论前期物业管理合同的法律效力

崔武

【摘 要】由于前期物业管理合同由开发商和物业管理公司签订，业主不能参与合同谈判和签订，但需要履行物业管理合同中规定的相应义务，以及大量的财产纠纷。本文将讨论早期物业管理合同的法律性质及其对业主的影响。

【关键词】管理合同；物业

开发商从出售物业到业主会议，业主不能选择物业管理公司物业管理，物业管理迫在眉睫。因此，法律允许开发商选择物业管理企业，签订早期物业管理合同具有重要意义。因为早期的物业管理合同签署的开发商和物业管理公司、业主没有机会不能参与合同谈判，签署，但需要物业管理合同履行相应的义务，有效的“中华人民共和国物业管理合同法律”的法律性质和“中华人民共和国物业管理条例等法律、法规和业主并不明确。这导致了许多财产纠纷

物业管理合同是指物业管理企业根据业主或业主会议的要求，在物业管理企业选择物业管理企业之前，由房地产开发商和物业管理公司签订的物业管理合同。物业管理合同的法律性质有以下争议：一些学者认为物业管理合同是合同，因为合同的最基本特征是处理委托事务的合同目的，和物业管理合同符合这一特点。业主和物业管理企业签订的物业管理合同的目的是通过物业管理公司的有效管理，为他们创造一个干净、美丽、安全、便捷的居住环境。一些学者认为，物业管理合同属于服务合同。由于财产合同是业主与物业管理企业之间的协议，物业服务由物业管理公司向业主提供，业主支付相应的报酬。这一概念首先放弃了过去使用的“物业管理合同”或“物业管理服务合同”的名称。同时，物业服务合同的主体是业主和物业管理企业，其目的是房地产服务的行为。其他学者认为物业管理合同属于非典型合成合同。然而，一些相关的内容，如住房服务和车辆管理服务，具有承包和保留合同的特点。还有就业契约理论、契约理论、代理理论等。《物业管理条例》第三章被称为“物业管理服务”，第四章为“物业管理服务”，第三章为“第二十一、二十五份物业管理、二十六部分管理”及另一份“物业服务契约”。由此可见，物业管理条例并没有明确界定财产契约的法律性质。明确物业管理合同的法律性质，对于界定物业管理企业的法律地位，防止和正确处理物业管理纠纷具有重要的现实意义。在物业管理实践中，业主与物业管理企业之间的纠纷主要是由于物业管理合同的性质。业主认为物业管理企业是业主选择的“保姆”，即为业主服务。但物业管理企业认为我有物业管理权，业主必须服从我的管理。

笔者认为，物业管理合同具有服务和管理双重属性。从债权的角度看，物业管理合同具有服务的性质。一是物业管理合同是在平等的基础上自愿提供咨询和物业管理公司的业主；第二，物业管理合同是提供物业管理公司的服务，业主同意支付物业管理费用；最后，违反物业管理合同的一方或双方的业主和物业管理公司应承担违约责任。从物权的角度来看，物业管理合同也具有管理的性质。物业管理企业有权在物业范围内实施物业管理和人事管理。前者是建筑和附属设施的使用，维护和维修，后者是业主的行为，以避免危害公共安全、健康与和平。作为一种管理属性，也证实了1995年6月28日在台湾出版的《公寓管理条例》。“规例”是第三，第十一规定，物业管理企业或个人是“管理服务机构”。也许人们质疑物业管理合同管理的实质：“必须有一个合适的权力来源”。

按照物业管理条例”规定的21条”业主，业主聘请物业管理公司物业管理公司参与建设单位业主，物业服务合同应该写进建设单位和物业买家签订销售合同应该包含初步物业服务合同内容。新城市小区管理的第五个规则是：房地产企业在签约前申请管理，要求物业管理公司进行管理，并与它签订管理合同。可以看出，国家规定的强制性规定要求开发商在业主和业主选择物业管理公司之前，选择物业管理公司进行物业管理。问题是业主和开发商签订的合同中包含合同出售物业管理合同，开发商和物业管理公司签订物业管理合同仍是两个相同的但独立的合同，没有直接业主和物业管理公司之间的合同关系。根据合同相对性原则，物业管理合同只对开发商和物业管理公司有约束力。业主有法律效力吗？在这方面，学者们有不同的观点，每个人都有自己的见解。一个是“委托代理”。是说，在物业完成出售之前，其产权属于开发商。在这种情况下，开发人员首次聘请物业管理公司，主要生产流程和与直接影响签订物业管理合同管理作为委托人充分机会和参与，所以法院裁判的结果形成了有效的影响和作用。一些学者的实证研究表明，一个人对自己的利益和判断或决策过程影响有利或不利，如果你不能让一个人或组织的裁决提出了自己的看法，有权利要求，而不是与其他当事人和法官进行有意义的论证，说服和谈判，会有强烈的不公平，这种感觉因为利益被忽视，道德主体性一直否认这个事实。因此，为了确保被告人、被害人得到公平待遇，法院应确保至少他们总是显示在生产过程，以确保它们提出了他人的主张和证据，证据，反驳这个机会，和不利于自己的观点和证据能力和特定的程序保障。结论是基于对证据和辩证法裁判的直接推断，并提出理由，使各方都具有实际效果。不仅如此，仲裁法庭还应确保当事各方有充分的機会充分陈述其证据、事实和主张，没有不必要的限制。当然，前期物业服务合同在物业买受人购买物业后就直接关系到买受人的切身利益，然而买受人在选聘前期物业管理企业时不享有表达自己意志的权利，所以实践中会存在前期物业服务合同的内容损害了物业买受人的合法权益的现象，遇到这种情况，买受人可以向房地产主管部门和物价主管部门投诉。如果物业管理企业未按照前期物业服务合同约定的内容履行义务构成违约的，业主自然可以拒交相应的物业管理费用。但业主不能单独以自己未对前期物业管理服务合同作出承诺为由，拒绝交付物业管理费用。

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