我国房地产行业的繁荣期已过

文/苏艳

我国房地产行业的繁荣期已过

文/苏艳

回顾2015年，房地产行业的表现：一是行业投资和市场销售呈现逆向现象，投资冷销售热；二是去库存成为热点，城市之间的分化加深，就房地产市场来看，一线城市和其他城市不再属于“一个天下”；三是房企转型创新从意愿变为多种实践，包括金融、互联网创新等；四是房企的高管纷纷离职，超出预期。房地产行业的繁荣期显然已经过去了，它似乎既不需要这么多人，也不那么赚钱了，剩下的只是压力和困难。

一、高库存将限制行业投资

（一）库存远远不止7亿平方米

目前，房地产库存到底有多少，统一的观点是：国家统计局公布的待售面积只能说是库存的一小部分。就是说，库存绝不止7亿平方米。想想也是，2015年全国商品房成交面积近13亿平方米，7亿平方米也就是半年多的去化量，根本不值得中央三令五申地千方百计去库存。

可以明确的是，商品房供应量确实由多方面组成：一是待售面积，即取得商品房销售许可证的国家统计局公布的7亿平方米；二是商品房在建面积，截至2015年12月底，全国商品房施工面积73.6亿平方米，按照安信证券测算，2014年所有上市开发企业预收款/存货约等于30.6%，截至2015年底，施工面积中有约50亿平方米为库存；三是待开发土地面积，国家统计局数据显示，2014年房地产开发企业待开发土地面积为4.2亿平方米，2015年这一数据没有太大变化，通过CRIC系统的典型城市土地成交数据来看，成交建筑面积/成交土地面积约为1.8，也就是说，这些待开发面积将形成7.5亿-8亿平方米的库存，实际上近十几年来累计的待开发面积可能还远不止这些。

仅以三方面的数据加总，全国商品房库存就有65亿平方米，按照近五年年均销售12亿平方米测算，需要去化5.4年。很显然，这三方面也没有完全涵盖所有的库存面积，如待开发面积就没有被完全纳入。

（二）库存主要集聚在三四线城市

关于库存的痛点是，这些库存并不是和城市去化规模成比例分布的，而是主要集聚在去化能力差的三四线城市，一线城市以及南京等市场表现较好的二线城市，现阶段明显出现的是商品房供不应求的情况。数据显示，近五年全国40个大中城市商品房成交量在全国商品房成交量中占比的平均值为37%，是全国房地产市场去化的核心力量。而大量库存集中在成交能力更差的其他城市。这会造成这些城市的市场在很长一段时期都难有起色，全国市场也将终究受到拖累。

（三）高库存将严重影响未来投资

2015年房地产投资数据显示：全年完成房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%，增幅创历史新低，楼市出现了市场火爆、投资低迷的现象。仔细思考就会发现，市场的火爆是一线和部分二线城市带动的，而投资的低迷则是全面的，一线城市没地，三四线城市没市场，这就造成了投资数据的全面下滑。未来，这一现象仍将持续：一线城市土地稀缺逐渐增强，三四线城市在高库存压力下，没有了投资需求。可以说，库存压力不解，房地产投资难以回暖。

二、房地产企业确实难赚钱

（一）房企利润率下降趋势成事实

《证券日报》报道：截至2016年2月15日，沪深两市共计88家上市房企公布了2015年业绩报告。其中，25家房企净利润亏损，净利润同比下滑企业达45家，占比超五成。房地产开发企业的利润从2010年的峰值开始下降，即制造业的持续低迷，造成了大量资金涌入房地产市场，支撑了过去几年楼市的持续繁荣期，而现在，房企利润率下降趋势已成现实。

房地产开发企业没有这么好赚钱了，房地产行业最好的时机已经过去，这正好解释了过去一两年大批房企高管的离职潮：与其被逼走，不如去找新的风口。当然，在市场竞争日趋激烈的形势下，一些业务的领导确实也不好做了，比如投资，现在北上广深以及南京、杭州等地，一旦出来一块位置还不错的地块，房企真是疯狂争抢。地价卡在房企的喉咙口，不拿高价地，公司无事做，拿了则很容易成为烫手山芋，也就是去年“朋友圈”戏言的“拿地是找死，不拿地是等死”。笔者也曾听闻一开发企业的投资老总，在拿了一个“地王”后，由于老板不甚满意，便自行请辞了。

（二）房企不转型就没出路

各类房企在利润率下降的背景下，几年前就开始尝试各种转型和多元化业务，如早几年火热地涌入养老地产、海外市场等，但收效甚微。在李克强总理提出“大众创业、万众创新”的大背景下，2015年可以说是房企各项创新最为积极的一年，推动了房地产行业的自救。

在金融方面，资产证券化开始实践尝试。尽管这一模式在欧美发达国家发展已十分成熟，国内的资产证券化因受金融环境尚不健全等因素影响，发展步履维艰。直到2015年，鹏华前海万科REITs的面世，才意味着国内第一只真正意义上的公募房地产投资信托基金出炉。接着上海、杭州、武汉公积金中心均尝试进行个人住房贷款资产支持证券化，加上世茂集团部署“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划” 的发行，共同标志着房地产领域在资产证券化方面的实质性尝试，对推动房地产领域资产证券化进程起到十分积极的作用。

互联网金融方面，全球互联网金融快速发展，在房地产领域主要体现为房企纷纷试水房地产众筹。2015年5月，由中国平安旗下国内最大房地产互联网金融平台——平安好房以及万科、绿地、万通等数十家企业共同发起的中国房地产众筹联盟正式宣告成立。短短一年的时间内，出现了众多的尝试产品，如乐居众筹的合作建房型众筹、碧桂园-平安的合作建房型众筹、团贷网的“房宝宝”投资理财型众筹、搜房网的“天下贷”营销型众筹等都受到了市场的极大关注。但众筹这一模式尚未有明确的操作规范，法律也尚未健全，未来发展之路尚未明朗。

联合办公快速兴起。尽管现阶段联合办公规模还不大，对传统办公的冲击还不明显，但它在“大众创业、万众创新”的背景下却是受足了关注，特别是毛大庆、潘石屹等名人的涉猎，更是为这一领域打下了一针兴奋剂。和体验式商业一样，联合办公也是从需求端入手，迎合新一代人群的需求。世茂、绿地等企业明确表示，现阶段尚未有进入这一领域的考虑，但它确实给他们带来很多思考。

未来，房企的传统业务将遭受更大的挑战，创新转型的压力也将越来越大，行业终将步入变革的阵痛期。

三、住房短缺时代已经过去

过去十几年楼市的极度繁荣，主要是补缺长期的住房不足。商品房快速集中建设，极大地丰富了我国住房市场，有效地改善了城镇居民的居住条件。根据2010年第六次人口普查数据和相关数据推算，目前全国累积的存量住房约179亿平方米、2.2亿套。按照当年常住人口家庭来算，户均约1.02套。央行调查统计司的有关研究显示，1991-2012年，我国城镇住宅竣工套数约为1.4亿—1.7亿套，以1990年城镇居民住宅存量为8000万套计，当前我国城镇住宅存量约为2.2亿—2.5亿套。2012年我国城镇人口数为7.12亿，以2011年城市户均人口数为2.87人计算，我国城镇居民家庭数已达到2.48亿户，因此，估算我国城镇户均住房套数约为1套。2015年，全国城镇居民人均居住面积约为35平方米。可以说，我国住房已经告别短缺，总量基本满足城镇居民的需求。

过去多年国内经济的高速增长也得益于人口红利的释放，这也是我国房地产市场维持多年繁荣的深层原因，未来随着人口红利的减少，住房需求也将受到一定的影响。以发达国家的经验结合我国的实际情况来看，20-44岁人群是购房的主力军。根据国家统计局数据及其预测，从2000-2010年，我国20-44岁人口增长6.3%，达到顶部的5.5亿人左右，之后将开始下降，预测到2020年时，20-44岁的购房适龄人口将较2010年减少9%。从2002年至今，城镇人口的绝对数量增加了2.3亿人，城镇人均住房面积增加约10平方米，同比增幅双双逐渐回落，需求开始趋于饱和。

随着人口红利的减少、住房需求的满足，未来刚性需求层面对楼市需求的支撑将明显降低，住房市场终将回归到成熟市场的模式，转向租赁市场和二手房市场的发展。

（作者单位：上海易居房地产研究院）