对不动产登记及其征税的思考和建议

[摘要]我国目前大力推进不动产登记工作以及相应的房地产税的征收工作，我国的不动产登记制度和房地产税制还具有诸多问题，本文对于现行的不动产登记制度和房地产税制改革进行阐述，并给出相应的建议。对房产税概念和征收房产税原因进行系统阐述，并提出房产税制问题，以及不动产登记和征收房地产税的意义。

[关键词]不动产登记；房地产税；贫富差距

[DOI]1013939/jcnkizgsc201529123

1不動产登记

1.1不动产登记的概念的概述

不动产登记是指专门的登记机构根据权利人或利害关系人申请，依照法定程序，对其不动产的设立、变更、转让和消灭情况在不动产登记簿上进行记载并供不特定的第三人查阅的行为。它是不动产物权变动的法定公示方法，不动产物权的变动须以法定公示方式进行才能生效，公示是具有公信力的，受法律承认和保护。该登记具有以下三个特征：第一，不动产登记范围仅限于不动产，一般来说，所谓不动产是指土地以及房屋、林木等土地上的定着物。第二，不动产登记必须是由申请人提出申请。第三，登记机关需要对其进行审查以决定其是否能够登记。第四，不动产登记必须记载于登记簿上并且应能为公众所查阅。

1.2我国不动产登记的现状

第一，不动产登记的法律规范不统一，法律规范之间协调度不高。我国目前没有指定专门的不动产登记法，对于不动产登记的相关规定散见于若干法律法规中，主要分散存在于《物权法》、《担保法》、《土地管理法》以及一些相对的具体法律法规中。缺乏统一的法律规范导致不能形成统一的登记规则，许多涉及相关或类似内容的不动产登记的规则之间相互交叉，相互覆盖，有的甚至相互矛盾，这大大降低了登记的权威性和严肃性，十分不利于不动产登记的发展。

第二，不动产登记的人员素质不统一，责任机制不健全。不动产登记机关的人员专业水平参差不齐，导致不动产登记不能按照标准化规范化的流程统一进行，人员的专业素养高低是登记工作能否高质量高效率完成的保证，应该配备经过专业化训练的统一人才上岗，而我国目前显然并没有做到这一点，导致登记工作质量和效率的低下。由于登记人员的素质问题，导致登记的错、漏及登记资料遗失等现象时有发生，这会导致当事人损失惨重，但登记机关却不承担有关责任。这是一种权利和义务以及责任的不对等，损害了当事人的合法权益，导致了诸多登记纠纷，这都源于责任机制的不健全。

第三，不动产登记的信息不够公开化。我国目前还没有一项不动产物权登记记录能够建立起全国性的数据信息交换查询系统。查询登记材料需要花费很多的人力物力，一些材料还有相关规定不能查阅，这严重制约了信息的传播和经济的发展。

1.3完善不动产登记的建议

根据我国的现状，结合当前国情以及世界经济的趋势，提出四点建议。

第一，制定统一的不动产登记法。应颁布实施独立的《不动产登记法》，规范不动产登记的相关程序。应该改变目前不动产登记法律法规混乱的现状，制定一部专门的法律，对不动产登记的权力体系、登记范围、程序和登记的法律依据等进行详细规定。

第二，对不动产登记人员的同质化要求。对于新成立的不动产登记局，对于从业人员的筛选以及培训都要尤为慎重，要保证登记人员的专业化、职业化、均衡化与趋同化。通过一定的选拔机制选拔出高素质并且具有相关知识的人员，取得登记人员资格证，从业人员实行持证上岗的制度，从而确保从业人员的素质。

第三，建立登记机关的责任赔偿制度。不动产登记内容的正确与否关乎着当事人的利益，也涉及交易的安全以及社会秩序。对于发生登记错误，应查明错误产生的原因，如果是登记机关的问题导致登记错误、漏记、资料遗失或违背登记程序等情况，给当事人造成损失时，应由登记机关进行赔偿，登记机关内部再进行追责。但若是当事人提供虚假的证明材料来骗取登记的，就应该追究当事人的民事及刑事责任。为了确保赔偿责任能够得到落实，还应该借鉴德国、瑞典等国家，建立相应的配套制度，如设立赔偿基金制度。

第四，建立不动产登记资料信息公开制度。建立不动产登记资料信息公开制度对于我国市场经济的发展具有十分重要的意义，不动产登记信息的公开，有利于不动产交易安全的进行，可以起到反腐的效果，有利于推动我国经济的发展。本人认为不动产登记应该面向全体公众公开，目前我国《物权法》规定，只有权利人和利害关系人可以申请查询，这大大缩小了查询主体范围，会将许多潜在的交易对象都排除在外。公开不动产登记信息，使之为社会所充分使用，可以创造出巨大的经济效益和社会效益。

2房地产税

2.1房地产税的概念

从新中国成立初期建立房地产税以来到现今逐步完善房地产税的改革，房地产税的概念范围从窄到宽可依次分为对个人住房征收房产税、房产税、房地产税、房地产税收体系。在十八届三中全会的决定中提出“房地产税”的概念与“房产税”虽只相差一字，但征税范围却从单纯的对房屋征税扩展到对房屋和土地都征税，这是具有重要意义的改革，意味着我国正在逐步建立完善的房地产税收体系。

2.2征收房地产税的原因

任何一种税种的征收，其首要目的都是组织财政收入为政府提供公共服务以提供财力支持。因而，结合我国国情，征收房地产税有以下两方面的原因。

第一，征收房地产税可以调节财富分配。改革开放初期，我国提出了让一部分人先富起来，让先富带动后富的政策号召，随着我国经济的快速发展，已经成为世界第二大经济体，让一部分人先富起来的目标已经达到，然而先富却没有能够带动后富实现共同富裕，我国目前的贫富分化状况十分严重，基尼系数已经接近05，这对于我国不仅是经济还包括政治等方方面面的长久发展具有十分严重的影响。而基于我国要立家先买房的传统思想，征收房地产税就成为了一个良好的调节财富分配的手段。鉴于此，在房地产税制的设计上可以有如下考量：首先，可以加大对拥有多套住房、非用于自住的住房或豪华住宅的征税力度，而对于基本住房则采取减免征税的政策，以此来调节居民手中的存量财富；其次，可以对不同类型的房地产采取区别征税，对于投资用房地产可以采用高税率征税，而对于公共设施，如医院、学校、福利机构等可以采用低税率或直接免税；再次，可以对非自住类房地产投资的持有过程的溢价收入征税。通过这些税制的设计来达到国家的政策目标和调节财富分配的目的。

第二，征收房地产税可以调控房价。目前我国房价居高不下，其根本的原因就是房地产市场上的需求大于供给，所以调控房价可以从两方面入手，一是减少需求，二是增加供给。征收房地产税可以增加房地产持有环节的成本，尤其是对于多套住房以及豪华住房的持有者的持有成本，以减少投资性房地产的需求，从而减少现行房地产市场上的需求。可以实行房地一律同等征税，对于在开发商手中未按期开发而闲置的土地征收土地闲置税，对于在开发商手中超过一定时间仍未售出的房产同样征收房产税，这样可以遏制开发商的一些恶意炒房炒地行为，减少土地的闲置，从而增加房地产市场上的供给。通过以上两种方式减少对于房地产需求而增加房地產的供给，可以从根本上抑制房价的过快增长和居高不下的现象，实现对于房价的调控。

2.3我国现行房地产税制的主要问题

我国有关房地产税的现行税制是由1949年的税制改革和之后的微调形成的。我国房地产现行税制有以下三方面问题。

第一，房地产保有环节的税负过轻。我国目前对于房地产税的征收主要在流转环节，税种繁杂且税负重，而对于保有环节基本实行零税负。这种保有环节税负的缺失导致了有房者比无房者，多房者比少房者享有更多的公共设施的服务，却没有尽到应尽的纳税义务，这是一种不公平的社会现象。况且，保有环节税种的缺失，也导致了大量投资性甚至投机性的购房行为，富裕者大量购买房产，致使房价飙升，而普通百姓想要买一套房就变得越来越困难，这都是有失社会公平且不利于房地产市场健康发展的。

第二，房地产税基狭窄。我国房地产税的税基过于狭窄，免税范围过大，即使是在沪渝试点也只是对增量房产和部分高档存量住宅征税，纵观世界上经济发达的国家，采取的都是宽税基的政策，而我国的现行税制税基狭窄，难以组织地方收入，不利于地方增强财政自给能力。

第三，计税依据滞后不完善。我国目前缺乏完善的财产登记、估价、定价等相关制度，在计税依据上没有定期重估市场价格的制度设计。房地产保有环节征税的重点在于对房地产的增值部分进行调节，以实现“涨价归公”的目标，然而我国目前现行税制中并没有对于房地产定期重估市场价值的制度安排，这使得房地产保有环节的税收流失十分严重。

2.4改革建议

针对我国目前现状，在房地产税的改革上应坚持的思路是“先立法，后改革”，房地产税的征收直接影响了许多人的直接利益，尤其是拥有较多房产的富人阶层，况且该税种不同于消费税和所得税等税种，房地产税属于直接税，直接减少现金流，且是需要每年都要持续性缴纳，这都直接损害了很多人的利益，会遭到大量的反对的声音，因而需要通过立法树立征税的权威性和合法性，强制性要求人们服从，从而减少改革过程的阻力。而对于具体税制的改革可以借鉴世界上经济发达国家的经验，结合我国的国情对以下六个方面进行改革。

一是精简税种，将我国现行的房与地分开征税的税制合并为新的房地产税，对房地产统一征税，从而解决重复征税问题；二是开征保有环节房地产税，提高保有环节的房地产税税负；三是扩大税基，普遍实行宽税基原则，然后再对一些法律规定的物业实行减免税或优惠税率；四是稳定税负，在实行房地产税改革的过程中一定要注意的问题就是稳定税负，要保证开征房地产税后对应的税负不宜超过所整合、吸收的原有税种和收费项目的税费负担总和，若税负在原来基础上有所增加，则要相应的在其他税收上给予一定的减免，不额外增加普通百姓的税收负担；五是采用累进和比例税率，对于拥有多套住房或豪华住宅采取累进税率，逐级增加税率，而对于生产经营用房和普通住房采取低税率，并设有起征点，确定一定的人均免税面积，在此基础上征收房地产税；六是完善计税依据，在技术上做好准备工作，现在我国正在大力推进的不动产登记就是在为征收房地产税提供计税依据，通过不动产登记全面掌握房地产权属信息，通过完善资产评估工作做好对于房地产的定期重估市场价格工作，以实现“涨价归公”的目标。

3从《21世纪资本论》看不动产登记及其征税

《21世纪资本论》是近期最具有影响力的经济学著作之一，这本书着重阐述了发达国家日益严重的贫富差距问题。诚如书中所说，目前世界上的贫富差距越来越严重，据统计，现在全球最富有的85人的财富总额，相当于世界上35亿（全世界一半人口）最贫困人口所拥有的全部财产。这已经是一个近乎骇人听闻的数据，然而全球的贫富差距却依然在扩大中，如此悬殊的贫富差距会带来很多可怕的甚至是毁灭性的后果，贫富分化严重会导致政局的不稳，社会动荡，世界最富裕的那85人拥有的财富量惊人，甚至很可能左右世界政治，这对于全世界来说无疑都是一个巨大的危害。而一直生活在社会底层的穷人，如果他们长期处于如此贫穷的状态，当他们的不满积聚到一定程度，他们会起义，想要推翻让他们如此贫穷的政治当局，想要改变这种格局，一旦这种事件发生会导致全社会的混乱。因而无论从何种角度来说，严重的贫富分化问题都是当今世界的一大难题，应该给予全面的重视，想办法解决这个问题，否则会导致不可估量的后果。而如何才能控制日益加重的贫富差距呢？皮凯蒂（该书作者）给出了一个解决办法，就是在全球范围内征收累进资本税。但这是一个乌托邦式的想法，因为要在全球范围内征收累进资本税就要求全球信息透明化并且可以共享，虽然目前来说基本是不可实现的，但却不能否认这一方案若能实现，一定会有效遏制世界贫富分化严重现象，所以我们寄希望于将来有一天这个方案能够实现。

现在把视角拉回中国，皮凯蒂曾告诫中国读者：中国经济正高速增长，中国GDP占全球的比重很快会达到1/4，今后将超过北美和欧洲，故中国也将面临贫富不均问题。事实上，中国目前的贫富差距问题虽然较发达国家要好一些，但却依然严峻。对于解决中国的贫富差距问题他也提出了三点建议：一是增加财富和收入分布的透明度，以利于征税；二是增加遗产税、房产税及其他金融资产税等税种，并采取累进税制；三是中国的国有资产占比还非常高，这是很大且很好的资源，把这部分资源用好，有利于实现财富公平分配。根据皮凯蒂给出的建议，实行不动产登记进而征收房地产税对于解决中国的贫富分化问题是具有重要意义的。不动产登记制度为征收房地产税提供技术支持，房地产税的征收是征收资本税的基础，因为在中国除去最富有的1%人口，富裕阶层的剩余的9%人口中的很大一部分资产都是房地产的投资。因而征收房地产税可以有效地遏制富人财富的快速增长，调节社会上的财富分配。不动产登记的另一个重要作用就是反腐，透明化的信息制度，让那些房姐房叔无处遁形，有助于摸清那些多占多用、占而不用和不正当交易的问题，对于发现腐败活动，斩断利益输送会有很大作用。而反腐行动对于缩小贫富差距也是十分必要的，可以有效控制那些不正当收入导致的贫富差距悬殊。

综上所述，中国现行大力推进的不动产登记和征收房地产税是具有重要意义的，虽然无论是不动产登记还是征收房地产税，都还存在诸多方面的问题，但国家也在通过各种政策积极的调整中，我相信假以时日这些问题都会得到妥善的解决，使其为我国宏观调控财富分配做出巨大的贡献。

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[作者简介]李昕（1993—），女，辽宁朝阳人，河南大学，财务管理专业，本科生。