试点保险版“以房养老”重庆加速迈向“养有所依”时代

□　文/本刊记者　杨艳　部分图片由受访者提供

试点保险版“以房养老”重庆加速迈向“养有所依”时代

□文/本刊记者杨艳部分图片由受访者提供

重庆楼盘正式试点保险版“以房养老”，成为这一举措的先行者。　摄影/唐安冰

保险版“以房养老”落地重庆

今年下半年，中国保监会发出通知，重庆正式试点保险版“以房养老”。

早在两年前，中国保监会就已下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定自2014年7月1日起到2016年6月30日止，在北京、上海、广州、武汉这4个老龄化较重的城市，开展商业保险机构“以房养老”产品试点。而今年将“以房养老”的试点时间延长至2018年6月30日，并在原有4城的基础上，将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市，以及部分省地级市。

如今，传统的“家庭养老”模式已逐渐显露出力不从心，而养老机构的床位和专业护理人员严重缺乏等问题也日益凸显，供求严重不平衡使得“房产养老”这个全新模式成为热点。房产是居民最重要的资产或财产之一，养老是国人头等大事，两者能否在重庆很好地融合，还有待观察。

做好“以房养老”需提供完整的养老产业链。　摄影/唐安冰

“以房养老”模式就是反向按揭

“以房养老”是一种突破传统养老理念的创新型养老方式，也是一项小众业务，是保险业参与“以房养老”的一种探索。

“以房养老”全称老年人住房反向抵押养老保险，又叫作“倒按揭”。简而言之就是拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，然后按月领取一定数额的养老金。期间老人仍然可以住在这里，仍然拥有对房屋的占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，直至身故。而在老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

从家庭构成来看，对于那些无子女，或子女无暇照看，或子女无法提供保险产品附带的诸如养生、看护、医疗和精神慰藉等方面的养老需求，而老人刚好有一套产权住房，那么“以房养老”正是最合适的选择。同样，对于“三无老人”也就是无劳动能力、无生活来源、无赡养人的老人来说，如果拥有自有产权的住房，借助于“以房养老”这一金融工具，将不流动的资产变成养老金，毫无疑问是一种多赢选择。

目前国内推出了“以房养老”保险业务的保险公司为数不多。最初北京、上海、广州、武汉4城市试行以来，某保险公司推出的“幸福房来宝”保险费率表计算，70周岁的男性老年人，有价值为500万元的房产，扣除延期年金保费（一年约3万元）和保单管理费，每月老人拿到手的养老金约为1.85万元左右。据业内人士分析，如果在重庆，房产估值100万，每月到手在3700元左右。

重庆从多方面做好“以房养老”

现在重庆楼盘正式试点保险版“以房养老”，当然要面临各种考验。比如，房价波动规律难以掌握；房屋评估、保险有效期和保费给付等制定还待完善；不动产处置涉及的法律问题；“以房养老”与传统养老模式之间存在冲突；“以房养老”的公共属性与房价下跌如何协调等等。

据业内人士估计，预计到2020年左右，一些有前瞻性的消费者会蜂拥而至地投资养老房产。而“以房养老”在业界看来，必须具备三个条件：

第一，房价基本稳定。从国外成熟经验来看，倒按揭也应是在房价相对稳定的前提之下开展。目前重庆城市的房价波动不大，保险公司与“以房养老”客户对于房屋未来价格走势产生的认识不能有太大差异。

第二，有大机构大银行的公权力保证。在发达国家，“以房养老”有着成熟的运作方式，房价一旦出现波动，就有由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。目前国内的以房养老产品设置比较单一，对于老年人来说，未来的需求并不只是给付货币的多少，更多的是需要一些护理服务，老年人对未来医养需求也将越来越高，如何做好衍生产业链也是保险公司需要考虑的问题。

第三，提供完整的养老产业链，从看病、护理到丧葬的一条龙服务，从硬件的先进技术到软件的服务，提高养老服务的针对性和适用性，不仅要切实满足老人的实际需求，提高其生命生活质量，而且能充分发挥养老服务机构的服务潜力，从而提高走出家庭的养老的幸福感。

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国外如何以房养老

发达国家的养老地产从无到有，如今已形成非常成熟的体系。住房在社会保障中占据重要位置。一般来说，社会保障越不完善，住房替代或补充社会保障的功能就越突出。在发展中国家，政府提供的社会保障一般不够，“以房养老”是普遍现象；即便是拥有优厚社会保障的发达国家，利用住房来补充养老支出，也是普遍现象。

新加坡：以公积金局和建屋发展局为主体

美国：买断居住权，采取酒店式管理

“住房+养老”，在新加坡可谓典范，以公积金局和建屋发展局为主体，形成“建房—买房—售房—养老”的完整链条。1997年，由保险合作社推出针对私房“反向按揭”。2006年，建屋发展局推出覆盖人口84%的公房“反向按揭”，针对62岁以上、收入低于3000新元的老人，建屋发展局回购公房30年租期，并将回购资金填补公积金退休户头。达到65岁最低提取年龄时，加入计划的新加坡公民或永久居民，就能提取可持续终身的每月入息。

美国普遍采用了一种“养老+地产”的商业模式，将保险、地产、养老产业融合在一起，与刚在重庆试行的保险版“以房养老”有些类似。美国的保险行业进军地产领域，买断其居住权，采取酒店式管理，以收取会员管理费用的收益模式进行资金回笼，同时还为公司吸收高端养老保险客户。

发达国家的养老地产如今已形成非常成熟的体系。　图/丹麦领事馆提供

目前国际上最流行的是自助型养老社区。

养老社区在很多生活设施上都有专门的细节设置。

加拿大：根据不同需求，制定不同贷款方案

风景如画的加拿大有福利之国之称，是移民的首选国度之一，也是老年人的乐园。大部分加拿大人年老后，都会选择把住房卖掉，然后住进各种有福利补贴的养老机构。加拿大是倒按揭贷款业务发展比较快的国家之一，“以房养老”的倒按揭极其个性化，即根据贷款人的不同需求，制定不同的贷款方案。值得一提的是，加拿大有遗产税或个人资产增值税制度，假如房屋等财产由子女继承，那么就需要交纳不菲的税费，这就使得部分民众愿意以房养老。

英国：房子无使用年限，借助保险公司养老

英国“以房养老”主要有两种形式，一是把房产抵押给银行、保险公司等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款。另一种方式就是出售大房，换购小房，用差价款养老。由于英国的住房养老模式更多地借助于保险公司的力量，即老人将房子抵押给银行所获得的贷款须充当保费用来购买年金，住房反向抵押贷款在英国又被称作“逆向年金”。由于英国的房子不存在使用年限，因此老年人的权益很有保障。