自身的研发需求、各生产要素加工需求提供加工区功能设置方案，以及负责消化加工区的产品。开发区根据企业功能设计需求就近设置加工区位置，以及入区企业的审核。要素加工企业根据各加工区功能设置，按要求入驻并建厂生产，为规模上企业提供初加工原料或其他生产要素。例如上海石化工业园模式，以上海石化为主导，进行企业配套行业延伸，实现金山“大石化战略”工业地产发展。

此种模式有以下几点优势：一是减少规模上企业面面俱到的投资风险，实现整个产业链的打造及完善。规模上企业可以根据自身未来突破方向，将研发、原材料加工、中间体生产等各要素外包给加工区企业，不再进行产品整条生产线各环节的投入，而专注于某一项内容的做细做强以扩大企业效益，实现“甜甜圈”式（掌握企业核心竞争力，剥离多余的生产环节）的企业核心要素生产模式。二是减少运输损耗。通过要素加工企业的集聚，实现物资的外部流动为内部调拨，减少物资因长距离运输所产生的损耗。三是解决加工企业的产品销售渠道问题。不管是从事研发，还是从事其他生产要素加工的企业，其最终的产品都由规模上企业负责消化吸收，一方面各企业可以根据规模上企业的生产计划合理安排产量，降低市场需求调研成本，另一方面可以解决各企业的销售渠道问题，降低企业因市场趋势不可控所产生的生产风险。

4.3 综合体模式

综合体模式由开发区、村集体经济组织和入园企业三方构成。村集体经济组织以村留用地为基础，注册成立公司，并根据开发区及入园企业需求进行留用地地产开发，并以作价入股的形式成为综合体股东之一。开发区承担入园企业和村集体对接体和企业发展资金提供体，以对接双方达成合作意向，以提供资金多少成为占股份额依据的方式参与模式运行。入园企业根据前期承诺租赁厂房生产。企业所缴纳的租金根据村集体经济和开发区占股比例进行分成。综合体开发模式借鉴于广州市留用地的合作开发模式。此模式中村集体以土地作股份，开发方以资金货币作股份，双方协议根据土地价格和建筑成本分得相应物业产权，再统一经营和分别出租获得收益。

此种模式有以下几点优势：一是有效加强村集体留用地的利用。通过将村集体留用地作为要素引入工业地产开发，可以有效地加强留用地的开发利用，确保保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障，防止村集体经济组织在留用地处置利用收益的过程中违法违规操作和损害群众利益。二是缓解开发区用地指标不足。以村留用地作为工业地产开发区域，能够减轻用地压力，缓解开发区用地指标不足，大面积用地难找的发展瓶颈。三是形成企村经济融合。通过构建各村集体与各企业之间的经济联系，形成企业与各村镇在地域、利益等多方面的融合，也是产城融合的可行方向之一。

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Analysis of the feasibility and practical path of industrial real estate in county-level industrial parks—— Taking Zhejiang Xianju Economic Development Zone as an example

JI Sheng-Wu1, JI Bo2
(1. Party School of CPC Xianju County Committee, Zhejiang Xianju 317300, China;
2. Xianju Economic Development Zone Management Committee, Zhejiang Xianju 317300, China)

In recent years, with the continuous advancement of investment promotion and the accelerated pace of economic transformation and upgrade, backward productive enterprises have lagged behind the development of some county-level industrial parks. This is besides the case of high-tech enterprises that have encountered land index constraint problems, as it can be dif fi cult for them to achieve fi ssion development. Therefore, county-level industrial parks need to promote industrial restructuring and layout optimization to speed up the development of industrial real estate. County-level industrial parks have great potential in developing industrial real estate, through the use of policy dividends, cracking the constraints of land elements, and guiding industrial area agglomeration, to revitalize idle resources and to enhance park tax contributions. We suggest that the development of industrial estates and the sustainable development of county-level industrial parks should be made through the construction of small and micro gardens, processing zones, complex bodies, and similar.

industrial real estate exploitation; feasibility analysis; practice path; industrial parks

F301.3

A

2095-1329(2017)04-0038-04

10.3969/j.issn.2095-1329.2017.04.009

2017-09-30

修回日期:2017-10-13

季胜武(1975-),男,学士,中共仙居县委党校副校长,主要从事县域经济社会发展研究.

电子邮箱:057612365@163.com

联系电话:0576-89321524