“营改增”对房地产企业税负与经营影响探究

●赵文华

“营改增”对房地产企业税负与经营影响探究

●赵文华

“营改增”自2016年5月1日起，在房地产业全面推行。本文从理论上分析了“营改增”是一个利好消息时的可抵扣成本占比，并选取了十家2016年营业收入靠前的房地产企业，分析其税负水平的变化情况。然后，本文选取保利地产2012—2016年间的财务指标作为研究对象，探讨了“营改增”对该企业财务状况和经营能力带来的影响，并从外部政策和企业自身角度，对房地产企业“营改增”后的纳税筹划提出了建议。

“营改增”房地产业财务状况

一、房地产业“营改增”是否利好

自2016年5月1日起，房地产业“营改增”政策开始全面推行。由于增值税是流转税，房地产业上游的建筑业由原来3%的营业税税率上升到11%的增值税税率，税负水平有所增加。因此，难免会带来材料成本、人工成本和费用成本的提升。这将导致房地产业成本增加，进而引起下游行业如消费行业的税收负担增加。所以，能否实现合理的税负流转，是本次改革的关键。

（一）“营改增”的文献综述

“营改增”是新时期我国减税降费的重要手段之一，学者们从各行业税负水平的变化探讨了“营改增”带来的影响。李远慧（2013）通过研究得出“营改增”会使以货运业务为主的铁路运输业税负上升、净利润下降的结论；王珮（2014）利用双重差分模型分析，指出“营改增”显著降低了交通运输业的货物与劳务税税负，促进了企业扩张规模；刘代民（2015）通过测算金融银行业均衡增值税税率，指出中小型商业银行“营改增”后税负降低程度远大于大型商业银行；王甲国（2016）从供应链的视角，指出目前建筑业“营改增”的现状与面临的挑战。

在“营改增”对企业经营能力的影响方面，童锦治等（2015）指出，企业的议价能力会对企业的实际流转税税负产生影响，进而对“营改增”政策效果产生影响；陈钊等（2016）从经营范围角度，对不同“营改增”行业进行异质性分析，认为“营改增”促进了企业的分工；王曙光等（2017）通过实证研究，指出中国房地产行业销售负税率较高，适用税率应为17%等。

关于房地产行业，已有学者从公司财务角度阐述了“营改增”对房地产业企业的影响。李晓红等（2015）通过线性回归，指出企业税负与会税差异和融资结构负相关，而与公司规模与盈利能力正相关；杨志银（2016）通过贵州省房地产业数据分析，指出行业的产出投入比例和外购可抵扣比例会影响企业税负水平，等等。不同学者认为房地产行业“营改增”对企业利润的影响有利有弊。本文从“营改增”对房地产企业经营能力影响的视角来进行探讨。

（二）房地产业“营改增”后税负是否减轻

“营改增”新政出台，确实带来了税收优惠政策。“营改增”前，房地产行业按5%税率征收营业税，现改为对房地产企业主营业务等征增值税的税率均为11%，部分可选择按5%简易征收。新政①指出，目前房地产业一般纳税人预售时，预缴增值税率②降为3%；对于不动产在建工程，超出原值50%的可以分2年抵扣应纳税额，等等。

房地产成本主要分为土地成本和建安成本。由于土地成本不能抵扣，所以可抵扣成本取决于建安成本。假设某一房地产企业营业收入为X，可抵扣的成本为Y。若企业为小规模纳税人，企业的税收负担一定是减少的，因为5%X＜5%(l+5%)*X恒成立。若企业为增值税一般纳税人，则“营改增”前后企业税负水平：令5%X= 11%(1+11%)*X-11%/(1+11%)*Y，则Y/X=49.5%。

即当可抵扣成本占营业收入比大于49.5%时，房地产行业企业税负可以减轻。由于“营改增”全面推行时间尚短，房地产行业难以从上游的建筑业和安装、装修企业取得所有的增值税专用发票来提高自己的可抵扣税额。然而随着“营改增”的不断深入，增值税进项税额的抵扣会逐渐变得完善。

二、房地产企业税负水平变化情况

本文参照中国房地产Top10研究组的标准，选取了十家2016年房地产行业营业收入排名靠前，且房地产业务收入占营业收入绝大部分的优秀企业。其中八家为沪深上市公司，两家为大陆企业在港上市公司。通过分析这十家房地产企业的财务数据，来分析“营改增”前后企业税负水平的变化。因为“营改增”发生在5月份，1—4月份的应纳税收入及5—12月份的应纳税收入与可抵扣成本无法获得准确数据，所以本文选取了相关企业2016年年报里的数据作为计算基数，来推算5月份“营改增”前后企业税负的变化情况，并与2016年企业年报中披露的相应税费进行了对比。虽然最终计算出的增值税应纳税额与年报里的应交增值税数据不同，但考虑到企业在实际进行纳税时，会相应采取很多专门的税收减免或优惠政策来进行筹划，所以理论上按税法规定的基本税率，算出的应纳税额与实际纳税额存在一定差异也是合理的。

表1 2016年十家房地产企业的经营情况指标表（单位：亿元）

（一）测算指标选取标准

1、销项税额指标。在上市公司披露的财务报表中，由于选取的房地产企业为专门经营地产业务的公司，选取2016年“营业收入”数据作为主营业务收入的数据，来计算销项税额。

2、进项税额指标。为了计算可抵扣的进项税额，选取2016年主营业务成本、折旧、应付职工薪酬和固定资产的数据。

进项税额=（主营业务成本-土地出让金-折旧-不能抵扣的成本）*17%/(1+17%)+新增固定资产可抵扣进项税额+土地出让金可抵扣进项税额。

（1）主营业务成本可抵扣进项税额＝（主营业务成本－折旧－土地出让金－人工费用）*可抵扣比例。折旧具有抵税效应，且房地产企业的土地出让金暂未能取得增值税专用发票，所以不得抵扣；房地产企业雇佣的劳动力多为散力，或可能为难以开具增值税专用发票的建筑施工企业，也难以取得增值税进项税额的抵扣。因此，这里假设其余成本可以取得增值税专用发票，房地产上游行业为建筑业，假设取得可抵扣增值税专用发票税率为11%。主营业务成本数据从财务报表中“营业成本”获得；折旧即本年的折旧额；人工费用选取应付职工薪酬的数额近似计算。由于上市公司财务报表中很少会对成本构成加以分析，土地出让金需根据地价占房价的比重估算而来，借鉴以前学者的研究，可抵扣的土地出让金进项金额为公司当年主营业务收入*30%。

（2）新增固定资产进项税额＝新增固定资产/（1+税率）*税率，其中，新增固定资产包括房地产企业新增的机械设备（适用税率为17%）、新增房屋与建筑物（适用税率为11%）。“营改增”第36号文规定，2016年5月1日后取得的固定资产或不动产在建工程，进项税额可以按60%和40%的比例分两年进行抵扣。这里假设企业的固定资产均在5月1日之后取得。

（3）土地出让金可抵扣进项税额＝（主营业务收入*地价占房价的比重）*11%，其中房地产占房价的比重可参考30%，税率为11%。

（二）“营改增”前后企业税负水平的变化

在“营改增”之前，房地产企业缴纳营业税，税额为主营业务收入*5%，“营改增”之后缴纳增值税，应纳税额为销项税额减去进项税额。房地产企业增值税销项税额=主营业务收入*11%/(1+11%)。从这十家公司的年报中，本文选取了相关的财务数据，见表2。

表2 销项税额数据表（单位：万元）

应交增值税=销项税额-进项税额，进项税额数据见表3。税负水平变化=（应交增值税-营业税）/营业收入。从表4数据中可以看出，“营改增”后房地产行业企业税负有所减轻，七家企业税负减少了0.9%左右。去掉的三家企业，碧桂园和融创中国均为大陆企业在港上市，金隅股份2016年新增了大量的固定资产，所以税负减轻水平远高于行业平均水平。可以看出，房地产企业税收负担略有降低。

表3 进项税额数据表（单位：亿元）

表4 十家企业“营改增”前后企业税负水平变化

这说明房地产业“营改增”后，企业确实可以在一定程度上减轻税负，减少重复纳税。然而我们应该认识到，上述分析只是理论分析，假设了除折旧、人工成本和土地出让金外其他营业成本都可以获得抵扣，这在实际经营中恐怕暂时难以实现。而对于中小规模的房地产企业，也可以选择简易征收办法，适用税率为5%。与原来营业税缴纳税率相同，这里不予讨论。

三、“营改增”对房地产企业经营的影响——以保利地产为例

增值税是流转税，不同于营业税直接在营业收入基础上缴纳，增值税纳税人可以通过商品流转转嫁税负。因此，本文在上述名义流转税税负水平变化的基础上，进一步探讨“营改增”对企业财务状况和经营能力的影响。本文选取了央企地产的排头兵——保利地产2012—2016年间的财务指标为分析对象，作为连续六年荣获“中国房地产百强企业”第二名的知名房企，保利地产的发展能力无疑非常强劲，具体指标分析见表5。

（一）保利地产目前经营能力

从表5中可以看出，保利地产财务状况良好，企业发展稳健。下面从企业的偿债能力、营运能力和盈利能力及资本结构角度进行分析。

1、偿债能力。在2012—2016五年间，该企业的流动比率基本稳定，资产负债率逐年下降，由78.19%下降到74.46%，这反映企业的长期偿债能力在不断增强，短期偿债能力基本稳定；也反映公司的现金流稳定，债务风险低，财务状况稳健。

2、营运能力。作为重资产企业，存货周转率可以反映企业的营运能力。保利地产的存货周转率由2012年的0.25增加到2013年的0.29，之后两年基本维护在0.29左右。而2016年由0.29增加到了0.37，增幅接近27%，这说明2016年该企业销售状况较以前年度更佳。这既反映了该公司存货周转速度较快，销路较好，企业竞争力强；也反映了企业存货并未占据大量的现金流，企业经营能力较好，并且在2016年有所提升。

3、盈利能力。总资产报酬率由2013—2014年间的5.9%左右上升至2015年的6.41%，在2016年间又下降到5.74%，出现了五年间的最低值。净资产报酬率从2013年起不断下降，从22.95%下降至2016年的15.53%。营业利润率在2012—2015年间维持在18%左右，而2016年下降至14.94%。三个反映盈利能力的关键指标在2016年均出现了5年间的历史最低值，这反映公司2016年的盈利能力受到了影响。

表5 保利地产2012—2016年间财务状况指标表

4、资本结构。公司的固定资产增长率逐年下降，这反映了公司产能并没有扩张，2016年固定资产增长较少，这也侧面反映了我国“去产能”的政策要求。公司财务杠杆在2014年及2015年间均略有增加，但总体保持稳定，表明公司财务状况较为稳定。

通过上述分析可以看出，保利地产财务状况一直较好，但2016年盈利能力的下降，不禁让人联想到可能是“营改增”带来的影响。

（二）“营改增”对企业经营能力造成的影响

1、盈利能力暂时有所下降。企业利润=收入-成本，保利地产收入同比增加25.38%，成本同比增加33.26%，成本的增多造成了利润的下降，见表6。

从表6中可以看出，保利地产房地产成本占总成本比高于96%，因此，本文着重分析房地产成本在2014—2016年三年间的变化。2016年土地成本和建安成本均大幅增加，增幅分别为29.78%和34.38%，远大于2015年的增速。土地成本的升高受市场与政策的影响，而建安成本的上升，则是因为上游行业建筑业价格的抬高。“营改增”后建筑业将税负转移给了下游的房地产行业，导致材料和人工价格上涨，使房地产企业建安成本大幅上升。

2、企业经营模式及时调整。虽然2016年成本较大幅上升，但房价同样上涨，所以未对企业的利润造成太大影响。保利地产更是适时调整经营模式，以应对政策调整带来的影响。

（1）创新经营模式，拓宽产品种类。保利地产目前经营模式是“一主两翼”，以房地产开发经营为主，房地产金融和社区消费为辅，利用税收优惠政策调整经营模式。如以精修房作为交房标准，开发高级商务写字楼，这样既可以加强与建筑企业的合作，以便充分获得材料进项税额的专用抵扣发票，又能满足商用购房者的需求，提升企业竞争力。又如，推行社区消费服务，利用社区智能化、保利APP、养老和比邻超市等服务，既为合理划分房地产的入账成本提供了筹划的空间，也提升了品牌形象，履行了社会责任。

表6 保利地产2014—2016年间成本明细表

表7 保利地产2016年经营活动产生的现金流量表（单位：亿元）

（2）依托政策把握经营形势。虽然2016年房价仍在上升，但随着调控政策的不断深入，房价有可能不再上涨。第四季度保利地产的经营活动净现金流量已经出现了负数（见表7）。面对房地产行业复杂多变的政策及市场格局，保利地产拓宽了融资渠道。作为大型央企，保利地产与银行信贷关系良好，可以以优惠利率获得贷款，此外企业自己发行了100亿元公司债券和30亿元中期票据，这些都有助于降低融资成本，也有助于降低解决因一些利息费用不能抵扣所带来的税负增长问题。此外，截至2016年底，保利地产有着可满足其未来2—3年业务发展的优质土地储备，“营改增”之后新购入的土地，成本可以获得两年内抵扣的优惠，这既有助于减轻税负，也为公司未来的发展提供了保障。

保利地产在外界市场销量攀升的情况下，盈利能力关键指标在2016年内同时出现了五年最低值，说明“营改增”确实对企业的盈利能力带来了影响，降低了企业的利润。保利地产及时依托形势，进行经营模式的调整，企业的利润并未受到明显影响，这给“营改增”中税负显著提升、导致经营不善的企业提供了筹划的思路，值得深思。

四、建议

房地产业推行“营改增”时间尚短，目前实践中房地产企业进行纳税筹划仍面临很多问题，本文从外部和企业自身的角度，提出了以下几点建议。

（一）外部政策环境仍需改革

1、规范房地产企业的税费体系。房地产行业重复征税问题在“营改增”推行之后，得到了缓解。如“营改增”设立增值税税率为11%，且规定了很多减免税项目，如对房地产自行开发转为自用的项目可以作为进项税额进行抵扣，这有利于企业减轻税负。房地产行业由于纳税项目众多，重复征税问题较突出。如在土地批租阶段企业要交税，同时企业要缴纳土地出让金。且房地产行业开发成本高，在开发环节的重复征税也应予以取消，可以减轻房地产企业的经营成本，缓解开发阶段的资金压力。

此外，我国推行减税降费，减少了许多行政性收费项目，然而房地产业手续繁琐，仍需规范房地产行业的服务性收费项目，减少对同一种性质费用的重复征收。税费体系应透明合理规范，来减少房地产企业的成本负担。

2、土地出让金受益范围应扩大。对于一二线城市而言，土地成本可以占到营业成本的30%—50%，几乎是最大的单项成本。“营改增”后，土地出让金可以从销售额中进行扣除，这一规定极大地减少了应纳税额，基本确保了一二线城市房地产企业税负整体不会变重。而对于三四线城市而言，因为土地成本占比重小，甚至有可能低于建安成本，这一规定可能并不会显著减轻其税负。所以地方政府可以根据实际情况，制定相应的税收优惠政策，使社会共沐“营改增”的春风。

（二）加强与上下游行业的联系

房地产业的上游行业为建筑业等，下游行业有消费行业。寻求上下游企业的合作伙伴，形成稳固的关系，有助于企业取得增值税专用发票，最大限度获得进项税额的抵扣。下面，笔者从成本角度加以分析。

1、建筑成本。“营改增”对建筑业有规定，有甲供材料的工程、清包工方式的工程，可以选择按3%税率简易征收，或甲供材料工程按17%税率征收，包工方式工程按11%税率征收。对于建筑业企业而言，3%的简易征收无疑可以减轻税负，而对其下游的房地产企业，则更偏向于获得11%或17%的增值税专用发票，这无疑会成为一个长期的博弈点。房地产企业要积极加强与建筑公司的关系，购买甲供材料或者工程包工时，要获得尽量多的进项税抵扣额，否则税负水平会上升。此外，关注政府的税收优惠政策，尽量多地从土地管理部门获得增值税专用发票，来减轻企业的税负。

2、材料成本与人工成本。增值税销项税额由营业收入乘以税率得来，因此要减少增值税的应纳税额，重点是增大进项税额。除上述建筑成本外，材料成本与人工成本也应尽量取得增值税专用发票。由于房地产行业上游的建筑业也实行“营改增”，且建筑业税负水平有所上升，不可避免会带来材料成本的上升。且近年来，随着人口红利消失，人工成本不断上升，加上房地产企业雇佣劳动力多为散力，如建筑工人和物业的保洁人员等，难以获得增值税专用发票来抵扣成本，人工成本也会引起税负的增加。同时，一些杂品配件等从小规模纳税人处购得，难以获得抵扣。企业应立足于长远，与作为一般纳税人的上游材料供应商和建筑施工企业等订立合约，虽然短期内可能会带来价格的上升，但企业自身应该不断提升营运能力与议价能力，长期且良好的合作关系也能为企业带来一些折扣，有利于降低税负带来的成本。

（三）企业自身角度进行筹划

1、合理拆分，降低税负。一是拆分不在纳税范围内的项目。房地产企业不同于其他行业企业，由于国家宏观调控政策较多，形成了很多独有的税种。如房产税，从价计征时由房产原值扣除一定比例（10%—30%）后缴纳。可以在房产计价时将未被列入房产原值范围内的部分独立进行核算计量，以缩小其征税范围、减少税基，达到减轻企业税负的目的。又如土地增值税，土地增值税是针对增值额征收的行为税，扣除项目包括几类取得该项目时所发生的成本，房地产企业可以通过增加新建房屋来增加可抵扣额，进行合理筹划。税种众多不可避免存在重复征收的现象，企业更应熟知税收优惠政策，来进行筹划。二是依据政策与市场需求进行筹划。“营改增”后，企业购买不动产可以取得专用发票来全额抵扣，势必引发企业扩大规模，购买新的经营场所。房地产企业应抓住时机，开发商业用房。万科、保利等知名房企已经把精装修房作为其交房标准，这既有助于大额抵扣材料成本，又有助于加强房地产企业与建筑企业之间的合作，获取更优惠的价格，提升自身的议价能力。因此，开发商用地产有助于帮企业大幅降低税负，提高企业的竞争力，并拓宽市场需求。此外，将政策性住房与商品房区别开，根据政策引导，在差别化的税收策略下获取税收优惠或补贴。三是新老项目划断。老项目即施工许可证或工程承包合同注明开工时间在4月30日以前的，按老项目对待，按5%税率简易计税，税负没有发生变化。新项目即一般纳税人按销项税额减进项税额方法计税。同时，对于无法确认费用归属的项目，记为新项目，便可在进项税额中实现全额抵扣。

2、寻求合适的会计方法。会计处理方法会影响税负。会计上有不同的核算方法，这会对成本的计量产生影响，进而影响利润和应纳税额。如固定资产采用不同的折旧方法，会影响税负水平。通过选取合适的会计处理方法，使流转税变少，毛利润增加，提升企业的盈利能力。此外，企业要关注政策过渡期与预售期的财务困境风险。“营改增”从5月1日开始推行，若是之前企业购买了房产而未取得增值税专用发票，或之后销售了房产却未能取得这些房产的进项税额发票，无疑会极大程度影响企业税负，使企业成本增加。在房地产企业预售时要预缴销项税额，而开发初期经营成本与财务成本又较高，虽然企业纳税具有强制性的特点，但通过纳税筹划可以有效控制企业的现金流量，进而减小企业的经营风险与财务风险。且信贷环境进一步缩紧，房地产企业更要时刻重视现金流，合理进行筹划。

3、加强对供应商和员工的管理。一是把握供应商，集中采购。供应商尽量选择一般纳税人，以便抵扣进项税额。房地产企业的材料成本与人工成本零散、小额的采购，难以取得增值税专用发票获得抵扣，企业应选择与材料、服务、配件供应齐全且规模较大的供应商建立长期合作关系，以预付款方式购买配件和服务，尽量合理规划集中采购，由此不仅能与批量采购合并开具增值税专用发票，获得税收抵减，也可以降低采购成本，高效利用企业资源。二是对财务人员进行培训，注重发票管理。营业税的征收较为简单，营业收入乘以税率，而“营改增”后，增值税涉及的会计科目变多，会计核算变得复杂。企业应成立专门的“营改增”专项小组，全面梳理经营业务流程，注重会计基础性工作，建设财会税收一体化平台，完善本企业增值税自动申报管理系统，在最短时间内适应政策的调整，用信息化模式实现精益化管理和供应商协同。财务人员要深入学习“营改增”政策，结合企业业务来进行纳税筹划，合理避税。而且，企业的工程预算编制也更为复杂，采购的材料成本及能否取得增值税专用发票等，都会对预算的编制造成影响，这也对预算人员提出了更高的要求。“营改增”后，企业要重视增值税专用发票的管理，加强节税意识，如采购材料及与建筑企业签订合同时要尽量取得增值税发票，选取合适的建筑企业供应商建立档案，争取长期合作。

五、总结

“营改增”新政让企业享受到了改革的红利，本文选取十家企业进行分析，可以得出“营改增”后11%税率较为合理，企业税负并未明显上升。虽然实践中可抵扣的进项税额暂时未能被完全抵扣，保利地产的例子也说明“营改增”会对企业的盈利能力造成一定的影响，但随着改革的不断发展，长远来看，“营改增”将对房地产业整体发展有利。企业应积极进行纳税筹划，缓解税负上升带来的资金压力，与上下游企业通力合作，改善自身经营模式，不断提升企业竞争力。■

（作者单位:中南财经政法大学会计学院）

注释:

①2016年国税总局关于房地产业“营改增”的第13-17号公告。

②一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，其他预征率包括1.5%、2%、3%、5%几类。

[1]陈钊，王旸.“营改增”是否促进了分工:来自中国上市公司的证据[J].管理世界，2016，（03）.

[2]王甲国.建筑业应对“营改增”之策略[J].税务研究，2016，（01）.

[3]童锦治,苏国灿,魏志华.“营改增”、企业议价能力与企业实际流转税税负——基于中国上市公司的实证研究[J].财贸经济，2015，（11）.

[4]刘代民，张碧琼.“营改增”对商业银行税负的影响分析[J].税务研究，2015，（05）.

[5]王珮，董聪，徐潇鹤，文福生.“营改增”对交通运输业上市公司税负及业绩的影响[J].税务研究，2014，（05）.

[6]李远慧，王晴晴.“营改增”对铁路运输企业的影响预测[J].税务研究，2013，（12）.

[7]王曙光，王敢平.中国房地产业税负的实证研究[J].首都经济贸易大学学报，2017，（02）.