试析物业管理企业的财务管理

马晓燕

摘要:我国房地产行业的快速发展，给物业管理行业带来了新的机遇，也带来了挑战。在市场竞争十分激烈的环境下，物业管理行业财务管理严重滞后。本文首先阐述了物业管理行业财务管理特点，并分析了财务管理存在的问题，有针对性地提出对策和建议，以加强财务管理，提高物业企业经济效益。

关键词:物业管理财务管理对策

我国物业管理行业虽经历了长时间的发展，但仍处于初级阶段，工作中仍存在着很多缺陷，特别是财务管理方面有较大的改进空间。随着人们对生活质量要求的提高，对物业管理工作提出了更严格、更细致的要求。所以加强物业管理行业的管理，不仅关系到物业管理行业的发展，还关系着人民生活质量的提高和社会的和谐稳定。

一、物业管理中财务管理的特点

(一)财务管理渗透到物业管理的方方面面

物业管理服务与个体服务和社会公共服务不同，物业管理服务具有个体服务和社会公共服务的全部特征。物管企业从事任何一项生产经营活动，都需要一定的资金运转作为保障，这是每项经济活动顺利进行的基础和基础。物管企业支付工作人员薪资、提供服务，到物料消耗、环境维护、清洁保洁、设备维修，等一系列支出都与资金支付有关，即每项经济活动的运行都需要资金支持，如果没有资金，任何活动都没有办法进行。因此每项业务都对企业的经济效益有直接或间接地影响，这就要求物业企业的财务管理工作要渗透到企业内部的各个部门，必须合理的分配资金、运用资金，使各环节资金比例协调，才能使物业管理工作稳定开展，不断提高市场占有率。

(二)物业管理中的财务管理具有综合性

随着我国市场经济体制的不断完善，市场竞争的日益加剧，物业管理工作也步上了一个新台阶。物业管理工作与其他行业的管理工作不一样，它有着自己独特的模式，提供的是多层次、多方位、不间断、全方位的服务性产品。所以物业管理工作不仅具有管理密集的特点，也具有劳动密集的特点。随着物业管理工作社会化程度的不断提高，财务管理工作正在逐步参与经营管理决策、加强预算控制、实行财务动态分析等。现在财务管理工作也应用了多媒体技术，使财务管理工作成为物业管理的关键部分。

(三)物业管理中财务管理其他方面的特点

物业管理中的财务管理还具有其他三种特点：一是资金运转过程中的监督十分全面。各项收费的监督不仅来自物业业主，也来自政府相关部门甚至物业管理部门本身。二是财务信息使用者主要是物业管理部门和物业业主。物业管理部门提供的财务信息，必须满足物业业主的需求，尤其是管理费用这一方面。三是物业管理部门的经营活动不涉及生产和销售。物业管理部门主要为一些简单的管理服务，资金运作过程相对简单，所以物业管理的核算对象也比较简单。

二、物业管理中财务管理存在的问题

(一)财务管理手段比较落后

现阶段很多物业公司的会计核算制度还停留在传统的手工做账阶段，对会计数据进行收集、分析并且处理，主要是依靠人工的手段进行作业。传统的手工做账方法不仅非常的浪费时间，而且还对数据的准确性造成了很大的影响。物业公司主要把时间都浪费在做账上面，对财务状况进行分析和总结的时间非常少。

(二)资金管理存在问题

因为物业管理资金的数量和来源渠道十分有限，导致了筹资能力差、资金不足等问题。物业管理资金来源主要包括：经营性收入、日常管理服务费、物业维修资金等。其他的渠道还包括银行借款，但是由于物业管理部门被银行认可的不动产数量较少，资本实力弱、注册资本少等原因，信用保证不足，所以取得银行贷款成为不可能实现的事情。

(三)管理能力有待提高

物业管理基本上都是遵循谁开发、谁管理的原则。近年来，物业管理的需求呈现上升趋势。为了进一步提高在同行业中的竞争力，一些物业管理部门开始向智能化、规模化、专业化、市场化发展。但是受到一些客观因素的影响，如小区配套设施老化、部分业主素质低等，一些小的物业管理部门市场定位不够科学，而且管理理念也十分落后。因为对财务管理工作不够重视，信息、财、物、人等资源没能进行优化配置，再加上经营战略不够长远，存在严重浪费，导致经济效益很低。所以物业管理部门经营者应该树立先进的理财观念，比如：成本核算观和现代理财观。

(四)财务控制需要加强

就我国大部分物业公司的内部财务控制来说，其财务管理办法还不甚完整，没有可以借鉴的依据。并且我国大多数物业管理部门的核算较为简单，内部的财务制度没有得到相应规范，这些问题对于物业公司来说都相当不合理。大多数物业管理公司需要对相应账目进行设立，但是会计基础方面的管理还相对薄弱，依法对账目进行建立的制度还不够到位，没有按照相应的明细账目对会计科目进行设置。这样做不仅不能及时对管理费使用进行掌握，也不能及时的对会计信息进行合理反映。以上种种缺陷都对物业管理公司的财务管理造成了影响，使效果没有达到理想的水平，因此应该针对体系中存在的问题，对财务控制进行强化。

三、加强物业管理中财务管理的对策和建议

(一)保证财务管理在物业管理的核心地位

在物业管理行业的财务管理过程中，财务监督的权威是不容忽视的。管理人员要充分认识财务管理工作的重要性，严格按照财务预算来安排工作，改变传统财务管理被动的模式，积极参加制定财务目标，观察管理工作的完成情况，制定系统的考核标准，以保证财务管理在物业管理工作中的核心地位。进行财务管理工作，还要全面评价和审核预算目标，能否科学制定预算目标，关系到物业管理部门的经济效益。

(二)强化财务成本观念

物业管理工作很大程度上算是一个服务性行业，财务管理工作最主要的一方面就是成本管理。物业管理部门中最主要的支出包括管理费用和人工成本，因此应该提高全体职工的成本控制观念。物业管理部门一方面应对人力资源进行分配和整合，减少不必要的员工，开发员工潜力，降低人力资源成本。另一方面应该确定科学的成本目标和财务管理模式，使所有部门和单位都能重视和节约成本，提高全体员工的成本意识。与此同时，也应该对员工的服务水平和职业道德进行培训和教育，建立一个懂技术、会管理、爱岗敬业的高素质人才队伍，用以提高物业管理工作的效率和质量。

(三)加强财务人员管理

进行财务管理工作，一定要设立专业的财务管理部门，专门对财务人员进行管理。统一管理和委派财务人员，可以有效避免出现一些混乱局面，可以使财务人员责任心有所加强，也可以杜绝腐败现象。实现财务管理科学化的前提就是拥有较高素质的专业财务人员队伍，想要使物业财务管理工作的需求得到满足，除了具备基础的核算能力，还应具备相应的创新、预测、沟通、开拓、协调以及决策能力。物业管理部门必须加强财务人员的培训力度以及后续教育，加强财务管理人员的基本能力，以使财务人员的素质能够全面提高。

(四)加强物业管理财务监督工作

我国物业管理工作正在快速发展，而物业管理部门也突破瓶颈，朝着大规模经营方向前进。所以一定要加强物业管理部门的财务监督工作，完善财务机构，不断对资金的来源进行探索和创新，升级和改进物业增值服务，建立和健全物业管理部门的财务管理机制。

(五)加强财务管理过程中的基础性工作

想要使财务管理过程中的基础性工作得到加强，必须要注意两方面的工作：一是对财务监督体系进行建立和完善，只有在整个过程中，对财务管理进行规范，才能使财务监督机制更加的完善，使财务管理的水平以及效果增强。尤其是在对会计凭证进行审核时，应该对会计信息的准确性以及完整性进行确保。二是对物业管理公司的财务清查、会计核算、成本核算以及财务管理进行建立和健全。只有这样才能让物业管理公司对财务进行管理时，做到有制度可以依据，因此必须加强财务管理过程中的基础性工作。

四、结束语

物业管理工作与人们的生活有着千丝万缕的联系，要做好物业管理工作，一定要针对其特点和现状，制定出切实可行、全面、完整的财务管理制度。发展新形势告诉我们，财务管理工作已经是物业管理部门不可缺少的一部分，只有不断对财务管理工作进行探索，找到更科学、直观的管理模式，提高财务管理工作的水平，才能使物业管理工作向科学化、规范化方向发展。只有落实好财务管理工作，形成一个适合物业管理工作的模式，才能使物业管理健康、有序地发展。

参考文献：

[1]周雅琼.浅述现代物业管理企业的财务管理[J].现代经济(现代物业下半月刊),2009（10）

[2]林艳,周虹妤.物业公司财务管理浅析[J].企业科技与发展,2010（22）

[3]陈晶.物业管理公司如何强化财务管理[J].中国新技术新产品,2012（17）

[4]王霞.物业公司财务管理存在问题及对策建议[J].产业与科技论坛,2011（11）

[5]朱宁.加强物业公司财务管理初探[J].现代商业,2012（18）

endprint