基于会计和税收视角下对我国不动产登记制度的思考

孙秋红++++李薇

摘要：不动产登记是一项重要的物权法制度，在物权法体系中具有重要的地位。2007年，我国通过了《物权法》，对不动产登记进行了总体的规定，但并不十分完善，我国至今也没有形成一个成熟的、统一的不动产登记的立法理论框架。因此，我国在不动产登记方面的理论研究与实践探索任重而道远。本文基于会计和税收的视角，针对我国不动产登记制度的完善进行了研究和探讨。

关键词：不动产登记 物权法 税收 完善

目前，土地和房屋被视作我国最重要也是最常见的两类不动产，但在我国很多地方，房屋及其所在的土地是分别登记的，信息支离破碎，缺乏完整性。因此，完善不动产登记制度对我国社会发展具有相当重要的意义。有专家指出，不动产登记制度之所以加速落地的主要原因是为了推进房产税立法进程，只有全国范围内实行统一的不动产登记，完善相关法律才能掌握纳税人在全国拥有房地产的信息，从而保障税收的公平。

一、不动产登记的意义

不动产是社会生产和发展的重要组成部分，而不动产登记为不动产物权提供法律保障，是物权依法获得承认和保护的根本。通过对不动产进行登记明确物权状态，并清晰记载，从而达到保护物权、维持社会经济程序的目的。

首先，不动产登记可以确定权利归属，维护个人财产。而不动产交易实质上是指物权的转移，为了维护交易秩序，防止欺诈行为的发生，必须通过不动产登记才能赋予交易安全性。其次，通过对不动产进行登记，可以确保相关信息的真实性，进行不动产交易时可以充分依赖登记内容，从而达到省时省力的目的，提高交易的效率。

二、会计和税收视角下的不动产登记

目前，我国尚无立法对自然人名下土地和房屋等不动产进行明确限定，不动产登记相关立法也不完善，这直接导致国家不能及时收到相关人的纳税。在公元前548年的春秋战国时期，楚国便进行了“书土田”改革，目的就是将全国范围内的土地登记在册，以征收赋税；清朝时期，土地更是形成了“丈量有册，垦报有册，过户有册，实征有册。”的局面]。虽然，现代不动产登记制度着重物权公示、保障交易安全、土地利用、土地资源管理等目标，但是，进行不动产登记依然可以在一定程度上保障国家的财税收入和行政管理。

我国财政收入的主要来源，就是对不动产进行征税和规划利用。因此，国家应该通过立法，并严格贯彻执行相关法律法规，落实宏观调控措施，规范不动产登记事项，对每一个物权人名下土地和房屋等不动产进行数量限定，这样不仅能保障国家财税收入，还能调控我国当前经济局势。

三、不动产登记制度的完善

（一）不动产登记机关的完善

目前，我国不动产登记通过两种方式实行：一是不同登记机关分别负责；二是同一登记机关根据性质的不同，由不同级别的机构负责。这两种方式必然导致信息分散和冲突，损害物权人利益的同时，也造成了登记制度的混乱，导致我国财税收入受到威胁。例如：广州市、深圳市和珠海市实行了土地和房屋统一登记，而在广东省一级和该省其他城市却仍然实行土地和房屋的分别登记管理因此，要结束这种混乱的制度，就要对不动产的登记机关进行完善统一，明确不动产登记机关的责任，完善其赔偿制度。

（二）不动产登记机关审查标准的完善

提高不动产登记效率、降低不动产登记成本的一个有效途径，就是完善不动产登记的程序，即审查登记申请的合法性。这就需要将不动产登记申请人、申请文件、登记申请的受理及驳回以及其他具体程序等统一规定[2]。严格实行不动产登记审查是市场经济发展的必经之路，有利于保护权利人的合法权益和不动产交易的安全性。因此，为确保登记内容的真实可信，不动产登记机关应该对申请人提出的内容进行严格审查。

（三）不动产登记信息查询制度的完善

我国不动产登记制度目前尚不完善，而登记本身具有秘密性，不完善的不动产登记制度使公示公信力“形同虚设”。不动产登记是宣示物权、保障安全交易的主要手段，因此，我国应当完善不动产登记信息公开查询的制度，即向社会公开不动产登记簿，为公众提供信息查询，从而达到促进不动产顺利流转的目的。

不动产登记的有关机构应当充分利用高科技，对不动产登记信息进行数据化处理，使当事人不必去翻厚厚的不动产登记簿，就能查询到相关信息，这样做不仅能为他们提供方便，还能及时避免不动产登记过程中产生的漏记、错记现象。

四、结束语

房屋和土地等不动产资源，关系着我国经济和社会的进步与发展，和谐与稳定。完善不动产登记制度，形成完善的立法规范，不仅能维护个人财产、合法权益，更能保障国家财政税收，是社会建设过程中必不可少的一个环节。随着法治社会的不断进步，不动产登记制度必然在实践中得以完善。

参考文献：

[1]王茵.不动产物权变动和交易安全——日德法三国物权变动模式的比较研究[M].商务印书馆，2010

[2] 梁彗星.中国物权法草案建议稿——条文、说明、理由与参考立法例[M].社会科学文献出版社，2011

[3]王彦.论不动产登记和我国不动产登记制度的完善[J].河北法学，2012

[4]申卫星.从《物权法》看物权登记制度[N].国家检察官学院学报.2009endprint