房地产企业税收筹划现状及对策探析

周绪娟

【摘 要】当前房地产企业步入市场经济的浪潮中，各地房地产行业竞争也相当激烈，企业内部可控成本的空间越来越小。因此，进行科学有效的税收筹划，降低纳税成本是实现企业利益最大化的较有力措施。本文对房地产企业税收筹划的意义和现有税收筹划实务中存在的问题进行分析，并提出对策建议，以期对房地产企业有效地开展税收筹划发挥借鉴作用。

【关键词】房地产企业；税收筹划；纳税成本

一、房地产企业做好税收筹划的积极意义

税收筹划是指纳税人，在不违反国家有关法律、法规的前提下，对企业的各项经济活动进行策划、事先安排，制作一整套完整的纳税操作方案，以合理降低税收负担，实现税后利益最大化的目标。房地产企业做好税收筹划的积极意义体现在以下几个方面：

1.房地产企业税收负担十分繁重

房地产企业涉及的税种达12种之多。税费在房地产开发成本中占的比重较大。涉及税负较重的税种有：营业税、企业所得税、土地增值税。通过合理、有效的纳税筹划，从而减轻房地产企业的税负，获得“额外”的收入。

2.房地产行业涉及的税收政策、法律、法规十分繁杂

通过税收筹划过程，实际上也是房地产企业对税法、经济法规进行详细了解与周密分析的过程。对可能触及税法的经济行为加以纠正及防范，有效地避免税务机关查处，抵触税收法规、法令遭受处理。有效地化解纳税风险，最大限度的避免不必要损失，使企业获得更多的税收利益。

二、目前房地产企业税收筹划存在的问题

1.房地产企业税收筹划是事后进行

在经营活动过程中，每一环节都会产生税赋。现实中，税务机关稽查部门上门来调帐了，查税出现问题，才想到如何的少交税。经济事项已经产生，依赖财务部门也无力回天。例如：工程部为节约成本，自购防火门，签订了购销合同。签订此合同时财务部门没有参与。申请付款时，财务部门要求提供建筑安装工程发票。供货方只能提供增值税发票。因是连同安装工程一起做的。这时，合同已经签订好了，只能是企业去税务机关补开建筑安装工程发票，无形中增加了企业的纳税成本。财务部门是事后监督。

2.财务人员执业判断力低下，控制不了纳税风险

财务人员的执业判断力：是指财务人员面临非确定性情况，依据一定的职业规则和自身的经验，对某一会计事项作出分析。绝大多数房地产企业会计，只会做简单的记帐、算帐、申报表。对税务相关的理论知识、法律、法规知之甚微、迷迷糊糊。因房地产企业执行的是统一会计制度、会计准则，给房地产具体行业的会计人员选择、判断带来很大的空间。

3.房地产企业缺乏必要的内部管理

（1）日常企业的纳税核算、申报、缴纳没有进行必要的审计。没能及时发现问题，在税务机关查处之前，将风险降到最低。

（2）合同管理。在日常事务中，各部门各自为政。合同签订完后没有及时归档。对合同产生的税费，决策人心中没数。合同决定税收，没有正确的纳税理念。现实中，房地产企业与税务机关许多纳税争议均源于经济合同中涉税事项的不明确。在签订涉税合同时，必须重视涉税风险的控制，依法对纳税事宜作出事先的安排，并承担合理的税负。

三、改进房地产企业税收筹划的对策

1.重视对企业经营的全过程进行税收筹划

税收筹划的工作贯穿于经营过程的始终，房地产企业的决策人必需引起足够的重视。

（1）取得土地进行开发的涉税风险

这时应注意纳税的税种及时间节点。按规定成交价格的3% 缴纳契税；缴纳0.05%印花税；征用耕地自批准征用起一年时缴纳城镇土地使用税；非耕地自批准次月缴纳城镇土地使用税。要求财务人员责任心强，因税基大，一定要按规定时间申报缴纳以免形成滞纳金，给企业带来不必要的纳税成本。

（2）开发建设环节注意的涉税风险点

①甲供材料。涉及到营业税的缴纳，注意不包含设备价款。在提供设备时注意收集由建筑方的验货，安装时监理、施工方的记录资料，作为涉税资料收集。②自建行为。“建筑业”税目，按3%缴纳营业税；“销售不动产”税目，按5%缴纳营业税。在税收筹划时控制好不包括设备和自产货物的价款。③营销设施的财税问题。利用开发小区内公共配套设施（如会所）装修后，可直接计入开发间接费用核算。租入、自建（有产权）的销售网点，在“销售费用”中进行处理。

（3）竣工销售环节涉税风险点

①避免延迟确认收入的行为。税务机关对房地产企业收入检查作为重点。只要签订《房地产销售合同》、《房地产预售合同》并收取款项，将会计上的“预收账款”，一律确认收入。不按税法规定申报预收账款的收入就属于虚假申报，属于偷税行为。②代收款项涉税风险。对订金、定金在签订正式合同时，立即要从“其他应付款”中转到“预收账款”中。这也是税务机关检查的重点。原则上代收费用属于价外费需缴营业税，注意专项维修基金除外。③销售环节中商品房精装修中，配备的家电、家具不构成工程实体，在土地增值税清算时，此项不作扣除项。销售部门在做一些营销方案时，注意让财务部参与并进行税收筹划。

房地产企业必须全过程进行纳税风险控制，才可实现最优的纳税，而疏漏某一环节都可能造成极大的损失。

2.针对不同的税费充分发挥税收筹划的价值

房地产企业相关税收政策多，选择那些有利于企业的优惠条款，伸缩性大的税种，通过合理的会计处理方式进行税收筹划。首先，作为大税种，土地增值税伸缩性大、税负重，在不同的级次差距很大，一直是税收筹划价值很高的税种。建造普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。其次，个人所得税属超额累进税率，年终发放奖金缴纳的税率较高，企业可预提奖金计入成本中，年终发放时稍加调节即可。再比如管理费用的筹划，企业按规定缴纳的住房公积金可以在税前扣除。员工外出的交通费、公务通讯费在工资中发放，可以把它用报销的方式。在管理费用中列支降低企业的工资水平，减少企业所得税的负担。

房地产企业税收筹划的方法途径很多，但都必须是合法、具有可操作性，并给企业带来经济效益。

3.加强企业内部管理，推动税收筹划

（1）企业内部要加强日常的管理与监督

对企业的纳税核算、申报、缴纳；以及执行国家有关税收法规制度和企业有关规定通知，定期地进行检查监督。安排责任感较强的财务人员负责纳税申报，对发现的问题及时纠正，及时反映。力求将问题解决在税务机关检查之前，将罚款、滞纳金降到最低。

（2）加强内部管理取得合法有效凭证

在日常经营中，各部门报销有关的费用时，财务人员认真审核发票、单据。实际支出是否取得有效凭据是税务检查中的重中之重。房地产企业决策人加强法制意识，如房地产企业虚开建筑发票的现象较为普遍。发票是真实的，但业务是虚假的。这属于偷税行为，杜绝这种纳税风险的存在。

（3）加强合同管理

房地产企业在日常的经营中，产生大量的合同。积少成多，对于数额较大的合同，若签订时暂时无法确定计税金额，可先按定额5元贴花，以后结算时再按实际金额计税，延时了印花税的缴纳。产生的合同是一种辅助凭证的存在，也是税务机关关注度高的地方。在合同签订的环节进行纳税筹划，是合同管理的重要内容。如：企业出售一幢设施齐全价值1000万元的房产。（假如：房产：700万，设施：300万），在签订时应将收入分散。分两份合同来签订。一份为房地产转让合同，一份为动产设备购销合同。因增值额越大，适用超率累进税率，应纳税额就越多。部门与部门之间加强联系与沟通。

4.税企间良好的关系

好的税收筹划案能否实施，要与主管税务机关专员及时沟通、咨询，在税务机关备好案，得到税务专员的认同及支持。尤其是税法与会计制度有差异、争议时，必需得到认同，减少企业的纳税成本。如销售部门的促销活动，合同中的“赠与行为”，常被税务机关视同销售，多缴营业税。

5.提高财务人员的执业水平，利用第三方力量

房地产企业财务人员要定期参加纳税俱乐部培训班学习。因财务人员，不仅要懂财务会计，而且要懂融资、税法以及相关的法律知识。系统地掌握税收法律、法规。定期对一些会计信息进行分析，对一些不确定的情况，要及时汇报给企业决策人，避免纳税风险。利用专业的税务师事务所，聘请税务顾问，对一些专题进行委托代理，降低纳税风险。

综上所述，在严峻的市场经济形势下，房地产行业税负过重。需要合理、科学、有效的税收筹划，加强内部管理，降低税收风险，降低纳税成本，我作为一名从事房地产的财务工作者，为实现企业的节税目标而认真工作、探索着！

参考文献：

[1]李志远.房地产企业涉税制度设计与合同.云南大学出版社，2012

[2]肖太寿.有效降低成本的策略与方法.云南大学出版社 ，2010

[3]许明.房地产企业涉税的政策解析与稽查风险防范.云南大学出版社，2012