后“营改增”时代房地产行业减税效应优化研究

●熊筠竹吕敏

后“营改增”时代房地产行业减税效应优化研究

●熊筠竹吕敏

自2012年1月1日对上海市的交通运输业和部分现代服务业试点营业税改增值税税制改革以来，我国结构性减税的大幕正式拉开。增值税具有税收中性的特点，对于消除原流转税体制中的重复征税问题有巨大的作用。2016年5月1日起，“营改增”终于在所有领域得以实施。房地产行业是国民经济中的基础性产业，自1999年以来，在住房商品化和信用大周期背景下，我国房地产行业进入蓬勃发展的状态，增值税作为可转嫁的流转税，不仅影响实体经济的发展，也直接影响百姓安居乐业的福利指数。因此，需要研究“营改增”带给房地产行业的影响到底多大，房地产业税负在后“营改增”时代是否还有优化空间。

后“营改增”时代房地产减税实证研究

2017年是我国自最初在上海实施营业税改征增值税政策试点以来的第六个年头。2016年5月1日起，房地产、建筑安装、金融与生活服务业四大行业“营改增”落地后，流转税税制改革在推进经济结构调整和产业转型的路上往前走了一大步。“营改增”不仅是实现结构性减税的重要举措，还是促进行业分工更加细化和抵扣链条更加完整的重要手段。房地产行业是国民经济的重要支柱之一，其不仅关系经济发展，还关系国计民生。房地产行业处于国民经济的中间环节，其波动会牵涉到众多上下游产业链与金融风险。住房具有消费品与投资品的双重属性，房地产行业实施“营改增”有利于实现增值税抵扣链条的完整，更有利于促进专业分工。根据相关研究，上海市2016年5—12月共计3257家房地产企业，减税和不增不减的达到97.88%，行业减负度为8.12%，远低于其他行业（见图1）。减负最多的电信业与最低的房地产业减税差距6.82倍，由此可见初步解决了建安业和房地产业的重复征税问题，实现了税负下降。但在此次“营改增”改革中之所以房地产业税负减少最轻，是因为存在某些不合理制度障碍需要进一步解决。

图1 2016年5月—2016年12月行业减负率

一、“营改增”试点中房地产行业税收制度主要问题

（一）不动产进项抵扣的税务问题

在财税〔2016〕36号文中，房地产开发企业只有从政府处取得土地支付的土地出让金的进项税额才能扣除，若房地产开发企业是从其他来源取得的土地，其相应的进项税额就无法扣除。该规定过于局限可抵扣进项的土地来源，使得房地产开发企业很多真实合理的进项税额无法抵扣。对于这一问题，在2016年底国家税务总局出台了财税〔2016〕140号文件，扩大了之前的36号文中“向政府部门支付的土地价款”的范围，不仅仅指向政府支付的土地出让金，还包括企业支付的征地和拆迁补偿费、前期开发费等。140号文件扩大了可以抵扣进项的土地价款的范围，使得房地产企业真实发生的费用得以抵扣，有效降低企业的税负。

虽然140号文对土地价款的进项税额扣除作了更合理的规定，但在不动产投资入股等方面，现行的“营改增”政策仍存在较大的问题。在财税〔2002〕191号文中规定，以不动产投资入股，并且共同承担经营风险属于营业税免税的优惠范围。“营改增”之后，在文件中规定了将不动产用于投资入股的进项税额可以分期抵扣，但没有具体规定投资方的缴税问题。2016年5月，上海和深圳两地在当地制定的“营改增”工作指引中对于不动产投资入股行为的增值税问题，作出明确的规定：将不动产用于投资入股，需要缴纳增值税。之后总局的发言及部分省国家税务局网站上的问题解答，将财税〔2016〕36号文附件一中的第十条和第十一条进行分析，可以理解为以不动产投资入股是取得了其他经济利益的，属于有偿提供，应该交税。既然投资方需要缴税，那么肯定是按投资时点不动产的公允价值征税，对于接受不动产的一方形成很大的一笔留抵税款，可能造成资金大量沉淀占据。

（二）贷款利息抵扣问题

财税〔2016〕36号文附件一的第二十七条规定，贷款项目的进项税额不得从销项税额中抵扣。但房地产企业是资金推动型企业，房地产企业本身自有资金往往仅占到总投资额的30%左右，需要大量借贷。根据《2016中国房地产上市公司测评研究报告》排名前二十的房地产上市公司相关数据，截至2015年12月31日财务报表中应付利息如表1所示。

表1 房地产开发企业2015年财务费用情况单位：元

由于在香港上市的房地产企业年报中没有披露具体的利息支出项目，虽然在利润表中的财务费用不仅仅包含企业的利息支出这一内容，但利息支出构成了企业财务费用的大部分，因此以财务费用替代利息支出，对这二十家企业统一按照利润表中财务费用来进行对比分析。从表1可以看出，排名前十的房地产企业中，有六家企业的财务费用已经超过了10亿元。另外，除了已经退市的招商地产之外，剩下的十九家企业仅财务费用，即利息都是接近或超过5千万。不彻底的“营改增”制度下房地产开发企业贷款利息的进项税额并不能在其销项税额中进行抵扣，无疑对房地产企业是非常不利的。

（三）预缴税款抵扣问题

国家税务总局2016年14号公告中指出，纳税人转让不动产的，首先需要在不动产所在地的地税机关预缴增值税，再向机构所在地主管国税机关申报缴纳增值税。对于跨地区销售不动产的企业，首先需要按照5%的征收率在不动产所在地的地税机关预缴增值税，然后再回到机构所在地，根据“（销项税－进项税）－预缴税款”的公式来计算实际需要向机构所在地的国税机关申报缴纳的税款。但是，如果房地产企业的销项税只是略大于进项税，那么企业的“销项税－进项税”很有可能小于已经预缴的税款，对于企业来说，有可能会形成很大的一笔留抵税款。显然管理当局已经预见到了这一状况，所以在财税〔2016〕36号文附件二中提到，留抵税额较大的情况，可以上报国家税务总局，然后由国家税务总局通知不动产所在地的省级税务机关暂停预征增值税。

可是在36号文中并没有说明这个税额较大是多大的情况，对于大部分建安和房地产企业，可能500万的留抵税就是一笔很大的金额了，但对于如万科、保利地产等大型的房地产上市公司，可能过亿的留抵税才算是一笔会影响公司生产经营的资金。因此，对于“较大”这个概念模糊不清，会对企业产生较大的资金成本影响。

（四）分期抵扣问题

根据财税〔2016〕36号文规定，不动产与不动产在建工程的进项抵扣，第一年可以抵扣60%，第二年可以抵扣40%。对于购置不动产的，金额小则数百万，多则上亿，这些金额对应的进项税额也十分可观，即使仅需要在13个月内就能扣除，但对于不动产购置金额巨大的企业来说，40%的进项税款也占用了很大一笔企业资金，对企业的资金链产生较大影响，而相反从熨平国家财政收入来说，作用并不是想象的那么大。

二、房地产行业“营改增”税负影响的实证分析

（一）数据来源

本文选取的研究样本为2015年和2016年两个年度内仍处于“上市”状态的在上交所和深交所上市，且房地产开发收入占公司总收入的比例超过80%的房地产开发企业，共53家。

（二）固定效应模型以及分析

由于对房地产开发企业实行“营改增”的政策执行时间较短，且受限于选取作为样本的53家房地产开发企业2016年的年报并未全部公布，因此本文在考虑了季节等因素之后，仅选取了2015年和2016年两年第三季度的数据作为模型的样本数据。因此，本模型面板数据的截面数远大于时期数，本文在进行固定效应模型估计时，使用Cross-section Weights的方法对截面数加权后再进行估计，以消除该面板数据存在的异方差问题。估计结果如下表2所示：

表2 固定效应模型估计结果

从模型的判定系数和调整后的判定系数来看，本模型的判定系数为0.941527，调整后的判定系数为0.940007，这表明本模型的拟合程度非常高。同时，该模型中F统计量的P值远小于0.01，说明在显著性水平为0.01的条件下模型拒绝原假设，即模型中的被解释变量显著受到设定的四个解释变量的联合影响。再看各解释变量的t检验，所有t统计量的P值均小于0.01，在显著性水平为0.01的条件下拒绝原假设，也即是假设其他解释变量不变时，单一解释变量对被解释变量也有显著影响。对各解释变量估计结果及经济意义的分析如下：

1、税收政策变化(POLICY)。当t统计量的P值小于0.01时，税收政策变化对房地产开发企业营业税（或增值税）税负率有显著影响，并且税收政策每变动1个单位，营业税（或增值税）税负率将平均增加0.029693个单位。即对房地产开发企业实施“营改增”政策在短期内增加了企业的税收负担。“营改增”虽然是为了减轻企业的税收负担，但由于实施之初房地产开发企业来不及深入地理解执行相应的政策，加之在短期内很难及时从建材公司、建筑公司等上游公司获得增值税专用发票进行进项税额抵扣，因此结合上面的估计结果，可以得出结论：短期内，“营改增”增加了企业税收负担。

2、利息进项比重（INTEREST）。在显著性水平小于0.01的条件下，利息进项比重也对房地产开发企业的营业税（或增值税）税负率有显著影响。当利息进项比重变动1个单位，企业的税负率平均增加1.048759个单位。这与本文第三部分关于房地产开发企业“营改增”税收问题中对于贷款利息进项税额不能抵扣的分析相符合。同时这也与本文第五部分多元回归模型中利息进项比重对企业营业税（或增值税）税负率的影响方向是一致的，都是利息进项比重与企业税负率成正相关关系。

3、预缴税款比重（PREPAID）。在0.01的显著性水平下，预缴税款比重同样显著影响房地产开发企业的营业税（或增值税）税负率。预缴税款比重每变动1个单位，税负率会平均增加0.858639个单位。在多元回归模型的分析中，预缴税款比重也是对企业税负率产生显著正向影响的。虽然增值税预缴税款的计算需要先将预售收入进行价税分离后再乘上3%的预征率，营业税预缴税款的计算却是直接用预售收入乘以5%的营业税税率，看起来“营改增”后预缴税款的计算不仅更加合理，而且预征率更低，应该是对企业更有利的，但事实上企业的税负率却上升了。这也许正印证了关于房地产开发企业“营改增”税收问题中对于预缴税款抵扣中存在问题的分析。

4、通货膨胀率（INFLATION）。通货膨胀率作为外部指标，目的是在进行模型估计时考虑宏观经济对房地产开发企业税负率的影响。通过对固定效应模型估计结果进行分析，可以发现通货膨胀率对房地产开发企业营业税（或增值税）税负率的影响是显著的，这与之前多元回归模型中所得结论一致，再一次证明了随着通货膨胀率的提高，房地产开发企业的税负率提高。这也印证了张文春、刘宇（2001）对物价水平将增加企业的税收负担的分析。本文反映宏观经济的外部指标中没有考虑GDP等相关变量，主要是考虑到GDP是一个年度指标，而本文的研究样本都是季度数据。

（三）结论

房地产对今天的中国老百姓而言，特别是对于80后、90后年轻人而言，是最为主要和沉重的生活成本，在全国实施行政性的限购政策之后，如何使房地产企业税负合理，降低刚性购房者的负担，具有重要的现实意义。本文实证将2015年第三季度和2016年第三季度的多元回归模型与面板数据的固定效应模型的回归结果对比发现，税收政策变化确实对房地产开发企业的增值税税负率有显著影响。结合本文对房地产行业“营改增”过程中存在的税收问题的分析，贷款利息的进项税额不能抵扣和预缴税款抵扣存在的问题确实会对企业的税负率产生显著影响。且模型输出结果显示，这两项税收问题都使得企业的税负率上升，且影响程度较大，表明企业对“营改增”中存在的这两项税收问题反映比较强烈。结合本模型中设置的虚拟变量“税收政策变动”这一因素，虽然相比其他解释变量，其影响程度略小，但输出结果显示其同样提高了房地产开发企业的税负率。利用不同分析方法进行分析所得结果的一致性，说明房地产“营改增”政策还可以得到进一步的优化。

三、对后“营改增”时代的政策优化建议

(一)优化管理，减轻纳税负担

分期抵扣只能减轻第一年的财政收入压力，对于之后各年都是没有减压效应的，那么分期抵扣这一政策的目的是没有得到实现的。税收的作用在于维护国家的利益，但是这并不应该以过度加重企业的纳税遵从成本为代价。

（二）贷款利息抵扣改革，缓解企业资金压力

显然贷款利息是房地产企业的重要资金来源，但对于目前存在的贷款利息支出不能抵扣进项税额的规定，无疑增加了房地产企业的税收负担。并且房地产企业的借款还可能来自于发债，例如恒大地产发行永续债，在2015年达到了757.37亿元，这些永续债每年需要支付的利息也是一笔很大的数额。对于向金融机构贷款的，可以按照金融机构出具的利息清单来计算抵扣贷款利息的进项税；对于向非金融机构贷款的，可以按照同期银行贷款利息来计算抵扣贷款利息的进项税。资金是企业的立身之本，如果资金链断裂，将引起房地产项目停工烂尾，甚至导致房地产企业的破产，这会严重损害购房者的利益。贷款利息的抵扣问题，不仅影响到房地产行业，更是金融行业“营改增”全覆盖的重要环节，因此当前急需改革贷款利息的抵扣政策。

（三）优化预征率制度

对于预征税额大于实际应纳税额的情况，应该给予各省一定的权限，以根据房价来调整预征率，避免出现大量留抵税的情况。但考虑到增值税的全国统一性，可以对于每个项目实行汇算之后多退少补，有留抵税的企业，可以自行选择退还多征税款或者留待下期继续抵扣；没有留抵税的企业，就按照“（销项税－进项税）－预缴税款”的公式补缴相应的差额。这样的话，可以减少因大量留抵税款占用企业资金的情况，也方便按项目为单位核算房地产企业的实际税负，为以后的纳税评估等工作提供信息。

（四）延续不动产投资免税政策

对不动产投资征税，会影响正常的投资行为，降低投资积极性，也损害了增值税税收中性的特点。对于企业用不动产进行投资，如果能延续之前营业税的免税政策，那么房地产企业将少缴纳很大一笔增值税。接受投资的企业虽没有进项税额抵扣，但免税政策能减少企业资金被占用，能更好地促进房地产行业与实体经济的衔接。税收不仅追求实现国家收入，还应该维护市场经济秩序。如果税收会影响企业的正常生产经营行为，这个税收无疑是对市场经济的干扰。■

（作者单位：西南财经大学财税学院）

[1]郭维真.“营改增”背景下我过消费税税制改革的方向[J].税务研究，2014,(10).

[2]国家税务总局税收科学研究所课题组，李万甫，李本贵.关于建筑业和房地产业“营改增”的国际借鉴与建议[J].国际税收，2015，（08）.

[3]胡怡建,田志伟,上海营改增5年试点成效分析报告[EB/OL].(2017-03-03).http://spea.shufe.edu. cn/main.htm.

[4]彭晓洁,王安华,肖强.房地产行业“营改增”效应预估[J].税务研究，2015,(11).

[5]“区域税收政策”课题组.促进区域经济协调发展的税收政策[J].改革，1998,(04).

[6]王珊珊,张文春.房地产业“营改增”的十条建议[J].中国财政，2015,(06).