2015年全国楼市50强城市排行榜

文/谢金龙

2015年全国楼市50强城市排行榜

文/谢金龙

2015年，中国房地产市场在宽松政策的刺激下，总体上步入了复苏通道。同时，城市间的分化也更为严重，当一线和部分二线城市房价一路攀升的时候，大部分三、四线城市房价虽然不是“跌跌不休”，但坚守降价防线的代价就是库存高企，因此2015年“去库存”口号叫得特别响亮。下面罗列全国2015年商品住宅成交量前50的城市并作简单的分析。

一、 2015年全国城市商品住宅成交量TOP50

2015年，全国商品住宅成交量前50的城市合计成交量4.2亿平方米，而国家统计局公布的数据中，全国住宅成交量为11.2亿平方米，也就是说，前50城市的商品住宅成交量占全国总的成交量近40%，其中前20的城市占比接近全国成交量的25%，成交量超过1000万平方米城市有18个。

从成交量TOP50排名看，成交量前三名的城市分别是成都、武汉和重庆，成交量分别为2438万、2151万和1679万平方米，其原因主要为人口数量多，城市消费能力尚可，房地产市场仍处在增长期。2014年，成都、武汉和重庆常住人口分别为1442万、1034万和2991万，从而支撑起庞大的住房需求。至于常住人口分别是2426万、2152万的上海、北京，由于城市房地产发展已步入成熟期阶段，土地新增供应有限，新房交易量并不突出，随着存量房市场的进一步扩大，二手房将主导这些城市的房地产市场。

可将TOP50城市进一步分类。

1.超重量级城市：成交量超1500万平方米的超重量级城市有4个，分别是成都、武汉、重庆和上海（1502万平方米）。

2.重量级城市：成交量介于1000万-1500万平方米之间的重量级城市有14个，分别是天津、长沙、佛山、沈阳、西安、杭州、南京、青岛、广州、苏州、合肥、济南、北京和中山。

3.中量级城市：成交量介于500万-1000万平方米之间的中量级城市有14个，分别是东莞、郑州、南宁、长春、昆明、深圳、贵阳、常州、无锡、宁波、乌鲁木齐、南昌、太原和大连。

4.轻量级城市：成交量低于500万平方米的轻量级城市有18个，分别是昆山、淄博、温州、兰州、台州、福州、珠海、徐州、淮安、烟台、肇庆、厦门、惠州、海口、九江、洛阳、清远和西宁（图1）。

图1　2015年全国城市商品住宅成交量TOP50排名

二、 2015年全国成交量TOP50城市成交量增幅排名

从2015年TOP50城市的成交量增幅排名看，增幅前三名分别是乌鲁木齐、肇庆和东莞，增幅分别为88.8%、74.1%和72.7%。主要原因可概括为以下几点。

1.有利的宏观环境、央行多次降准降息以及宽松的房地产政策，增加了货币流动性，降低了购房成本。

2.地方政府积极作为，如提供相对实惠和便利的购房落户政策。此外，乌市还推行税费减免等信贷支持政策，促进市场平稳，住房公积金制度也表现出支持职工购买住房的态度。

3.城市具有地缘优势。新疆区位相对独立，乌市作为新疆首府，对周边城市人口虹吸效应比较明显；肇庆、东莞，分别背靠房价相对较高的广州和深圳，肇庆房价只有广州的一半，东莞房价更是不及深圳的三成，因此，肇庆、东莞两城充分享受到了广州和深圳购房人群外溢的收益。

值得注意的是，在2015年TOP50城市的成交量增幅排名中，位于中西部地区的洛阳、昆明和重庆成交量有所下降，降幅分别为0.7%、1.3%和4.4%。此外，增幅较小的成都、九江、合肥等也位于中西部地区，应该说，这从一个侧面反映出东部地区楼市暖意更浓（图2）。

图2　2015年全国成交量TOP50城市的成交量增幅排名

三、 2015年全国成交量TOP50城市成交价排名

从2015年全国成交量TOP50城市成交价排名来看，成交均价前三名分别是深圳、上海和北京，成交均价分别为3.4万元/平方米、3.2万元/平方米和2.8万元/平方米。排名比较出人意外的是广州，同为一线城市，其住房均价为1.5万元/平方米，不及其他三个一线城市均值的一半，位列此排行榜的第八位，在全国范围城市住房均价中的排名可能更靠后，有点失了一线城市的“身份”。

整体上看，2015年全国成交量TOP50城市的房价跨度较大，房价最低的九江和洛阳不及5000元/平方米，不到北上深的两成。可将这些城市进一步分类。

1.超高房价城市： 均价高于2万元/平方米的城市，包括深圳、上海、北京和厦门等4个。

2.高房价城市：均价为1万-2万元/平方米的城市，包括杭州、珠海、南京、广州、福州、温州、苏州、宁波、天津、台州、东莞和大连等12个。

3.中等房价城市：根据统计局数据，2015年全国商品住宅均价为6472元/平方米，因此，我们把商品住宅均价为6500-10000元/平方米的城市，定为中等房价城市，包括太原、郑州、昆山、海口、武汉、佛山、南昌、青岛、济南、无锡、合肥、肇庆、昆明、南宁、成都、西安、徐州、重庆、常住和烟台等20个。

4.低房价城市：均价低于6500元/平方米的城市，包括沈阳、惠州、长春、兰州、长沙、中山、淄博、淮安、乌鲁木齐、西宁、清远、贵州、九江和洛阳等14个（图3）。

图3　2015年全国成交量TOP50城市成交价排名

四、 2015年全国成交量TOP50城市成交价涨幅排名

从2015年全国成交量TOP50城市成交价涨幅排名来看，成交均价涨幅前三名分别是深圳、上海和肇庆，涨幅分别为33.6%、18%和13.4%。此外，武汉、南京和合肥等城市成交均价涨幅也超过10%。这些城市房价涨幅大，一个共同的特点就是新建商品住宅存销比非常低，基本上都低于8个月，合肥、南京甚至低于6个月，也就是楼市处于供不应求的状态。成交价涨幅较大的原因主要有两点。

1.量增带来了价涨。深圳、上海和肇庆三个城市成交量增幅也较大，增幅分比为67.6%、54.6%和74.1%。

2.成交结构因素。如在2015年，深圳、上海6万元/平方米以上的豪宅公寓成交套数分别比2014年增长了373%和863%，远高于住宅成交量的平均增幅，从而拉高了住宅成交均价，肇庆情况也类似。

此外，值得注意的是，2015年全国成交量TOP50城市成交价涨幅排名中，成交均价下跌的城市达15个，占50个城市的30%，跌幅最大的三个城市分别是淮安、乌鲁木齐和台州，跌幅分别是16.3%、16.5%和16.9%，通过以价换量的方式，使得全年成交量增幅表现较好（图4）。

图4　2015年全国成交量TOP50城市成交价涨幅排名

五、 2015年全国成交量TOP50城市量价关系分类

为了更贴合实际情况，考虑通胀因素和一定的市场波动，在此简单地把2015年CPI 1.4%涨幅作为房价上涨的分界线，同时将-0.7%-0.7%（CPI值绝对值的50%）作为波动区间，考虑成交量-1%-10%（根据Top50城市成交量增长情况）作为波动区间，可分出如下八类商品住宅市场。

1.量价齐涨的市场：当成交均价涨幅高于2.1%，成交量增幅大于10%，我们定其为量价齐涨的市场，这样的城市有21个，占成交量TOP50城市的42%。其中深圳、上海、肇庆、东莞、武汉和南京等城市最为突出，在商品住宅均价涨幅接近或超过10%时，成交量也超过了30%。

2.价涨量稳的市场：当成交均价涨幅高于2.1%，成交量增幅介于-1%-10%，我们定其为价涨量稳的市场，这样的城市只有合肥，城市商品住宅供应相对不足，使成交量保持稳定。

3.价涨量跌的市场：当成交均价涨幅高于2.1%，成交量增幅低于-1%，我们定其为价涨量跌的市场，这样的城市只有昆明，由于定向开发项目的减少，它在量跌的情况下，成交均价反而有所增长。

4.价稳量增的市场：当成交均价涨幅介于0.7%-2.1%，成交量增幅高于10%，我们定其为价稳量增的市场，这样的城市有5个，包括长沙、无锡、宁波、淄博和青岛。

5.相对稳定的市场：当成交均价涨幅介于0.7%-2.1%，成交量增幅介于-1%-10%，我们定其为相对稳定的市场，这样的城市只有西宁和长春。

6.价跌量涨的市场：当成交均价涨幅低于0.7%，成交量增幅高于10%，我们定其为价跌量涨的市场，这样的城市有14个，包括台州、乌鲁木齐、淮安、福州、清远、徐州、南宁、烟台、海口、沈阳、中山、广州、大连和贵阳。

7.价跌量稳的市场：当成交均价涨幅低于0.7%，成交量增幅介于-1%-10%，我们定其为价跌量稳的市场，这样的城市有5个，包括南昌、洛阳、成都、九江和常州。

8.量价齐跌的市场：当成交均价涨幅低于0.7%，成交量增幅低于10%，我们定其为量价齐跌的市场，这样的城市只有重庆，其高层、洋房及别墅等三类产品成交量全部下降，主力产品高层和高端产品别墅价格的下滑带来了成交均价的整体下降（图5）。

图5　2015年全国成交量TOP50城市量价增长关系

（作者单位：上海易居房地产研究院）