上海房地产业供应侧结构性改革的若干思考

文/穆子励

上海房地产业供应侧结构性改革的若干思考

文/穆子励

一、房地产业需要在供应侧改革中推进发展

多年来，增加房地产业投资拉动国民经济增长是屡试不爽的事实，最新的事例发生在2009年一季度，由于前一季度全球性金融危机的影响，我国GDP一度降到6.1%。为了稳定经济增长，国家出台了多项促进房地产业发展的政策措施，房地产市场迅速回暖，带动了经济增长，2009年四季度GDP增长率达到了10.7%。可见房地产业发展对经济增长的贡献是非常明显的。

自去年下半年以来，GDP增速在7%左右，在这种情况下，是否重蹈覆辙刺激房地产，再创经济增速高涨的奇迹呢？答案是否定的。这是因为：一方面，2009年的经济快速回升是多种政策措施共同作用的结果，房地产业只是其中的一项；另一方面，当前所面临的经济形势与2009年初有很大的不同，那时经济发展最大的问题来自外部，而现在则主要来自内部，是由于当前经济运行出现了供给与需求关系的新变化，在内部经济结构矛盾突出、内需不足的情况下，单靠房地产业发力，既无法解决经济运行中的深层次问题，也无法促成经济的快速增长。因此，当前的房地产业不再是“救市”的利器，但这并不等于房地产业不能为国民经济作出贡献，而是可以推进供应侧结构性改革，使房地产市场重新焕发活力。

房地产市场经这几年的调整，投机需求已被抑制，发展逐步趋向理性，但是仍然面临一系列的问题，集中表现为供给与需求关系出现了新变化：从市场需求来看，一是住房从供不应求转变为供大于求，二是从对房价的关注发展到对住房质量和品牌的关注；从综合性看，从强调“有没有”转向强调“好不好”。房地产业供应侧结构性改革就是要引导企业从满足“有没有”的粗放低水平数量扩张，转向满足“好不好”的集约和质量效益型发展。在此推进的供应侧结构性改革，是房地产业持续发展的转折点。

二、近年来的楼市新政包含了供应侧改革的内容

自2012年以来，政府对房地产市场提出了一系列政策，其中已经包含了供应侧结构性改革的成分或内容，从总体上看，不再以大规模投资（含房地产投资）刺激经济，从2015起楼市政策整体宽松。

从具体政策来看，从2014年算起，央行已经连续6次降息，2015年接连降息5次，房贷利率已创下历史新低；2015年3月30日，央行和财政部分别发文，松绑二套房贷并减免营业税，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发文将二套房首付下调至四成，首套公积金首付三成，与此同时，财政部免征年限从原来的五年降至两年。8月31日，住房城乡建设部发布《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》，明确“对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%”，等等。此后，地方政府也出台鼓励楼市新政，除北京、上海、广州、深圳和三亚外，限购全部取消，部分城市还提出了补贴购房计划。

2016年2月2日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布通知，在不实施“限购”措施的城市实行以下政策：居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动五个百分点；对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低首付款比例调整为不低于30%。央行、银监会还要求，银行业及其他金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求，以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，根据借款人的信用状况、还款能力等，合理确定具体首付款比例和利率水平。2月20日，财政部、国家税务局、住房城乡建设部联合发布房地产交易环节税费调整通知，降低家庭唯一住房、二套房的契税，并免征出售购买二年以上住房的营业税，但北京、上海、广州、深圳四个一线城市仅执行其中“降低首套住房契税”的新政，二套房契税和营业税暂不调整。

以上房地产政策无论是以“调控市场”名义推出的（因为当时尚未有清晰、理性的经济理论为指导，尚未上升到供应侧结构性改革的高度来认识问题），还是以“供应侧结构性改革”名义推出的，虽然尚缺乏整体性和系统性，但其目的都从房地产供应角度出发，强调发挥市场配置资源的决定性作用，扩大有效需求，促进房地产库存消化，以此稳定房地产市场。因此，上海的房地产业供应侧结构性改革必须与以上政策措施相衔接，重新规划并予以深化发展。

三、房地产业供应侧结构性改革的粗略构想

（一）房地产供应必须适应市场需求

所谓“供应侧结构”，在笔者看来，主要是指产品供应的数量、质量，产品供应的地域范围，产品供应的价格，税收以及社会购买力，核心是产品适销对路，充分满足社会的需求。在经济学理论上，在市场经济条件下，衡量有效供给的主要标准是市场出清，也就是说，只有那些能被消费者自愿掏钱购买的商品和服务，才属于有效供给，这样的供给既能创造需求，也不会导致产能过剩、经济萧条等后果。所以供应侧结构性改革的重点是以需求为供应的基础，以供应满足需求，即在生产领域加强优质供给，减少无效供给，扩大有效供给，提高供应结构的适应性和灵活性，提高全要素生产率，使供给体系更好地适应需求结构变化。

1.城市规划要适应房地产开发的产品适销对路。城市规划的科学合理对城市宜居起着举足轻重的作用，是房地产开发建设的重要依据。近日，中共中央、国务院颁发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，要求“实现城市有序建设、适度开发、高效运行，努力打造和谐宜居、富有活力、各具特色的现代化城市，让人民生活得更美好”。上海要认真贯彻，努力建成紧凑城市、智慧城市、通达城市、安全城市。房地产业发展，归根到底是向市民提供设计精美、价格适中、环境适宜的住宅。

——建设紧凑城市，就是要加强对土地低效利用和废弃区域的改造更新，鼓励土地混合使用，开发地下空间，强调公共设施的一体化和多功能化，促进城市功能、规模、结构的紧凑布局，树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，突出体现建筑、环境与人的和谐共存。

——建设智慧城市，就是要加强信息技术的综合运用，重点是推进大数据、移动互联网、物联网等技术，加强对住房、建筑、社区的智能化改造，建立精细化、自动化、敏捷化的智慧城市管理体系。

——建设通达城市，就是要在城市中完善多层次轨道交通网络，积极发展无障碍出行、步行、新能源等特色交通系统，改善交通设施供给水平，提升道路交通系统的承载能力。新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭式住宅小区，已建成的封闭式住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地集约利用。

——打造安全城市，就是要以提供更清洁、更可靠、更安全的服务为宗旨，加强对城市住宅小区安全设施的更新与巩固，建立住宅小区安全风险预防、准备、应对的安全防范体系和机制，不断增强住宅小区防灾减灾和公共安全风险抵御能力。

2.房地产供应侧结构性改革的目标是实现住房民生保障和改善：坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主，加快构建多层次、全覆盖的住房供应体系，以政府为主提供基本住房条件，以市场为主满足多样化住房需求，改善中低收入家庭住房保障，支持合理住房需求。

一是全力推进旧区改造，重点推进中心城区集中成片二级旧里以下的房屋改造，逐步推开郊区城镇旧区改造，稳步实施旧住房综合改造。对于居住环境质量极差、安全隐患等问题较为突出的“城中村”，加快启动改造，加强住宅小区综合治理，提高公建配套标准，增加公共空间，缓解做饭难、洗澡难、如厕难等急难愁问题，切实改善居住环境。二是促进住房市场平稳健康发展。稳定住房供应总量，优化住房供应结构。商品住房用地中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%，轨道交通站周边区域，中小套型住房供应比例提高到80%以上，支持居民的自住和改善性住房需求。盘活存量住房资源，优化住房市场结构，提高租赁性住房比重。进一步扩大住房公积金覆盖面，探索市场化配置资金，支持居民改善住房的理性需求。三是进一步完善“四位一体”、租售并举的住房保障体系，健全实物和货币补贴相结合的保障方式，多渠道改善中低收入家庭住房条件。坚持集中建设和分散配建的保障性住房建设方式，鼓励和引导社会力量参与建设和运营，保障性住房中中小套型住房的供应比例，中心城区为100%，郊区不低于80%。四是加强住宅小区物业管理，进一步推进物业管理市场化改革，鼓励物业服务企业购买专业化服务。

（二）努力企稳房地产投资增速

投资增速下降是当前经济增速放缓的主要原因。投资分成三大块：基建，制造业，房地产业。基建属于政府逆周期操作，这里暂且不论；当前的问题出在制造业缓慢下滑，以往的制度红利已消失殆尽，资本对增长的边际贡献越来越小，房地产投资的重要性在于其一般占国民经济投资“半壁江山”，如今房地产投资增速一路下滑，成为GDP增长一大拖累。因此，有专家指出，中国经济企稳的关键指标是房地产投资数据。房地产投资增速企稳，意味着经济最大的下行风险被移除。

要企稳房地产投资增速需要采取多种措施，关键是要将供应侧改革的五大任务落实好，减轻房地产企业的经济负担，使房地产企业看好市场的预期，提高房地产企业对经济前景的信心，只有这样才能吸引投资，实现增加投资的目的。

1.虽然去库存是房地产业的紧迫任务，但是当前上海住房的供应尚处在供不应求的阶段，因此，对“去库存”应当“分城施策”，即主要根据中央经济工作会议提出的要求，落实户籍制度改革方案，加快农民市民化，扩大有效需求，鼓励房地产企业特别是房地产国企发展以住房租赁为主营业务的专业化企业或者兼营住房租赁业务，按照市场评估价格收购合适的滞销房屋转为租赁房。同时政府要积极推进租赁市场改革，减免租赁税费，放开公积金支付房租，鼓励房地产企业长期持有。此外，政府要进一步放宽房地产信贷政策，包括放宽个人住房贷款政策和公积金贷款政策、下调个人住房贷款利率等，进一步释放房地产合理需求。

2.降成本是帮助企业减轻负担、降低企业生产经营成本、促进经济平稳发展的措施。今年1月18日，重庆市政府发布《关于进一步落实涉企政策促进经济平稳发展的意见》，在税费、金融、重组等多方面出台30条措施给予政策支持。例如，在税收方面规定，对房地产企业所得税，预售收入的计税毛利由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。对房地产企业经批准建设且建成后无偿移交政府部门的学校用地，暂不收城镇土地使用税。对属于房地产企业的待售开发房产，未纳入自有固定资产管理且未使用、未出租的，不征收房产税；对投资性房地产，房产税按就低原则选择从价计征或从租计征；对房地产企业纳入自有固定资产经营管理的车库（位），按房产原值从价计征。应缴税款可经税务部门批准后延期三个月缴纳。此外，通过合并、分立、出租、置换等方式将全部或部分实物资产及其相关连债权、债务等一并转让的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让不征收营业税。还对兼并重组交易过程中的土地增值税清算方法进行细化。

重庆楼市竞争激烈，如今房地产企业利润已经非常薄，政府能在税费上予以支持，对改善房地产企业的资金状况有很大帮助。因为房地产业影响到上下游很多行业的生存，对就业率影响也很大，盘活房地产企业资金链，也将改善上下游企业的资金状况。因此，重庆的这些规定值得上海借鉴。

（三）房地产供应侧结构性改革的主攻方向

房地产供应侧结构性改革应当在整体经济供应侧结构性改革的大潮中确立适当的位置和发挥自身的作用，即既要依靠和借助宏观改革对房地产业发展的推力，又要通过自身改革来实现房地产业发展的动力转换：一是住宅需求的发展动力转换为住宅与非住宅物业需求的发展动力；二是房地产数量供应的发展动力转换为房地产质量供应的发展动力；三是土地财政的发展动力转换为存量土地再开发的发展动力。

十八届五中全会提出，“十三五”期间，增加有效供给、改善住宅质量、提升人居环境是房地产业的主要发展方向。从当前房地产业新常态来看，出现楼市分化加剧等矛盾和问题的深层次原因很多，但根子还在于土地使用制度和住房供应制度的不完善、不匹配和不协调，因此迫切需要在这两个方向寻找改革的重点和途径。《中共中央关于全面深化改革的决定》提出“建立城乡统一的建设用地市场”、“加快房地产税立法并适时推进改革”等改革要求，习近平总书记提出“以建立以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系为主体”，这都涉及“群众最期盼的领域”、“制约经济社会发展最突出的问题”。这些要求无疑成为房地产业改革的重点。土地制度改革和税制改革对房地产业发展的影响举足轻重。国有土地和集体经营性建设用地，均是房地产供应的源头，土地的市场化配置能促进住房供应增加和价格抑涨，这些都属于供应侧结构性改革的重要内容；税收是房地产市场交易和持有环节的主要调节手段，关系到住房财产的公平配置，虽然房地产税是消费领域的税种，属于需求侧改革的内容，但这项改革对供应侧结构性调整将产生重大的影响，是供应侧结构性改革不可或缺的组成部分。建立“两个为主”的住房供应体系是符合我国国情的重大举措，是“市场在配置资源中起决定性作用和更好发挥政府作用”的原则在房地产领域的实践应用。这几个关键点的深化改革，将对房地产业起到“牵一发动全身”的效应，促使房地产业逐渐进入良性循环的新阶段。因此，房地产业改革要注重抓主要矛盾和矛盾的主要方向，注重抓重点领域和关键环节，房地产业改革的顶层设计要以此为核心，改革的推进要以此为启端，努力做到全局与局部相配套、治本与治标相结合、渐进与突破相衔接，实现整体推进与重点突破相统一。

（作者单位：上海市房产经济学会）