“营改增”对房地产业的税负影响及应对策略

李发丽

【摘 要】关于“营改增”的政策，在房地产业方面实施后产生有利也有弊的效应。在“营改增”的制度下，能够减少重复征收税款的现象产生，具有很好的减税效果。然而房地产业的税负不仅仅只是受到“营改增”政策的影响，还会受到其他因素的影响，比如外购的项目进项扣除的比例等，但往往这带来的税收也许是上升的。因此本文据“营改增”对房地产业产生的税负问题进行分析从而保证房地产业能够减少税收负担，稳定发展。

【关键词】房地产业；营改增；税负影响及对策

重复征收税款是目前房地产行业一直存在的主要问题，为解决这一问题，政府实施“营改增”的制度。所谓的“营改增”即“营业税改为增值税”，在中国境内，营业税是对经营而取得的营业额进行征收一种流转税。

一、房地产业“营改增”现状

（一）房地产“营改增”的背景

而增值税简单地说就是在流转过程中产生的增值额进行收取税款的一种流转税。这两种税款是明显不同的。所以应用到房地产行业更为明显。由于目前房地产业的营业税问题不少，即缴纳营业税项目众多，不仅在施工环节需要纳税，而且对于销售不动产也要纳税，而政府在推行“营改增”的制度能够很好地改善我国当前的税收环境，从而促进房地产业的健康发展。“增值税”的实施有利于税收公平的实现，在一定程度上也强化了税收，避免在同一个产业进行重复征收税款，这也有利于完善我国当前的税收制度，有利于保证相对的公平，减少偷漏税等行为的发生。

（二）“营改增”对房地产行业税负环境的影响

实施“营改增”的制度需要一个适应的过程，也就是说它有一个过渡时期。在“营改增”实施之后财务操作、会计核算流程相对于实施“营改增”制度之前增加了很多，并且也变更较为烦琐。这是由于财务管理的水平不能有效地提高，因此在房地产企业上的税负也就无法大大地降低、减少，与此相反会不断增多，但尽管如此，实施“营改增”制度，在与房地产企业有关的企业的发展中是利大于弊的。那么在这种背景下，可见房地产企业实施“营改增”是能够减少税负，只要政府和企业能够齐心应对。

（三）国家政府政策的支持和实施

“营改增”制度于2012年1月1日开始试点，随着改革不断加深，然后就逐步将该制度推广到全国各地。起初试用的行业主要有部分现代服务业、上海的陆路运输、水路运输、航空运输。而在2013年国务院再次召开常务会议，新增铁路运输及邮政业为“营改增”的试点。此后2014年“营改增”的试点又增收一名新成员，即电信业。随着国家相关政策的进一步推动，这些试点纷纷取得了一定的成效，看来在政府的大力支持之下，其他未被纳入“营改增”的产业也将逐步被纳入“营改增”的阵营。这些产业包括房地产业之外还有建筑业和金融业等。

二、房地产业“营改增”的窘境

（一）难以设计合理的税率

在房地产业中，实施“营改增”制度意味着税率的变化，营业税的税率为一般是5%左右。而增值税的税率一般是17%、11%及简易征收的5%。房地产项在《建筑工程施工许可证》中注明的合同开工日期是在2016年4月30日前，也就是说选择了简易征收方式的项目，这就是所谓的房地产老项目，在这些项目中应扣缴税额=购买方支付的价款÷（1+税率）×税率，我们可以很清楚地看到明显降低了在房地产企业当中税收负担。在增值税当中，一般纳税人是当期销项税额-当期进项税额=当期应纳税额。根据这个公式就可以推算出在实施“营改增”之后房地产业的税负的变化的情况。但是不同的增值税的税率，相应的税收的负担也就会随之改变。增值税的税率的不断变化会促使房地产企业税收负担加重，但也有可能减轻，这就要看税收税率的设计与制定了。

（二）房地产企业的进项税额抵扣存在阻碍

房地产企业的进项税额是决定税收负担高低的一个关键因素。一般来说，如果房地产企业缴纳较少的增值税，那么就说明进项税额抵扣得越多。建筑施工之中，政府规定不能参与抵扣，因此就出现了一大批不能抵扣的进项税额，根据《营业税改征增值税试点实施办法》，可知纳税人不得从销项税额中抵扣掉接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，就造成了进项税额抵扣困难的窘境。此外，在房地产本身建筑的工程中存在着很多不力的因素，也会造就进项税额抵扣困难。上游企业建筑的安装、材料、劳务以及部分的设备都是属于房地产企业的外购项目。

（三）在“营改增”中房地产业存在的不利因素

首先，大量的政府规费是令大多数房地产商都头疼的问题。如城市建设的配套费所要缴纳的税款就很高。在未实施“营改增”之前这些是不需要收取税费的，但是实施“营改增”之后尽管政府规费不需要缴纳增值税款，可是它不能在缴纳增值税的时候，从销项税额中扣除掉，那么这对于房地产企业的税收负担同样也是个问题。其次，房地产开发企业在开发的过程中也存在着零星的劳务费用及购进货物及小规模增值税3%最低税率抵扣的问题。除此外，零星的购进货物有很多也不能提供增值税的专用发票证明，那么进项税额抵扣就存在问题。在此，在我国的政府规定之中，明确规定不能抵扣期初库存及固定资产的进项税。在“营改增”后这两项内容进项税额不参与抵扣，将极大地导致房地产企业在“营改增”后税收负担就不断呈现增加的趋势。

三、房地产企业应对“营改增”带来的问题的对策

（一）明确各种政策

政府进行税务改革。主要是要让企业能够减少税收负担，达到减少税收负担不增加税收负担的效果。因此对于在房地产企业试点的效果反应，进行调整修改制定相关有效的措施，以进一步达到能够提升房地产企业经营管理的水平。首先各个企业要明确政府出台的各种能够进行抵扣的政策，各个企业应该尽量与具有一般纳税人资格的上游公司签约，而尽量减少与资质不够的小规模企业资质的签约，增加能够取得税款专用的发票，已达到减少房地产企业的成本，达到减轻税收负担的作用。其次，房地产企业也可以在试点的过程中，根据自身的试点效果向有关的部门反映，建议有部门能够制定有效的政策减轻房地产企业的税负。例如，根据我国的税收优惠政策有关部门可以免除其应缴的部分税款，或者有关部门能够按照其缴纳的税款一定的比例给予返还等等。最后，要明确各种不征收增值税的项目，比如国家指令的无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务、存款利息等。

（二）根据“营改增”合理处理存量房产

房地产企业要制定合理的能够衔接“营改增”的政策和方案，并且正确根据制定的政策和方针合理的处理房产存量的问题。在政府实施“营改增”制度之后，在销售楼盘方面就会出现大量的房产存量问题，房地产企业应根据实际测算尽量选择简易征收方式，降低企业因“营改增”带来的税负波动影响。政府明确的颁布、出台、制定过渡时期的衔接政策，维持税收负担和房产存量之间的平衡势在必行。

（三）扶持优惠政策的颁布及引导鼓励房地产业

企业的发展很大一部分与政府有关，政府制定关于扶持企业发展的优惠政策之举是势在必行的。在“营改增”之后更是要制定政策帮助困难的房地产业，针对房地产企业面临的新情况及新问题，积极制定相关的措施，以保证政府能够有效地帮助困难企业。例如，可以成立财政专项资金这种类型的项目，然后根据企业的情况，对于税收负担进行调整。 除此之外，房地产企业外购劳务管理的引导十分重要，政府有义务帮助其开发建设。而对于零星的货物购进或者说劳务问题，房地产开发企业应该慎重选择劳务，减少税负，比如选择一般纳税人身份的劳务公司，这样可以减少额外的税收负担，或者房地产企业在请劳务的时候，要求他们到政府的有关部门开增值税专用的发票，有关部门也尽可能地给予帮助，这样日后收取增值税可以进行抵扣，以此达到辅助的效果。

四、结语

实施“营改增”制度在一定程度上能够减轻房地产企业的税收负担，但也存在一些问题，为了更好完善“营改增”制度，政府和房地产企业都应做出自己的努力，在“营改增”的改革中以减轻房地产行业所带来不利影响，从而促进房地产行业的繁荣发展。

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