地价与房价的相互影响关系

刘宇星

摘要：为了探讨房价与地价的相互影响关系，本文运用Granger因果关系检验法分别对全国29个省市1999-2013年的房、地价数据进行实证分析，结果表明，房价是地价的格兰杰原因，房地产业的快速发展，房价的非理性增长带动了土地价格的上涨，从而导致土地成本上升，但土地成本上升仍然不足以解释房价的继续上涨，引起高房价的根源另有其他因素。

关键词：房地产价格；土地价格；相互影响；格兰杰因果检验

一、引言

近年来，房地产业发展迅猛，为拉动国民经济发展做出了重要贡献。然而，2003年以后房价飞速上涨带来诸多社会问题，引起人们重视。土地，作为房地产的重要组成部分，它的获取方式以招标、拍卖和挂牌出让居多，这三种方式充分引入了市场竞争机制的同时，容易导致高地价，尤其是拍卖和挂牌出让，多人多轮竞价，以价高者得，导致有些一线城市寸土寸钻。那么到底是高房价引起了高地价？还是高地价引起了高房价？房价和地价之间的互动关系成为学者探讨的热点话题。郑娟尔和吴次芳（2006）从城市层面分析得出结论各城市地价与房价的关系不是唯一确定的，房价的增长更多的受自身因素而不是地价的影响；况伟大（2005）从全国层面分析认为短期内房价和地价相互影响，长期内地价是房价的Granger因；游和远和谭术魁等（2007）以深圳市为例分析地价与房价变动因果关系，得出深圳市地价变动与房价变动不存在因果关系；高波和毛丰付（2003）从全国层面分析认为长期内房价决定地价，短期内两者相互影响；曾向阳和张安录（2006）以武汉市为例分析得出短期内，武汉市房价与地价互为因果，其中地价对房价的影响更大，长期内房价与地价之间没有显著的因果关系。其他研究成果还有很多，不再一一罗列。但从已有的文献来看，多数文献是以全国层面进行分析房价与地价的互动关系，没有因地而异考虑区域因素，还有一些文献以具体省市为例进行分析，不具有代表性。本文拟考虑区域差异，采用全国29个省份的房价与地价数据进行计量分析与对比，以期得出一般规律。

二、研究方法和数据来源

探讨房价与地价的相互影响关系多采用格兰杰因果关系检验，本文拟采用Eviews6.0对全国29个省市1999-2013年的房价与地价数据进行检验。变量的选取，选择商品房平均销售价格（元/平方米）代表房价（FJ），土地成交价格/土地购置面积（元/平方米）代表地价（DJ）。房价和地价的数据均来源于历年《中国房地产统计年鉴》。

三、实证分析

1.平稳性检验

为了避免伪回归，首先对全国29个省市1999-2013年的房价和地价的数据进行单位根检验以判断其平稳性，结果表明原始序列FJ和DJ是不平稳的，而一阶差分序列ΔFJ和ΔDJ为平稳序列，检验结果如下表1：

3.格兰杰因果检验

为进一步说明房价与地价之间是否具有因果关系，本文对全国29个省份的FJ和DJ数据分别进行格兰杰因果检验，结果如下表3（下页）：

由表3可以看出，纵观全国29个省市，房价与地价之间的互动关系不是唯一确定的，但房价与地价的相互影响，以房价是地价的格兰杰原因为主导，即高房价引起了地价上涨，而地价对房价的反作用仅在少数省市出现。

四、结论

1.通过全国29个省市的数据分析得出，房价和地价是相互影响的，并且以房价是地价的格兰杰原因为主导，少数省市存在地价对房价的反作用。

2.目前我国实行的招拍挂出让土地方式不是房价上涨的主要原因。

3.房地产业的快速发展，房价的非理性增长带动了土地价格的上涨，从而导致土地成本上升，但土地成本上升仍然不足以解释房价的继续上涨。

4.引起高房价的根源另有其他因素，有待以后进一步研究。

参考文献：

[1]郑娟尔，吴次芳.地价与房价的因果关系[J].中国土地科学，2006（06）

[2]况伟大.房价与地价关系研究：模型及中国数据检验[J].财贸经济，2005（11）

[3]游和远，谭术魁，林宁.基于格兰杰因果关系检验模型的地价与房价关系分析[J].兰州工业高等专科学校学报，2007（01）

[4]高波，毛丰付.房价与地价关系的实证检验：1999-2002[J].产业经济研究，2003（03）

[5]曾向阳，张安录.基于Granger检验的地价与房价关系研究[J].中国土地科学，2006（02）