房地产业营改增下的利好和风险预防

汪丽丽

【摘要】目前中国的漏税、重复征税的现象比较严重，为了调节税收，国家采取的措施是实行“营改增”政策，因此实行“营改增”政策也是为了减轻企业的赋税状况。合理利用好“营改增”的税收制度，能够帮助房地产业稳定的发展。本文针对房地产业营改增小的利好和风险预防进行分析。

【关键词】房地产业；营改增；税务风险；风险防范

营改增是税收制度的重要改革，对我国税收市场的优化管理具有促进作用，对市场各个行业影响也是非常大的，直接影响到企业的税赋制度，房地产行业也不例外，通过营改增，对房地产行业具有一定的促进作用，可以对房地产行业进行优化，从而促进房地产行业的结构调整，同时也给房地产行业带来一定的挑战，因此需要针对房地产业营改增小的利好和风险预防进行分析。

一、房地产营改增下的利好

（一）增值税免收项目

营改增之后，几种税种是免征增值税的：个人销售的自建自用住房；军队房产租赁获得收益；住房体制改革背景下企业、单位为配合改革获得的房产成本价销售收益；2018年12月31日之前，公共租赁住房经营管理单位出租的公租房；为了农业生产转让的土地；涉及家庭财产分割的个人无偿转让的不动产和土地使用权等，这些免征项目可以在一定程度上对当地产行业的各项税费政策的变化带来影响，企业需要对当前的税费政策进行更加细致的改进，对于租赁等形式的住房进行科学的规划布局，并在行业发展中针对这些政策性住房进行改进，合理的利用政策，提升企业经济效益。

（二）个人住房销售税收改革

在个人住房销售方面，除了上海、深圳等少数几座城市之外，个人销售购买两年以上住房不足要缴纳增值税，而个人购买住房不足两年的情况下，需要全额缴纳5%的增值税，通过这样的方式可以对当地产行业进行规范，合理的对炒房行为进行打击，保证房地产的刚需，更加合理的引导房地产行业的，合理的对房地产行业进行定价，对我国房地产行业价格进行控制，科学引导房地产价格，形成良好的行业规范。

（三）税收起征点改革

新政策规定，对我国个税起征点进行调整，如果个税达到起征点需要全额纳税，同时规定了对于依靠租金收入的个人，需要依据租金的收入缴纳个人所得税，租金在租赁期间内按照月计算超过3万需要缴纳个税，低于3万则免征个税，从而对房地产行业中个人炒房行为进行合理的规范，尽量限制人员过多的购房行为，保证房地产行业的刚需，提升我国在房地产行业的指导，对房地产企业来讲可以更加合理的制定后期发展策略，规范企业的行为。

（四）税法规定的其他免征项目

税法规定，不动产和土地转让等行业都不征增值税，将这些方面的税收划给地方，地方可以结合当地实际对土地转让征收各项地方税费，可以更加合理的地方房地产进行引导，结合地区经济发展实际，制定更加适宜地方房地产的发展规划，从而全年的提升地方房地产的发展，保证我国房地产的合理发展。

二、房地产业营改增下的风险预防

整体上来说，“营改增”确实为很多的房地产企业带来了很多的便利条件以及优点，但是房地产业从此也面临着很大的风险，因此提前做好预防措施是非常有必要的。

（一）提升税率过渡期应对政策

营改增的原则是保持税率不发生变化，因此就整个房地产行业而言，税率

不会出现较大的调整，对企业的税负影响不大，但是在过渡期需要对税收政策进行更加全年的学习，虽然税率不变，但是在税收的管理中需要对税收缴纳形式、发票使用形式进行更加严格的规范，相比较而言增值税对发票的管理更加的严格，例如普通发票也需要提供纳税人识别号或者是统一信用代码证，对于发票的开具需要开具具体的明细，这些都对房地产行业的税费改革带来了挑战。同时，虽然整体行业内企业税负并没有因为营改增而出现较大的波动，但是并不是每个企业都是不波动的，有些企业出现了因为税负变化影响收益的情况，因此企业需要结合自身情况合理调整税负政策。

（二）控制专用发票税收风险缺口

增值税专用发牌是需要抵扣的，房地产企业营改增涉及到一个问题-如何取得可以使用的增值税专用发票进行扣减，减轻企业税负，这对房地产企业来讲，首先需要规范发票管理，特别是增值税专用发票，这是税收稽查中的重点，结合实际进行发票的开具，及时验证取得的增值税专用发票是否可用，并及时进行认证抵扣，房地产企业需要尽快的适应营改增后的纳税流程转变，重视发票的使用周期，使用办税一体化平台，设置熟识税法的专业会计，保证企业税收的合理性。

（三）规范房地产信息系统

在营改增之后，对于税费的核算更加的细致化，因此房地产企业在管理中也需要对现阶段的经营管理体制进行改革，制定统一的合同管理、产品定价和业务流程，构件企业合理的税收制定，将房地产企业运行中的事项进行梳理，尽量找出房地产行业业务对接的税收平衡点，最大限度的实现房地产企业的税后管理规范，合理规避税收风险。同时，随着营改增的不断推进，地税部门开展清税工作，因此房地产企业需要对自身的业务进行自查自纠，及时的对以往工作进行差缺不漏，有条件的房地产部门可以安排审计人员对公司整体账务问题进行审计，发现重大金额的税收不规范行为，及时的进行税收调整，尽量进行补救，防止税收机关稽查出现问题，对房地产企业进行更加科学的管理。

综上所述，营改增对房地产企业的影响是较大的，对于房地产企业的税负政策的调整具有重大的影响，需要房地产企业结合自身实际，尽快适应营改增税收政策调整的规范要求，及时对税负政策进行改革，采用更加科学的税负管理政策。可见营改增对房地产企业的影响双面的，就有机遇又存在挑战，因此需要房地产行业结合发展实际，全面的利用改革优势，合理的規避风险，从而实现经济利益的调整，全面的实现行业的升级，促进房地产行业的发展与进步。

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