限购后买不了房，可以要求退还定金吗？

□潘家永

限购后买不了房，可以要求退还定金吗？

□潘家永

读者咨询：我于2016年9月底看中了济南市区的一套商品房，当时签了《房地产买卖协议》，并向销售商付了7万元定金。该协议另约定，双方自本协议签订之日起30天内办理网签手续。不料，国庆期间,济南市区开始买房“限购”，规定“本市户籍家庭已有三套住房的，暂不得再购房。非本市户籍家庭在我市限购一套住房。”由于我是外地人，而且在济南市区已经购买过一套商品房，按上述规定我无法再在济南市区买房，于是就要求解除协议、退还定金。销售商认为我不再购买，构成违约，而且给其造成了一定的损失，故不同意退还定金。请问，该笔定金应退还吗？

专家解答：销售商应当如数退还定金。虽然我国《合同法》第115条规定：当事人可以“约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，但《合同法》第94条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。”据此，你不再购房是否构成违约，关键是看房屋限购是否属于不可抗力。“不可抗力”是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，一般是指地震、水灾、旱灾、战争、政府禁令等。“限购令”即是对于特定群体购房的“政府禁令”，且是房屋买卖双方在签订合同时不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。

房屋属于不动产，物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。各地限购令均规定，违反规定购房的，不予办理房地产登记。本案中，你属于“限制令”的对象，若双方签订的房屋买卖协议继续履行，将导致不予办理房地产登记之后果，双方间房屋买卖合同的目的显然无法实现，故该房屋买卖协议应当解除。由于导致协议解除的原因是政府“禁令”这种不可抗力的情形，而非你违约，双方当事人均可免责。因此，你要求解除房屋买卖协议及要求返还定金7万元，于法有据。你可以到房管局开具自己被“限购”证明，然后要求销售商退还定金。如果对方仍拒不退还定金，你可以通过诉讼途径来解决。