抵押担保范围登记的规定及司法适用的评判

何小勇，余 蓉

(1.江苏警官学院，江苏南京210031;2.中国工商银行江苏省分行，江苏南京210006)

《商业银行法》规定，商业银行贷款，借款人应当提供担保，借款人到期不归还贷款的，商业银行就担保物依法享有优先受偿的权利。一直以来，抵押担保方式是商业银行保护其金融资产安全的重要手段。相关资料反映，我国工行、农行、建行、中行、交行五大行中，有30%～45%的贷款是由抵押品担保支持的，其中房地产抵押占主要地位。因此，房地产抵押物权的有效成立对保护银行的贷款债权安全方面具有不可替代的作用。但是，近年来一些地方不动产登记机关在办理房地产抵押登记时执行的某些规定，以及法院对经登记机关登记后的担保物抵押范围的认定，使银行对经抵押登记的房地产应享有的优先受偿权利受损。

一、不动产登记机关在房地产办理抵押登记手续时对抵押担保范围登记的规定

目前，江苏省不动产登记机关在商业银行与抵押人办理房地产抵押登记手续时，关于担保物的抵押范围登记，要求银行必须向登记机关明确一个固定的抵押担保“权利价值”，且规定不动产登记簿或他项权证上的“权利价值栏”中只能填写固定数字，不得加载相关文字表述。根据《物权法》第一百七十三条规定:“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。”即法律规定的抵押物所担保的权利范围较广，但是，抵押当事人办理抵押登记手续时，抵押物担保的诸债权范围中，只有主债权的数额是明确、固定的，而担保的其他债权的数额，尚处于未定或未发生状态，无法予以事先确定其数额多少。然而，一旦债务人不能按约履行主合同，主债权项下所涉及的利息、违约金、罚息等债权，将会因为债务人的违约而存在，因违约期限的长短而债权数额发生增减。并且，抵押权人在实现对担保物的优先受偿权利时，其所耗费用也难以在办理抵押登记手续时未卜先知地予以预先确定。尽管如此，实务操作中，银行为符合不动产登记机关对抵押担保范围的权利价值须固定的要求，只能将借款合同涉及的贷款本金作为抵押担保范围的“权利价值”予以登记。于是，不动产登记机关的不动产登记簿及银行持有的他项权证证书上记载的抵押物担保债权范围，均为只登记可确定的主债权贷款本金部分，而利息、罚息及实现抵押权的费用等债权，均被排除在抵押物权的担保范围之外。

二、法院在审判实践中对经不动产登记机关登记的房地产抵押担保范围的认定

2013年，江苏省高级人民法院针对商事审判实践中出现的一些争议较大问题的法律适用，以《关于当前商事审判若干问题的解答》形式发文下发辖内法院作统一规定。对经不动产登记机关登记的房地产抵押担保范围的认定，其第六条以问答的形式作以下规定，问:在金融借款纠纷中，银行与债务人、担保人在以房地产作为抵押物的抵押合同中约定的担保范围包括本金、利息、实现债权的费用等，但是在办理房地产抵押登记时，登记机关在登记薄上记载的主债权范围仅为本金部分，或者登记机关发放的他项权证记载的主债权范围仅为本金部分，与当事人之间的抵押合同约定不一致，当抵押权人要求就抵押物超出本金部分的价值优先受偿，应当如何处理?答:房地产抵押权属于物权，房地产抵押登记属于不动产物权登记。《中华人民共和国物权法》第十六条规定:不动产登记薄是物权归属和内容的根据，不动产登记簿由登记机构管理。因此，抵押担保的范围应以登记机关不动产登记簿的记载内容为准，除非有证据表明登记簿的记载错误。对抵押权人主张就抵押物价值超出登记价值的部分优先受偿的，不应予以支持。

法院对经办理抵押登记的房地产抵押担保范围的认定，以登记机关不动产登记簿的记载内容为准。按照该规定，对银行贷款债权的物权保护，便仅限于经办理登记的主债权本金部分，而不包括利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用等其他的债权部分。例如江苏某银行支行诉李某个人借款纠纷一案中，李某以其个人房产作抵押并办理了房屋抵押登记手续。李某不能按照借款合同的约定偿还借款本息，在银行向法院提出以抵押物的拍卖、变卖价款优先受偿实现债权权利时，法院经审查认为:银行对李某名下房产享有抵押权，因贷款到期李某未能按约偿还，银行有权对抵押物行使优先受偿权，但是鉴于房屋他项权证上载明担保的债权数额仅为本金，故银行行使抵押权的范围也应以贷款本金为限。类似的案件在江苏发生多起，均由于不动产登记部门对抵押房产的担保范围登记规定，造成了银行的贷款利息、实现债权的费用等其他债权被排除在对抵押物拍卖、变卖价款的优先受偿范围之外，使银行的债权无法得到完整的物权保护。

三、不动产登记机关对房地产抵押担保范围登记的规定及法院依据该规定适用法律的评判

不动产登记机关审核办理房地产抵押登记手续时，要求抵押权人在登记抵押担保范围时，只能设定一个固定的“权利价值”，并且不动产登记簿及他项权证上的“权利价值栏”中，只能填写固定数字，不得加载文字表述的做法，造成法院在司法审判中依据登记的记载内容，认定银行对抵押房地产的抵押担保范围应以不动产登记簿的记载内容为准，而银行主张就抵押物价值超出登记价值的部分优先受偿的，不予支持。这种因不动产抵押登记规定导致的法律适用结果，给银行的金融债权保护带来极大的风险，同时，这种做法既违反了合同当事人意思自治的原则，又违反了《物权法》及《担保法》的相关法律规定。理由如下:

1.不动产登记机关对抵押担保范围登记的规定违反抵押人与抵押权人对抵押物担保范围的约定，属行政行为对民事主体合法行使民事权利自由的不当干预，并对抵押权人的利益保护造成不利后果。《担保法》第四十六条规定:“抵押担保的范围包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用;抵押合同另有约定的，按照约定。”《物权法》第一百七十三条亦作如是规定，即抵押担保范围法律已作明确规定，民事主体有权在法律规定的抵押担保范围内作自主选择，而非由登记机关在登记时执行所谓的抵押担保范围“权利价值”需固定的规定。实践中，银行与抵押人在房地产抵押合同中对抵押担保的债权范围通常约定包括主合同项下全部本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权的费用等项目，这与法律规定并不相悖。如前所述，抵押担保范围的“权利价值”在抵押登记时只有主债权本金价值能明确下来，而担保范围内其他债权的权利价值在登记时均无法明确。因此，不动产登记机关办理抵押登记时所要求的“权利价值”必须是固定数字，不得加载文字表述的做法，这不仅与现实相悖，与法律规定相悖，亦严重侵害抵押合同当事人的合同选择自由。

2.江苏省不动产登记机关执行的抵押担保范围登记规定，属于对不动产登记法律规定含义的误读。《物权法》第十条规定:“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”目前，全国人大及国务院对不动产登记制度尚未以法律、行政法规的形式作统一规定，全国性的登记办法现为2008年由建设部颁布实施的《房屋登记办法》，性质属行政规章。对房屋抵押权登记，该法第四十三条规定:“申请抵押权登记，应当提交下列文件:(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)抵押合同;(五)主债权合同;(六)其他必要材料。”即不动产登记机关办理房屋登记的依据为依当事人的申请，并根据主债权合同及抵押合同约定内容确定抵押登记的范围，这充分体现民事主体对其享有的民事权利处分的自愿与自治。对于不动产登记簿记载的抵押担保权利范围，该法第四十四条规定:“对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿:(一)抵押当事人、债务人的姓名或者名称;(二)被担保债权的数额;(三)登记时间。”“被担保债权的数额”，就该法律条文表述的文义解释而言，并不能理解为仅限于主债权的本金部分(虽然该部分登记时明确确定)，主债权涉及的利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等未定债权的数额，也应属于法律所规定的“被担保债权的数额”范畴，不可因为登记时债权数额不能确定便将其排除、否认。由此可得出，江苏省不动产登记机关目前关于抵押担保范围登记所作的规定，既与法律规定的精神相悖，也误读了法律条文规定的含义。

3.江苏省高院的审判规则虽然符合《物权法》规定的“不动产登记薄是确定物权归属和内容的根据”的法律原则，但忽略了不动产登记机关目前适用的登记办法为法律解读错误下的产物，导致司法审判结果有误。值得说明的是，在江苏省高院《关于当前商事审判若干问题的解答》出台前，江苏省辖内各级法院对不动产登记机关进行的房地抵押登记，虽然不动产登记簿或他项权证记载的“权利价值”仅为借款本金，但是在审判实践中，大多法院依据当事人在抵押合同中的约定，以及参考当事人在不动产登记部门办理抵押登记手续时提交的相关资料内容，予以认定房地产抵押担保的范围除主债权本金外，还应包括利息、罚息及实现债权的费用等债权范围。但是，在《关于当前商事审判若干问题的解答》明确规定:“抵押担保的范围应以登记机关不动产登记簿的记载内容为准”后，银行作为抵押权人对贷款主债权本金之外的其他债权部分，便再无法获得物权保护。由此造成法院的法律适用标准虽然得以统一，但是，法律适用的公平性与合理性却因此而丧失，这样的法律适用结果，难以让人信服。

结语

综上所述，在我国不动产统一登记法律或者行政法规正式出台前，应改变现行登记机关执行的抵押担保范围登记模式规定，使不动产登记簿或他项权证上记载的“权利价值”能够全面、完整地反映和覆盖抵押合同当事人关于抵押担保范围的约定内容。因抵押担保“权利价值”的设置弊端较多，建议登记机关对该栏目内容予以删除，或者在登记簿、他项权证上进行抵押担保“权利价值”记载时，除登记主债权本金(固定值)之外，应允许抵押合同当事人加载“权利价值”还包括“利息、违约金、实现债权的费用等”内容，或者允许作“详见抵押合同约定”等相应的文字表述。法院对登记机关在不动产登记薄或者他项权证上记载的抵押担保范围，如果记载仅为主债权本金部分，而与当事人提交不动产登记机关办理抵押登记的抵押合同约定不一致的，应查实该记载究竟是属于执行登记机关登记时的强制性规定，还是抵押当事人对抵押范围自愿选择的结果。如果属于前者，不动产登记的抵押担保范围应以抵押合同的约定为准。