地价和房价的决定因素及行政干预政策的效应分析

文/孙斌艺

地价和房价的决定因素及行政干预政策的效应分析

文/孙斌艺

一、引言

近年来，“地王”一直备受指责。有人认为，虽然“地王”能渲染市场气氛、提高视觉冲击力从而达到宣传效果，但其多重标准致使伪“地王”频现，导致市场信息失真，严重影响了房地产市场预期。有人分析，“地王”在一定程度上对房价快速上涨起到了推波助澜的作用，对周边房价拉动效应最为明显。也有人希望，由政府采取措施抑制“地王”的产生和炒作。

同样地，土地的供给者即政府也言辞激烈地批评开发商，不少地方政府向社会承诺在某某时间段内保证不出现“地王”，同时改变土地供应条件，限制土地开发用途，增加保障性住房用地比例，限制住宅开发主力户型面积，通过控制土地的使用方向来控制土地的价格上涨。

那么，在竞争充分的情况下（如土地拍卖时），地价是如何决定的？开发商愿意支付多大的代价获得某块土地？政府出售土地获得什么？土地成本如何转嫁给最终的购房者？地价是不是推高房价的因素？地价与房价是什么关系？如果政府采取行政性政策限制地价会产生何种效应？本文拟从理论上回答这些问题，以厘清这一领域的各种错误观点。

二、土地价格的决定因素

从根本上来说，土地价格取决于土地市场的供求关系，是以开发商为主导的土地需求方和以政府为主导的（当前土地制度下）供给方之间相互作用形成的。土地价格由土地需求方和供给方的行为综合作用而成，需求方影响因素包括土地价格、住宅价格、其他行业投资收益的比较、利率、对未来价格或其他因素的预期、货币政策、财政政策和行政政策等。土地价格本身也是影响土地需求的一个因素，在其他条件给定的情况下，土地价格提高会抑制土地需求量。而住宅价格提高、其他投资领域的收益率下降、对未来价格预期看涨则会导致土地需求增加。土地的供给方影响因素包括土地价格、住宅价格、社会舆论环境、地方财政收支状况及其缺口、城市规划目标以及政府相关具体决策人员的个人目标等。在其他条件给定情况下，土地价格与供给呈现同方向变动的关系，价格越高，政府越有动力向市场提供更多的土地，那么土地的供给水平就越抬越高了。土地价格如何变动取决于供给方和需求方因素中哪种力量在特定市场环境下影响力更强，当需求方因素较强时，土地价格趋向于上涨，当供给方因素较强时，土地价格趋向于下跌。

必须要注意的是，住宅价格是影响供给方和需求方的一个重要因素，而住宅价格本身又是由相关供给因素决定的。决定住宅需求的因素包括住宅价格本身、消费者的收入水平、其他非住宅产品和劳务的价格、消费者对未来住宅价格的预期、法律和社会规范的影响以及外部经济、文化、社会和政治环境。决定住宅供给的因素则包括住宅价格、住宅建设的相关投入品或生产要素的价格等形成的住宅建设成本、其他与住宅开发有关的产品或劳务的价格、房地产开发商对未来价格的预期以及相关的管理和技术水平的状况等。

因此，土地价格和住宅价格之间存在着密切的联系，同时各种微观经济因素和宏观经济因素都通过直接或间接的渠道对之产生或强或弱的影响，形成一幅错综复杂、路径多样的影响图景。

三、地价与房价决定因素之间的因果链条

地价与房价的基本关系，可以从考察房地产开发商的行为开始。城市中，房地产开发商购买土地是为了开发、建造建筑物出售以获取利润，如建成住宅后出售或出租。如果土地无法产生这种净收益流，那么开发商就不会愿意持有这块土地。

开发商获得土地，是在当下进行决策的，需要预计开发完成后按照何种价格出售，或能够在多长时间内、在何种租金水平下出租，进而考虑开发建设需要耗费除土地外其他的必要成本，如建筑安装成本、人员成本、管理费用、资金利息以及政府收取的各种规费和税收等。未来净收益的总值扣除这些必要成本后的余额就是开发商愿意对该土地支付的最高价格。

开发商所获得的净收益总值并不是在一个周期或当下获得的。在未来较长的时间内，开发商会面临利息因素、通货膨胀因素、风险和不确定性因素，因此，未来收益需要运用一定折现率进行折现，即未来每期的收益折现后加总才是开发商获得的真正的未来收益总值。

在土地市场交易时，开发商之间的竞争将使土地归所有参与竞争的开发商中支付意愿价格最高的一个所有，这一最高支付意愿价格最终就形成了土地的市场价格。

这一经济逻辑说明，如果其他条件给定，土地的预期净收益越高，那么最终形成的土地价格就会越高，土地出让方通过土地拍卖已经提前将土地可能获得的超额收益据为已有，而留给开发商的只是社会的一般报酬率。如果开发商能够获得超过一般报酬率的报酬率，那么其他开发商的竞争会促使土地价格进一步提高。反之，如果开发商不能获得社会一般报酬率，这块土地就会由于缺乏竞争或参与竞争的开发商数量较少而价格下降。

开发商如果只能获得社会的一般报酬率，为什么还热衷于参加土地拍卖？原因一：如果开发商拥有更高的效率、更好的开发产品的理念、更高的管理水平、更低的成本，那么仍可以由这些因素而获得高于社会一般报酬率的利润率。原因二：土地供给方和需求方预期的报酬率或折现率可能是不同的。原因三：不同投资项目的报酬率存在差异，开发商资金用于其他用途的报酬率更低，购买土地相比之下更加划算。

因此，前述分析证明，由于地价是土地未来净收益的折现值，购房者愿意对住宅支付较高的价格才导致开发住宅的净收益水平趋高，开发商才愿意为土地支付更高的价格，即房价决定了地价，而不是地价推高了房价。

四、限制性行政干预政策的效应

那么，当政府采取限制性行政干预政策时会对土地市场价格以及住宅市场价格产生何种效应？本文主要从以下三种行政干预政策的经济效应方面进行分析。

（一）直接限制土地价格的行政干预政策

当政府采取行政措施直接限制土地价格即相当于将土地价格人为地限制在由市场供求形成的均衡价格时，土地会出现短缺或供不应求，开发商支付的名义价格水平会下降。但由于低价情况下存在着较多愿意获得土地的开发商竞争少量土地的现象，开发商或需要支付其他额外的代价获得土地，或需要运用其他的分配机制分配有限的土地等，政府行政管理部门将具有分配有限土地的特权，各种寻租、腐败活动会应运而生。

同时，直接限制土地价格也影响了价格配置有限资源合理分配的机制，会导致土地资源流向不合理的领域或用途，在这种情况下，如果政策目标是增加满足人们需求的住宅，那么直接限制土地价格做法的实际效应会恰恰相反，它会减少市场上提供的住宅数量，相应也会降低整个经济活动的效率。

（二）限制土地用途或建设条件的行政干预政策

目前限制土地用途或建设条件往往以增加保障性住房开发占比、住宅不同户型占比等形式表现出来，会改变开发商开发该土地的预期净收益水平及其持续时间，从而导致开发商愿意支付的最高价格水平有可能下降。不过，如果住宅的最终消费者需求不变，限制土地用途或建设条件会导致原来住宅的供给发生变化，如果某些类别的住宅供给减少，将直接导致相关住宅价格提高以补偿这些限制条件。

这种限制相当于人为造成住宅的供给结构与市场需求结构错位。如市场对大户型需求较高，而增加小户型的限制条件会使大户型因供不应求而价格上涨，小户型因供过于求而价格下跌，从而导致市场资源错误地分配，扰乱了市场的价格信号。

（三）限制住宅价格的行政干预政策

当政府直接限制住宅价格时，相当于限制了开发商出售住宅能够获得的收益水平，会产生两种影响。一是开发商会将资金转移到其他不受限制的房地产产品如商业地产上，减少住宅方面的投资，从而减少市场可供消费者购买的住宅数量。二是直接造成住宅市场价格不能充分反映供求关系，导致住宅市场出现供不应求、短缺、寻租、腐败等一系列与土地价格直接受到控制类似的经济效应，使得价格调整有效资源配置的功能失效，同样无法满足政府实施该类政策所希望达到的政策目标。

（作者单位：华东师范大学）