不动产权利登记制的经济分析及应用

庄树根

摘要：虽然不动产的权利登记制会花费大量的成本，但其所具有的法律效力也是不可忽视的。权利登记制通过其直接作用和间接作用，确保了当事人的合法权益，保障了当事人的权益不受侵犯。文章主要对不动产的权利登记制的经济进行分析，并具体阐述了其在保障不动产权益过程中的应用效力。期望通过研究，笔者能够更加了解我国的不动产权利登记制，并为我国的权利登记制降低成本提供借鉴。

关键词：不动产；权利登记制；经济分析；应用效力

中图分类号：D923.2 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）08-000-01

所谓的不动产登记，指的是我国通过对物权的立法来维护不动产当事人权益所建立的一种制度。该制度一直是我国维护物权的立法难点，尽管国家已经几次对该制度的立法进行草案的讨论，但我国却还是没有对权利登记制展开更加深入的研究。如今，我国已经确立了权利登记制的相关框架，并对建立怎样的权利登记制进行了讨论，期望能够使权利登记制成为我国确立法律公信力的有效制度。

一、不动产的权利登记制经济分析

（一）权利登记制成本

权利登记制产生于法律规范当中，立法者为了保护不动产当事人的合法权益而设计了权利登记制的立法。而在立法的过程中，立法者需要将立法的工作人员组织起来，通过对权利登记基本情况的调查，并对各个法律部门的协调，进而起草关于权利登记制立法的相关文案，最终才能够决定该项立法提案是否被采纳。在该过程中，不仅要建立与权利登记制相匹配的法律条文，还需要建立起管理登记的执行机构[1]。政府对有关机构进行协调，从而使其相互配合，建立起统一的登记机构。该过程中，需要投入非常多的资金，才能够使政府协调这一组织群体。该机构的形成将触及到一些集团的利益，也将触及到一些机构的权利。除了在制度建立初期需要花费大量的资金以外，制度在运转的过程中也需要花费大量的运行成本。权利登记制不是简单的对不动产的当事人进行签字盖章，其需要在确定当事人权益之前，对当事人的权益进行事实性的调查。收集当事人的相关资料，确保当事人的权益是事实存在的。权利登记制也需要大量的工作人员进行工作，维护该制度以及对登记的档案进行管理都需要工作人员的维系。该部分费用也都将计入到权利登记制的运转成本当中。

（二）影响成本的相关因素

对于国家来讲，权利登记制是一项需要花费很高的运转成本，但其收益也非常高的制度和机构。影响权利登记制的因素很多，但能够对其成本构成影响的因素主要是不动产的单位、交易频率。

对于权利登记机构来讲，当事人所拥有的不动产大小与机构所收取的登记费用无关。但是不动产的单位面积越小，其所需要的成本则会越高。比方说，不动产的当事人拥有共一万平方米的土地面积，其所需要缴纳的登记金额是一千元，其所需要的成本占据了土地面积的十分之一，一公顷的土地只需要200元[2]。但是如果不动产当事人拥有土地共一千平方米，其所需要花费的登记金额也是一千元。如此可见，当事人所有的土地面积会影响到成本。在交易频率方面，当事人能够在初始登记时，确定好自身的法律权益，就仅仅花费一次登记程序的手续费。而一旦当事人将不动产进行交易，其无法确定法律效力，其需要再次进行登记，就需要再次花费登记成本。

二、权利登记制的作用

（一）直接作用

权利登记制的作用可以从两个方面概括，直接作用指的是权利登记制能够在其正规的制度下来反映客观存在的事实，并以符号的形式来表现出不动产的所有权。该种作用表示了权利登记制将不动产的所属权益从事实变成了更加规范的制度。

在权利登记制的直接作用影响下，不动产的当事人能够根据事实情况来享受事实的利益。尽管当事人所拥有的权益在前期是不稳定的，仅凭借着事实依据，无法保障权益的永久性。当事人在事实状态下，只能依靠事实存在来享受到不动产所有权的利益，但国家却并没有对事实表明态度，并未对该事实实施保护和确认[3]。当不动产的当事人将该事实上升到登记制的层次，不动产当事人所拥有的权益将变为由国家保障的合法权益、经过权利登记制的认可，代表的是国家对于不动产当事人权益的承认，能够从国家及法律的层面为当事人提供保护。该种情况下，当事人能够避免他人对自身财产的侵犯。当事人避免了不动产的权益纠纷，就变相的降低了纠纷的成本。当事人已经明确了自身对于不动产的权益，即使出现了不动产的财产纠纷，也能够在法律的裁决中获得权益的保护。

（二）间接作用

权利登记制除了能够直接为当事人的权益带来作用和影响，其间接作用也会为当事人的权益保护起到辅助。所谓的间接作用，指的是除了登记本身之外的，权利登记制能够实现的一些作用。在权利登记制的间接作用引导下，当事人的不动产权益能够收到规范的制度保护，并在权利登记制的要求下，强行将事实变得更加规范，使当事人的权益具有法律效力。不动产的登记行为被纳入正规当中，国家将通过权利登记制的渠道将不动产的当事人纳入到保护范围之内，避免出现他人侵犯财产的现象[4]。除此之外，国家还将出台一些法律和政策，以此来帮助不动产的当事人管理不动产。规范的土地政策以及科学的税收政策促进了不动产当事人对土地资源的投资，并规范了当事人对于不动产资源的利用。在国家宏观调控的影响下，刺激了当事人对不动产的投入生产，促使不动产不断增值。权利登记制还能够规范当事人对于不动产的交易，约束非当事人将不动产非法转移，保障当事人的合法权益。

三、结论

总而言之，权利登记制对于我国的立法非常重要，对于不动产的当事人也非常重要。尽管我国的权利登记制还处于高成本、高收益的登记制度，但相信通过国家对于权利登记制的改革，一定能够使权利登记制更加完善。在日后，我国的权利登记制将致力于降低转出成本，并限制强制登记现象的发生，促使权利登记更加符合人民的利益。

参考文献：

[1]张双根.论房地关系与统一不动产登记簿册兼及不动产物权实体法与程序法间的交织关系[J].中外法学，2014，06（04）：925-955.

[2]黄志凌，姜栋，严金明.瑞典不动产登记法律制度研究与借鉴[J].中国土地科学，2013，04（02）：73-79.

[3]李鹿野.比较法视域下中国不动产登记制度之建构[J].学习与实践，2016，03（01）：53-60.

[4]汪洋.不动产登记制度和不动产物权变动模式的关联与协调研究[J].科技创业月刊，2011，07（05）：106-107.