关于最高额抵押的几个问题

某市不动产登记机构询问：我市有一些银行在办理抵押登记时，为图方便，无论是不是最高额抵押，都使用了最高额抵押的格式合同。问：（1）我们在受理时，如何判断它是一般抵押还是最高额抵押？（2）在申请最高额抵押登记时，是否一定要提交授信合同？（3）授信合同的授信额度是否应当与最高额抵押合同中的最高债权额相同？（4）有的银行没有授信合同，只提供首次借款和最高额抵押合同是否也可以办理？

金绍达：是否是最高额抵押可以从最高额抵押所具有的特点来判断：（1）最高额抵押是限额抵押，最高額抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定。（2）最高额抵押是为将来一定期间内连续发生的债权提供担保。

因此，一是最高额抵押有最高债权额，抵押合同中没有最高债权额约定的，就不是最高额抵押；二是最高额抵押是为将来一定期间内连续发生的债权提供担保，所以一般应当有明确的债权确定期间（按《物权法》规定，没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满两年后请求确定债权）。由此可见，一般抵押与最高额抵押在抵押合同的内容上还是有很大差别的，因此，在申请办理一般抵押权登记时，不宜使用最高额抵押的抵押合同。

申请最高额抵押权首次登记，并不一定要提交授信合同。《房屋登记办法》规定了在申请最高额抵押权设立登记时，应当提交“一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料”；《不动产登记暂行条例实施细则》第七十一条也做了与此相一致的规定。正因为最高额抵押权担保的是将来一定期间“将要连续发生的债权”，“将要”就是在设立抵押权时还没有发生，在申请登记时还没有发生的债权，申请人无法提供这些债权合同。因此，在申请最高额抵押权登记时，除了抵押合同外，申请人应提交将要连续发生债权的约定，其中包括授信合同。

授信合同中的授信额度毋须与最高额抵押合同中的最高债权额相同。因为没有任何规定要求实际发生的债权数额一定要达到最高限额，所以抵押合同中的最高债权额可以大于授信额度；而在最高债权额小于授信额度时，实际发生的债权额有可能会超出最高债权额，那也只是在日后债权确定时，超出最高债权额的债权不属于担保的范围，并不影响最高额抵押权的设定。

最高额抵押设定以后，债权是否实际发生、数额的大小都是由当事人另行商定的，与抵押登记并无直接关系，从这一角度看，在申请最高额抵押登记时，应是毋须提交“一定期间内将要连续发生的债权的合同”。但是，《不动产登记暂行条例实施细则》已规定要提交一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因材料，为避免日后对抵押登记合法性的争议，登记机构还是应当按照上述规定收取相应的登记材料，不能仅凭首次贷款合同和最高额抵押合同办理。在实际工作中，除了授信合同以外，可以要求申请人提交诸如连续供货合同、循环借款合同、个人额度借款合同或是其他登记原因证明材料。

陈品禄/责任编辑