浅论个人住房贷款等额本金与等额本息还款方式的优劣

岳宇轩

（青岛第五十八中学，山东 青岛 266000）

目前，银行对个人住房贷款提供的还款方式主要有等额本息和等额本金两种，通过比较分析两种还款方式的特点，可以增强我们对不同还款方式的认识和运用，达到和自身财务状况匹配的目的。

一、等额本息和等额本金的概念和特点

等额本息是指在贷款还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息），这种方法把按揭贷款的本金总额和利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月按照相等的金额进行还款。等额本息的特点是：在整个贷款还款期内，每个月的还款金额保持不变，是一个固定数值，借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划的安排家庭的资金支出。

等额本金是指在贷款还款期内，每月偿还同等数额的贷款本金，这种方法把按揭贷款的本金总额平均分摊到还款期限的每个月中，而应还利息随着剩余本金的不断减小而减少，每个月按照递减的金额进行还款。等额本金的特点是：在整个贷款还款期内，每个月归还的贷款本金相同，但是，随着本金的不断偿还，计息基数逐月减小，每月利息逐月递减，这样每月的还款金额也是递减的。采用这种还款方式的借款人，在贷款第一个月还款金额最大，还款压力最大，但是，随着时间的推移，每月的还款数额越来越小，还款的压力也逐月减小。

二、等额本息和等额本金的区别和利弊

等额本息的每月还款金额（包括本金和利息）相同，从每月还款额构成上来看，本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数额不变，即在每月还款额（本金与利息）的比例中，前期所还的利息比例大、本金比例小，后期逐步转为本金比例大、利息比例小。但是，每月还款金额（包括本金和利息）维持不变。而等额本金的每月还款金额不同，它将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，就形成月还款额。虽然每月还款的本金数一直不变，但是利息逐渐变少，每月还款数额就越来越少，呈现逐月递减的状态。

两种还款方式在利息计算方面有区别，等额本息采用的是复合利率计算，在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，也就是“利滚利”，是一种适合银行等放贷人利益的方式。而等额本金采用的是简单利率方式计算利息，在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。因为只对本金计息，所以对借款人是有利的。

三、选择前要考虑的问题

仅了解两种还款方式的特点和区别是不够的，购房者在选择还款方式前，还要结合自身的实际情况，如是否有提前还款的打算、还款压力是否能承受、是否有更好的投资理财项目、以及开始还款时的年龄等进行综合考虑，才能做出适合自己的理智选择。

（一）是否要提前还款

等额本息前期还的利息多本金少，后期还的本金多；而等额本金每月的本金都在减少，如果购房者有提前还款的打算，由于等额本金前期还的本金多、利息少，所以对有提前还款的购房者来说更合适。

（二）还款压力是否能承受

在相同的贷款本金、期限、利率条件下，采用等额本金和等额本息每个月的还款额是不一样的。等额本息每个月还款额一样，但是支付的总利息比较多，等额本金前期还款比较多，但支付的总利息比较少。购房者如果还款压力不大，可以选择等额本金的还款方式，如果还款压力比较大，可以选择等额息的还款方式。在刚开始的还款初期，等额本金方式每月的还款额比较高，还款压力比等额本息大，需要购房者考虑个人的还款压力。

（三）考虑货币的时间价值

等额本金前期还款额高，早期负担重；等额本息还款前期比等额本金省出一部分金额，可以更多的利用银行资金。如果考虑货币的时间价值，把这部分资金用于投资，如果有较高的投资利润率，将会获得更大的收益。这种情况下，选择等额本息还款方式，更加划算和省钱。在我国，如此低利率、长期限的贷款品种，几乎只有住房贷款。这么低的利率水平，把本金过快偿还是会吃亏的，等额本息还款让手中的可支配资金拥有了更高的时间价值，如果把这部分资金用于更好的投资理财项目，你的长期投资收益率能够超过贷款利率，那么等额本息就是划算的。

（四）考虑开始还款时的年龄

购房者在申请办理住房贷款时，不仅要考虑每个月还多少，还需要考虑自己目前的收入以及未来预期的收入。如果开始还款时已经20岁左右，可以选择等额本息，每个月还款比较平均，能控制在自己的收入范围。如果年龄已经超过40岁了，建议选择等额本金的还款方式，因为40岁的人收入正处于一个相对较高的周期，可以多承担一些还款，今后的十多年间，随着年龄增长收入大多会进入下行区间，还款也相应的减少，等额本金还款符合收入曲线的变化规律。

四、理智选择适合自己的还款方式

经过对上述问题的充分考虑，购房者就可以根据自身实际情况做出选择了。如果是年轻人，手头没有过多的积蓄，不能承受前期的还款压力，那么选择等额本息是比较明智的；如果购房时年龄比较大，手头积蓄较多，能承受前期的还款压力，那么选择等额本金方式是合适的；对于有提前还款打算的购房者不妨选择等额本金方式，以减少利息支出；而对于有较好的投资理财项目的购房者，因为等额本息还款在前期比等额本金少还一部分金额，可以更多的利用银行资金，把这部分资金用于收益率更高的投资理财项目，等额本息还款让手中的可支配资金有了更高的价值。

对购房者来说，等额本息还款有更高的成本和更高的时间价值，而等额本金还款则有更大的前期压力和更低的利息。需要权衡利弊，根据个人的实际情况，选择适合自己的还款方式。实质上，等额本息还款由于购房者占用银行本金时间长，自然就要多付些利息；等额本金占用银行本金时间短，利息也自然少。两种还款方式本身没有优劣之分，对于购房借款人来讲，只有在需求不同时，才有不同的选择。不管选择等额本金还是等额本息，只有适合的才是最好的。