云霄县复兴路东段片区改造建设项目经济分析

何文辉

摘 要：云霄县复兴路东段片区改造建设项目建设地点位于云霄县云陵镇复兴路东段，西起中山路，东至江滨路，主要涉及中山路、复兴路、槐荫路、永绥路、永绥横路、溪边路、和平路、江滨路等。本文主要探讨了该项目提出的背景和建设的必要性，对其经济效益和社会效益进行分析，最后得出可行性结论。

关键词：云霄县；复兴路东段片区；经济分析

云霄县复兴路东段片区改造建设项目建设地点位于云霄县云陵镇复兴路东段，西起中山路，东至江滨路，主要涉及中山路、复兴路、槐荫路、永绥路、永绥横路、溪边路、和平路、江滨路等。项目建设用地面积38713.71㎡（约58.07亩），总建筑面积124931.77㎡，其中：计容建筑面积102929.92㎡，不计容建筑面积22001.85㎡。项目拟建设安置住房816套，建设安置住房面积87176.58㎡；配套建设综合商场8106.89㎡、零售商业店面6615.99㎡；地下室21720㎡，架空层281.85㎡，物业管理用房343.42㎡，设备用房687.04㎡。建设市政道路10433.618㎡。建设区内道路、绿化、给排水、电力等配套基础设施。项目总投资74696.6万元，建设资金由业主自筹和安置房购房款，不足部分由县财政拨付。项目的建设期为2年，自2014年7月-2016年6月。云霄县政府委托县房地产综合开发公司为项目业主单位：。

一、云霄县复兴路东段片区改造建设项目提出的背景和建设的必要性

（一）云霄县复兴路东段片区改造建设项目提出的背景。

《云霄县城市总体规划》（2006-2020）中提出：旧区改造原则。旧区改造应以总体规划为依据，坚持统一规划，分期实施，合理利用，调整布局，成片改造，逐步改善，加强基础设施，完善公共服务设施为基本原则，努力提高生活居住水平，改善城市面貌，提高城市综合功能。

云霄县复兴路东段片区内交通设施落后，危旧房屋集中，安全隐患较大，基础设施缺乏，居住环境恶劣。主要问题体现在：一是道路交通设施落后，在城镇化的过程中，原有的街道尺寸、筑路材料等都无法满足现在交通、消防的需要 ；二是片区内危旧房屋集中，大多房屋属于土木、混合结构，大多居民普遍使用煤饼炉或瓶装煤气，安全隐患较大；三是供水、排水、排污、卫生、道路交通灯基础设施极不完善。此外公共绿地的缺乏，也导致了街区的绿化指标不符合要求，居民生活环境没能跟上城市发展的整体水平。该片区的改造不但能能有效贯通复兴路与学生街这一东西走向通道，进一步完善县城区的路网结构，而且能改善片区内居住条件，提高居住水平。为加快《云霄城市总体规划》实施步伐，推进公共事业设施建设，改善城市人居环境，提升城市品位和形象，云霄县人民政府《关于云霄县复兴路东段片区改造建设有关问题》的专题会议上确定实施云霄县复兴路东段片区改造建设项目并确定征收范围。

为了加快旧城改造建设步伐，进一步完善城市交通网络，优化改善县城环境、人居环境，使北城区成出县城的北大门，同时也为旧城区聚集了大量人气和商机。因此，县委县政府提出该项目的建设。

（二）云霄县复兴路东段片区改造建设项目建设的必要性。（1）项目建设是改善当地居民的生活环境，加速城市化建设进程的需要。随着云霄城市人口的不断增加，旧城区房屋大多低矮破旧，商业网点杂乱分布，交通拥挤，人居环境和生活卫生状况差，“脏、乱、差”现象严重。当地居民住宅大多因年久失修破旧不堪，且地下管网不配套，排水不畅，居民的居住条件很差。项目建设符合国家大力加强城镇居民住宅建设、加速人口城市化进程的政策要求，能够有效、直接地改善当地居民长期以来“脏、乱、差”的生活居住环境，提高当地居民的生活质量，同时改善周边生态环境。该项目的建设将推动云霄县基础配套设施布局的完善，改善云霄县的交通条件和投资环境，项目的建设有效带动相关产业快速发展，对区域经济的发展将起到促进作用。（2）项目建设是解决征迁安置问题的重要保障。通过项目的建设，能够确保妥善安置该片区的被征迁户，这样使广大被征迁户的利益能够得到维护。以保障征迁户得到及时妥善安置和解决低收入家庭住房困难问题。（3）项目建设符合《云霄县城市总体规划》是实现云霄县经济可持续发展的需要。项目的建设是为了保障国民经济和社会发展等公共利益的需要，由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建，符合云霄县城市发展规划，促进城区土地的有效开发利用，缓解县城城市交通压力，改善城市交通环境，本项目即为复兴路片区改造安置房，它的建设将解决该区改造安置任务，为该区改造征迁安置工作提供重要的支撑服务。

二、云霄县复兴路东段片区改造建设项目经济效益分析

该项目属于旧城改造项目，项目建成的商业店面及住宅除安置改造过程中的被征迁户（被征迁商户）外，剩余部分以市场销售用于回收该项目建设成本，项目建设不以盈利为目的，因而本报告对项目不进行盈利能力和不确定性分析等财务评价，仅对项目的收入情况进行测算。

项目建设用地面积38713.71㎡（约58.07亩），总建筑面积124931.77㎡，其中：计容建筑面积102929.92㎡，不计容建筑面积22001.85㎡。拟建设安置住房816套。项目建设安置住房面积87176.58㎡；配套建设综合商场8106.89㎡、零售商业店面6615.99㎡；地下室21720㎡，架空层281.85㎡，物业管理用房343.42㎡，设备用房687.04㎡。建设市政道路10433.618㎡。建设区内道路、绿化、给排水、电力等配套基础设施。

（一）收入分析。（1）住宅销售收入。按照该项目安置补偿办法，安置房按3700元/㎡的安置价结算，超过调换面积的部分按5000元/㎡的市场价计算。该项目建设住宅87176.58㎡，建设过程中共征迁住宅面积66707㎡。则项目按安置价进行销售的销售收入为24681.59万元。按市场价销售销售收入为endprint

10234.79万元。该项目住宅部分销售收入总计34916.38万元。（2）商业店面销售收入。按照该项目安置补偿办法，江滨路房屋底层店面安置面积按1：1置换；其余被征迁店面按相应价格赔偿，要求置换的按42000元/㎡的市场价计算优先购买。该项目征迁沿街店面面积为11293㎡，其中，江滨路征迁店面面积为

1341㎡。项目建设商业面积为14464.9平方米，除去安置江滨路店面外，按市场价销售的商业面积的销售收入为55120.38万元。安置江滨路店面安置费用为4023万元。项目商业建筑销售收入为55120.38万元。综上，项目总收入为90036.76万元。

（二）云霄县复兴路东段片区改造建设项目成本。项目建安成本为74696.6万元；项目销售费用按销售收入的1.5%估算，管理费用按销售收入的1%估算；土地增值税、营业税及附加按国家有关规定执行。项目总成本为85736.3万元。项目成本通过安置产权调换、差额互补等方式收回。

（三）云霄县复兴路东段片区改造建设项目收支平衡分析。项目建成后可实现经济收入90036.76万元，项目成本为

85736.3万元。项目建成运营后可实现经济净收益4300.46万元。

三、云霄县复兴路东段片区改造建设项目社会效益分析

（一）项目建设确保复兴路东段改造工程顺利实施的需要，有利于城区总体规划的实施，促进城区用地合理利用，加速城市化建设进程。

（二）解决该片区住房困难问题，通过项目建设妥善解决低收入家庭、住房困难户和危旧房困难问题。

（三）项目的建设彻底改变了原区脏、乱、差的环境。这里原来是典型的“城中村”，市政配套设施匮乏，治安较差，环境较乱。通过对旧城区内的危旧房改造和环境整治，降低旧城建筑密度，疏散旧城人口，加强和完善道路交通、绿化、给排水、环卫等基础设施建设，改善旧城环境。小区建成后，各种配套设施齐全，社区环境优美、整洁，从而提高旧城综合效益，提高城市居民的居住水平和居住质量，对推进城市化进程具有良好的环境和社会效益。

四、云霄县复兴路东段片区改造建设项目合法性分析

（一）项目符合国家政策法规。本项目属于《产业结构调整指导目录（2011年本2013年修正）》中第一类“鼓励类”？第十二项：“建材”中第14点“应急安置房屋开发与生产”。项目建设属于国家鼓励类项目，并且得到了县委、县政府的高度重视。目前，该项目已取得项目选址意见书及县发改局对该项目的办理意见等相关文件，项目建设是合法的。

（二）前期工作合法性分析。项目坚持严格的报批程序，按照规定经过比选选择有资质的咨询单位进行严谨的可行性研究论证，从时间、空间、人力、物力、财力制约因素进行分析论证，并严格坚持执行“四制” 原则（项目法人制、招投标制、工程监理制、合同管理制）、 “六项管理”（审批或批准管理、设计管理、概预算管理、施工管理、合同管理、劳务管理）。同时进行环境影响评估，广泛征求周边群众对该项目环境评估报告的意见。

五、主要结论

（一）该项目系征迁旧城改造项目，经过科学论证，广泛征求社会公众意见。项目的建设符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，纳入县经济和社会发展年度计划，具有充分的合法性、合理性。

（二）项目建设有利于确保复兴路东段旧城改造工程顺利

实施，有利于城区总体规划的实施，促进城区用地合理利用，以此贯通县城区东西方向主干道、完善城区交通、提升县城品位，加速城市化建设进程。

（三）项目建设有利于改善项目区居民生活环境，加强基础设施，完善公共服务设施为基本原则，努力提高生活居住水平，改善城市面貌，提高城市综合功能。项目完成后增加了县城活力，提高城市品位，改善了周边居民居住生活环境，从繁杂走向繁华，极大提升居民生活空间，取得了良好的经济效益和社会效益。

（四）该项目已完成补偿协议签订，被征收户对项目的建设抱有积极参与和支持的态度，时机成熟，有着充分的合理性。该项目的建设符合国家政策、法律法规，获得了各级政府的政策支持，实施适应当前社会经济发展的形势，符合地方社会经济发展政策。项目综合评价风险值0.35，项目风险程度较小。

（五）项目实施后可实现经济净收益4300.46万元。

综上，根据对该项目建设进行经济分析，项目投资风险小，经济效益、社会效益较好，此项目是可行的。

六、建议

（一）项目业主应主动配合有关部门，进一步抓紧做深做细前期工作，争取项目早日动工建设，早日发挥效益。

（二）业主应加强工程质量监管，确保工程质量。

参考文献：

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