城镇化转型背景下商品房预售交易风险管控

王纯科，王 晶

(吉林建筑大学管理学院，吉林长春130118)

商品房预售交易源自于开发商为筹集建设资金而创设的“卖楼花”。随着城镇化转型的深入，预购人的成份发生了明显的改变，使得原本就处于弱势地位的预购人更加弱势。为维护预购人的合法权益，2014年版《商品房预售合同》(示范文本)增设了预售资金监管的内容。但是由于相关配套措施未完全建立，尚难以发挥作用。因此，建立一套行之有效的预售资金监管机制，降低预购人的交易风险从而维护市场秩序，对房地产市场的健康发展具有重要意义。

1 商品房预售的交易风险

商品房预售又称期房买卖，是指房地产开发企业将正在建设中而尚未竣工的商品房预先卖给买房人［1］，由买受人支付定金或一定比例的购房款，并与出卖人约定在未来确定的日期将预售房屋交付给买受人的行为［2］。一般过程是:订立合同→预购人支付房款→开发商完成工程建设→交付房屋→权属登记。

在商品房预售交易中，预购人支付价款在先、房地产开发企业交付房屋在后的特征，为开发企业创造了利用预购人购房款实施工程建设的途径。因此，商品房预售模式一经出现便作为开发企业融资和转嫁风险的重要手段而在房地产市场被普遍运用。

商品房的期权交易特征决定了商品房预售交易中预购人的利益具有未来性和不确定性的特点:

(1)未来性。与一般的买卖不同，预购人在订立、履行合同后的一个时期内，不仅不能取得房屋的所有权，甚至往往连标的房屋是否现实存在都无法确定，预购人对其期待利益(取得房屋所有权)能否实现几乎处于完全失控状态。只有在房屋竣工交付后，预购人方能在开发企业的协助下取得预购房屋的所有权。

(2)不确定性。在商品房预售交易中，开发商与买受人在签订合同时房屋尚未建成，双方签订合同后买受人并不能马上取得标的物，而是在将来某个时刻交付房屋。预购人在等待房屋交付期间(往往是一年以上)，可能因为建设工期延误、国家政策变动、开发商资金链条断裂等诸多不确定性的原因造成商品房不能如期交付或不能按照约定的标准交付，或者客观上能够交付但不能依法进行所有权登记，致使预购人期待的权利能否实现处于不确定状态。对于预购人而言，预售合同的同时获得的仅是一种期待权［3］。

预购人在合同订立后，不利于其权利实现的种种不确定因素一旦变为现实，必然导致其利益受到损失。因此，商品房预售交易中出卖人与买受人在签订预售合同后，买受人面临的不能按约定获得房屋的可能性即交易风险巨大。

1.1 市场环境变化给买受人带来的风险

由于商品房预售买卖双方交易周期长，在瞬息万变的房地产市场中，开发商可能因面临建筑材料价格上涨、人力成本增加等问题而要求增加房屋价款，或者在房价较快上涨时房产商也会要求变更合同价款。对此，最高人民法院在《关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》中有明确规定，“以合同约定为准，在出现政府税费调整时，对于一方价格调整的要求可以予以支持;一方以建筑材料或商品房市场价格变化等为由，要求变更合同约定的价格或解除合同的，一般不予支持”［4］。从规定中可以看出，我国法律并没有对房屋价格纠纷进行严格的处理标准，而是给予法院一定程度的自由裁量权。预购人需承受对簿公堂、进行诉讼的风险。

1.2 设计变更给买受人带来的风险

在商品房预售过程中，开发商通过广告宣传、设计图纸等向广大预购人提供房屋信息。预购人只能大体了解房屋的信息。并不能看到实际标的物。房屋建成之后，出现房屋面积大于合同约定的情况，开发商便以设计变更为由为自己开脱责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定，允许房屋面积存在3%的误差，超出部分由预售人承担价款。预购人如果愿意继续履行合同，则需承担3%以内的房屋价款。在房价持平或上涨时，无疑给了开发商故意超出约定面积的机会，使预购人承受强行搭售住房面积的风险。

1.3 开发商不诚信行为带来的风险

预售制度本身是为了解决房地产开发商资金不足的问题而形成的［7］。房屋建设过程中，有的房地产开发商为了广集资金，在隐瞒预购人的情况下擅自对已预售的房屋进行抵押融资。抵押期满后，一旦开发商未能偿还借款，第三方便会对房屋主张抵押权。房屋买受人有《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件的司法解释》的支持，但难免卷入复杂的三方纠纷中。如果开发商以一房多卖形式筹资资金，即出现以购买权对抗购买权时，预购人权利很难得到实现。

商品房建成竣工之后，有时出现房价涨幅较大而预购人交付定金比例较低的情形。开发企业受利益驱使，很可能自甘承担违约责任而将房屋另行交付他人，造成预购人不能实现合同目的，蒙受损失。

1.4 不可抗力造成的风险

不可抗力是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。我国合同法规定，因不可抗力致合同不能履行，当事人免责。也就是说，商品房买受人在碰到自然灾害等不可抗力的情况下，不但拿不到预期的房屋，开发商也无需承担责任。这是商品房预售值得重视的风险之一。

2 城镇化转型对商品房交易风险的影响

城镇化是指人口由农村向城镇转移的过程，它主要表现为城镇数量的增多和城镇人口数量的增加。城镇化通过推动农民到市民的转变，达到经济社会全面发展的目的。在新型城镇化推动下，商品房预售的交易风险更加凸显。

2.1 购房者维权意识弱增大交易风险

新型城镇化推动下，农村人口转移到城镇，完成农民到市民的转变。城市人口增多，对住房的需求增大，而商品房预售以其价格较低的优势被购房者青睐。大量的农民购房者由于维权意识弱，在购房过程中不知如何通过有效手段保证自己的合法权益，给开发商转嫁经营风险留有很大空间。

2.2 购房者弱势地位增大交易风险

我国《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”虽然国家明确规定了预告登记制度，但很多弱势消费者并不了解，常常只是被动接受房产商的预告登记，而不会主动行使该项权利。自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记便失去法律效力。此时购房者因不能预告登记而丧失法律保障，加大交易风险。

2.3 开发企业资金压力增大交易风险

商品房预售制度可以为开发商快速融资，降低其筹集资金的压力，因而房屋预售价格比现房价格低。随着新型城镇化的推进，越来越多的农民融进城市，保障房、廉租房、限价房等需求大增，国家为满足低收入人群的居住需求，在土地出让和规划审批过程中常常要求开发企业配建一定比例的保障房，无形中增加了开发成本，加大企业的资金压力。这种高投入、低产出现象迫使开发企业寻求更多的融资渠道。在商品房预售后的一定时期内，开发企业仍然享有在建工程的所有权，在建工程抵押成为企业最便捷的融资手段，从而加大了交易风险。

3 现行风险监管制度的不足及完善

3.1 预告登记制度的不足与完善

预告登记制度是为了保护权利人的权益，一旦开发商未经权利人同意将房屋处分，则行为无效。为了保护预购人的合法权益，防范交易风险，应完善不动产预告登记制度［8］，即可以规定房产商必须向购房者告知该项权利。预购人要求预告登记时，开发商不得拒绝。

3.2 预售资金监管制度的不足与完善

《城市房地产管理法》第44条第3款规定:“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”法律虽然明文规定了商品房预售款必须用于工程建设，但没有与之配套的有力措施。在实际操作过程中，开发商挪用预售款现象经常发生。2014年5月，住建部和工商行政管理总局联合发布了新版的商品房预售版《房屋预售合同》(示范文本)，对预售款监管增设新的内容，双方可以约定将预售资金存入共同约定的监管账户，由共同指定的监管机构进行监管。但是，监管账户的设立事实上仍然取决于开发商的积极行为，并不能确保开发商依法使用预售款。因此，建议有关部门尽快制定相应配套措施，如成立监管机构、开立监管账户等，并把双方此项约定列为合同备案的必备条件，从而发挥新版合同文本的作用。

3.3 预售许可制度的不足与完善

商品房预售管理办法规定，开发商在办理商品房预售许可时，必须提供土地使用权证书、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、投入开发建设的资金达到建设总投资25%的证明等相关文件。经过有关部门审核后符合要求的，开发商便可以取得预售许可。然而，对提供投入资金达建设总投资的25%的证明这一规定过于笼统，没有说明该证明需要来源于哪个机构，如何保证证明文件的真实性，这使开发商可能用虚假文件蒙骗过关，使预购人利益受损。为解决这个问题，主管部门在作出预售许可的过程中，可以结合新版合同，将选定监管机构和开立监管账户作为取得预售许可的前置条件。

3.4 建立保险机制

预购人与开发商签订合同同时，与保险公司签订保险合同，由保险人担保合同的履行，若房屋建设过程中因不可抗力导致合同不能正常履行，预购人可向保险公司索要赔偿，从而实现风险分担的效果。

4 结语

商品房预售交易模式是开发商融资的重要手段。随着城镇化转型的深入，预购人的成份发生了明显的改变，使得原本就处于弱势地位的预购人更加弱势。为维护预购人的合法权益，2014年版《商品房预售合同》(示范文本)增设了预售资金监管的内容。但是相关配套措施未完全建立，尚难以发挥作用。我们认为，应将预售资金的监管作为商品房预售许可的前置条件，尽快建立预售资金监管机构，从制度和法律上防范预购人的交易风险，从而维护交易秩序。

［1］王德涛.我国商品房预售制度的完善［J］.法制与社会，2010(11):107.

［2］周贵华，李丹.我国商品房预售预告登记制度的检讨［J］.科教导刊，2012(20):102－104.

［3］杨帆.商品房预售制度法律问题研究［D］.长春:吉林财经大学，2011.

［4］隋登科.商品房买卖合同纠纷案件相关法律问题探讨［D］.济南:山东大学，2007.

［5］曾为中.论违约金的调整［D］.长沙:湖南大学，2009.

［6］刘瑶.商品房预售监管法律制度研究［D］.湘潭:湘潭大学，2013.

［7］刘冰.商品房预售款监管法律制度研究［D］.天津:南开大学，2009.

［8］童泽宇.我国不动产登记制度研究［D］.济南:山东大学，2013.