我国房地产信托融资模式创新研究

金巍

[摘要]房地产是资本密集型行业，房地产开发过程中从前期规划到后期项目的整体运营都需要巨额资金来维持，所以资金的来源渠道十分重要。尽管银行贷款是我国房地产企业资金的主要来源，但在提倡盘活存量资金的大环境下，房地产信托、房地产基金将逐渐成为房地产资金的主要来源。

[关键词]融资模式；房地产信托；融资管理

[DOI]1013939/jcnkizgsc201529085

1研究背景

近十年，由于我国房地产业发展迅速，房地产金融业得到巨大的发展，但与发达国家相比，我国房地产金融市场还不够完善，金融产品数量相对单一。房地产企业融资主要依赖于商业银行，房地产募集资金相对困难，导致我国房地产企业的负债率大多超过65%，比发达国家要高很多，具有一定的风险。在我国房地产金融业逐步走向成熟的过程中，房地产信托逐渐成为房地产企业融资的渠道之一。房地产信托是指委托人在信任的前提上将财产权委托给受托人，签订相关委托合同，由受托人按委托人的意愿，为其管理资金。房地产信托包括三要素：信托所属行为、信托当事人以及信托标的物。在信托管理的过程中所产生的收益，即为信托收益，这些也在房地产信托所属范围内[1]。

2我国房地产开发企业融资现状

2.1政策制定——国家加码宏观调控，控制融资规模

2008年美国次贷危机期间，中央政府为了防止经济的下行风险，推出4万亿元的刺激计划，使房地产业发展过快，导致政府对房地产进行分类调控，具体措施包括紧缩银根、控制信贷的增长速度、合理规划土地出让面积等。一方面，各地方政府也根据中央分类调控原则，依据自身的情况，出台了相应政策，使房地产市场尽快回归理性。另一方面，房企之间的整合和兼并加快，以及在此现状下实现转型升级，比如有的大型房地产开发企业选择走多元化发展道路，有的则把目光着眼于海外扩张。

2.2融资结构——融资渠道单一，风险和隐患大

当前，我国传统的房地产融资渠道主要通过银行信贷、企业上市、发行房地产信托三种。其中，银行信贷又是主要渠道。从20世纪末我国推行住宅市场化至今，房地产企业的融资途径主要依靠银行贷款来解决资金需要，融资结构不合理，导致商业银行承担着极大的风险。一旦房价下跌，银行将会有许多的坏账。所以，融资结构单一，无论是对于房地产开发企业，还是对整个国家的金融安全都是不利的。

2.3融资环境——房地产金融产品匮乏

目前我国的房地产金融市场还处于建设阶段，金融产品、金融衍生品种类较少，有关的房地产金融制度还不完善，这与我国现阶段市场经济发展水平相关。存在的主要问题包括：房地产金融产品匮乏，银行是主要融资主体，风险相对集中；房地产金融交易集中在一级市场上；政策性支持缺失，保障房建设不到位。

3我国房地产信托发展现状及存在问题

3.1我国房地产信托发展现状

随着我国市场经济的不断发展，信托产业也取得了长足的进步，房地产信托的发展尤为突出，见下表。

由表1可知，房地产信托投资额在整个信托业的投资额中占比21.83%，其中基础行业中也有一部分是属于房地产业范围内。此外考虑到，2012年房地产市场相对低迷，投资增速放缓，2013年之后，楼市回暖，投资额大幅增加，所以，房地产信托投资在信托投资中的比例呈上升趋势。

2012年，由于房价的回落，房地产信托新增资金达到3163亿元，同比减少15%。而2013年随着基础产业类信托明显降温，加之房产市场持续回暖，房地产信托出现明显升温。2013年全年新增房地产信托资金达到684823亿元，同比2012年的3163.24亿元大幅上涨11649%。总体上，房地产的投资不断增长，对融资需求也就更加迫切，房地产信托正在飞速增长。

3.2我国房地产信托发展过程中存在的一些问题

第一，监管不到位。我国房地产在运用的过程中缺乏相应的监管，导致风险增大，目前已有一些房地产信托在到期时出现违约。事实上，房地产项目一般投资金额巨大，少则几千万，多则上亿，这样的情况下，每个项目的资金链都很紧张，而且我国的房地产企业负债率普遍较高，一旦开发商出问题，就容易造成资金链断裂、违约。第二，政策的限制。依据已出台的信托业管理规定：接受委托人的资金信托合同不超过200份，最低投资额为5万元，这些都限制了信托募集资金的规模，被迫放弃了一些小型投资者。第三，信托产品周期较短。一方面，目前市场上的房地产信托产品期限普遍较短，一般在三年以下，这使得房地产信托产品结构失衡，也加速了房地产开发投资周期，导致房地产企业资金链的紧张，引发了房地产的质量问题，另一方面，房地产信托产品的信息披露也不健全，放大了暗箱操作的空间，也容易引发风险。

4房地产信托融资的创新性研究

从目前情况来看，信托运用到房地产的融资过程中，既受到宏观调控政策的限制，又受到信托本身发展不完善的掣肘。因此，只有通过创新改革，才能使房地产信托更具生命力，也才能讓房地产和金融两大行业相辅相成、共同发展。

第一，解决信托资金的来源问题。资金是房地产信托投资机构从事一切活动的基础，目前房地产信托机构主要的资金来源包括房地产信托基金以及房地产信托存款。其中信托基金来源主要包括：财政拨款、社会集资以及自身盈利；房地产信托存款指在规定的资金来源范围内，由信托投资机构办理的存款。其资金来源、期限及利率都受到央行的把控。从国外房地产信托的发展来看，后期集信托和代理信托、资金信托、共同投资基金将是对房地产信托资金来源的重要补充[2]。

第二，提高信托资金的流动性。由于在信托产品的期限内，信托转让是仅限于信托凭证的转让，导致了信托的流动性较低，影响了投资者的资金使用效率。这与我国现阶段的金融发展现状是紧密联系的。由于我国信托业的发展尚处于建设阶段，信托业的制度和体系还不完善，因此需要国家加快此方面的改革进程。根据发达国家的发展经验，房地产信托的发展需要良好的市场和政策环境来孕育和推动[3]。

第三，平衡信托产品的风险与收益。目前，信托产品对风险的管控较为严格，所以信托的收益也相对较稳定，但收益较低。一些伞形信托产品虽然想对此做出一些改变，但最终由于国内环境的限制，没有取得实质上的突破。

第四，信托资金过程中的改革创新。大量的信托产品在实际运作过程中，投资的对象是房地产项目而不是房地产企业本身。此外，由于货币政策收紧，房地产开发商拆东墙补西墙，房地产信托资金实际用途就是填补开发商土地出让金缺口，风险较大。所以，在资金用途上，应该加强第三方监管，防止房地产商乱用信托资金。同时，房地产信托机构也应考察开发商的资质情况，应以投资房地产企业为主要目标，而非项目本身。

第五，改变基金式运作模式。运营灵活的方式运作基金，包括资金来源的多样性、资金运作的持续性、项目评估的真实性。当然所有的信托投资，都是以获取可观的利润为前提，信托投资也正深入到房地产投资中。虽然目前房地产总体投资增速大幅下滑，楼市相对低迷，但在市场上不乏逆势操作的机构，继续加大对房地产信托的投资。信托业协会数据显示，2014年上半年投向房地产领域的新增信托金额达到一个峰值为2955亿元，总规模达到1.26万亿元，占比1072%，同比增长了1.6个百分点。

5结论

房地产信托融资的发展使房地产业在遭遇资金紧张时，能够得以持续发展的重要金融手段，也是我国金融通过一段时期探索之后，所迈出的重要一步。房地产信托将房地产金融投资和房地产金融工具创新相结合，实现房地产信托投资的多元化、灵活化和房地产企业融资简便化。另外，房地产信托在国家政策的保驾护航下，以及各项政策的相互协调下，其发展的潜力将无比巨大。

参考文献：

[1]时宝东信托：房地产融资的新亮点[J].银行家，2003（9）

[2]房地产投资信托产品设计创新实例研究[J].城市开发，2005（3）

[3]黄雷论当前宏观经济环境下的房地产信托融资及创新[J].沿海企业与科技，2005（4）

[4]谢经，荣殷红，王玉玫房地产金融[M].北京：中国人民大学出版社，2002：45-60

[5]彭小兵，王梓基于房地产投资信托基金的公租房融资模式研究[J].中国市场，2012（10）