房地产企业“营改增”财税风险探讨

王本宗

摘要：2015年房地产业将面临“营改增”税制改革，会对房地产业带来什么样的影响？这可能是业界最为关心的话题。本文从营改增政策对房地产业的影响分析入手，揭示房地产企业面临的财税风险，帮助房地产企业理清思路、筹划未来，坦然应对税改大潮。

关键词：房地产 营改增 涉税风险 纳税筹划

2015年房地产业将推行“营改增”税制改革，必将对房地产业产生深远的影响，如何应对财税风险是业内财务人员普遍关心的一个问题，当前应对此进行分析筹划，防范风险。

一、房地产业营改增的动因

（一）利于完善税收链条，优化税收

税制改革是增值税链条不断完善的过程，营改增，使增值税链条更加完整，从动态看，由于产品在最终消费以前的各个环节，税收环环相扣，消除了重复征税，有利于促进分工，提高经济效率，优化增值税收入的增长。

（二）利于增强财务税收管理 ，促进市场公平竞争

因营改增后要求账务处理规范，才能正确进行纳税申报，而现有的施工行业营业税的申报方式基本上是粗放型，虚开发票现象严重，给后续税收征管带来困难，企业存在极大的涉税风险。同时，规范行业市场经济行为，有利于行业之间的公平竞争，形成良性循环。

（三）消除重复征税，利于企业减轻税负

营改增后，房地产产业链各环节间避免了重复征税，可以促进产业链上下游的分工与合作，提高经济效率，促进了产业链总体税负的降低。

（四）促进地方政府的房地产政策改革

营改增后对中央和地方政府间收入分配发生变化，营业税收入全部属于归地方收入，增值税收入25%划归地方，差距较大，这就要求尽快推行地方税制改革，促进倒逼机制的形成，从而推动地方主动改革地方税制。

二、营改增对房地产业的影响分析

（一）可抵扣进项不足，税负大幅上升

由于房地产项目的成本费用构成主要是土地成本、建筑安装成本、公共配套成本、房屋装修成本、财务费用、各类税金，企业很难取得土地成本和公共配套成本的进项，主要原因为：土地成本占到开发成本的25%～35%之间，由于土地来源多样，很难依法取得增值税专用发票；营改增初期的存货和固定资产将不能被抵扣，房地产业的存货在企业资产中占比很高，按营改增政策的一贯性思维，房地产企业的期初存货和固定资产会和交通、通信业一样不能抵扣。目前，房地产企业存货挤压严重，消化存货大约需要2-4年时间，这将导致房地产企业在营改增后销售存货时会产生大量的销项税额，同时缺少相对应的进项税额进行抵扣，与税改前缴纳的营业税相比，项目公司的增值税税负很可能成倍增长。

（二）账务处理复杂，涉税风险加大

由于税收政策的变化巨大，核算难度较原来大幅增加，财务人员面临新旧税制的衔接不适、业务处理和税务核算的生疏等难题。由于财务人员业务素质参差不齐，可能造成财务核算不合规、申报不准确等风险。营改增不但改变了企业的会计核算体系，而且还带来了开票、认证、报税、税款缴纳等一系列新问题，稍有不慎便会产生涉税风险。

（三）发票管理严格，违规处罚严厉

代开、虚开增值税发票的违法处罚比营业税更严厉，刑法第205条规定了虚开增值税专用发票罪；第206条规定伪造、出售伪造的增值税专用发票罪；第208条规定了非法购买增值税专用发票、购买伪造增值税专用发票罪等，个人和单位所受的处罚最高可判无期或者没收财产。当前，房地产和建安企业普遍存在较多虚开“甲供材”现象，在营改增新形势下，商品买卖的合同、物流、资金流、发票等要素将相互印证，由“甲供材”引发的虚开、代开专用发票行为将被有效遏制。

三、提前筹划，积极制定实施应对策略

（一）改革管理模式，适应税改带来的变革

营改增绝不仅是简单的税务管理改变，而是会影响企业管理各方面的重大变革，对企业的组织结构、资质管理、业务模式、管理流程、关联交易、供应商选择、合同条款、管理环节等带来一系列重大影响。例如，在选择供应商时，一般纳税人和小规模纳税人进项税抵扣差异达到13%。

（二）重视人员培训，加强内部控制建设

未雨绸缪，提前组织人员培训，加强学习，增进对营改增的认识。增值税计税复杂，可抵扣项目的增值税专用发票是影响成本和税负的关键，不仅要求财务人员熟悉增值税抵扣，更要求营销、采购和工程人员熟悉财务和税务知识，共同协作实现进项税的充分抵扣。制订增值税内部控制体系和工作流程，内部控制对企业的管理具有重要的促进作用，面对营改增可能带来的变化，加强内部控制显得更加重要和迫切，提前应对和防范营改增后带来的经济和税务风险。

（三）重视采购管理，避免合同条款陷阱

对原有的采购模式，需按照“票、款、货”三流一致的规定进行调整，即开具抵扣凭证的销售单位、提供劳务的单位与接受货款的单位一致，才能实现进项税额的抵扣。对不同纳税类型的供应商进行评审，测算不同情况下不同供应商的价格平衡点。签订采购合同时，注意是否为含税价格、开票时限与条件等，规避合同陷阱。

（四）借鉴营改增经验，尽快适应过渡期

借鉴其他行业的营改增经验，规避各类风险。在2014年度结账前，对本年税收政策梳理学习，对账务中存在的风险自查补救，做好营改增与汇算清缴准备。妥善处理营改增过渡期间事宜，确保企业利益最大化。

（五）延迟购货，加快清理库存

房地产企业尽量在营改增前延迟购货，或开具发票，保证购货的进项税额足额抵扣；营改增后税率将提升为11%或17%，比营改增前大幅提高，应尽快销售库存房产及物资规避高额税负。

参考文献：

[1]杨军，庞劲松，刘斌.“营改增”触发的企业管理变革探索[J].财务与会计，2013；05

[2]张永泽.营业税改增值税背景下企业应对策略研究[J].会计师，2013；03endprint