谈房地产投资信托基金运作模式

沈群芳

【摘 要】本文主要分析了房地产投资信托基金的运作模式，总结了房地产投资信托基金的具体内容，并详细阐述了目前我国房地产信托产品的具体操作，以及其运作模式和受到的影响，例如债券型融资影响产品的特性、房地产风险与价值的关系。希望相关人员根据这些内容得到相关参考。

【关键词】房地产；投资信托基金；基金运作

信托公司通过制定信托投资计划，规范房地产投资信托，并与投资者签订相关信托投资合同，这种方法通过发行信托收益凭证和股票的方式，受托投资者资金，然后将这笔资金抵押给贷款方进行投资，并聘请或委托专业人员或相关机构进行具体的经营管理，这种资金的信托投资方式目前受到广泛关注。

一、房地产投资信托基金

房地产的投资信托主要包括两个方面的内容：一是资金信托；二是房地产资产信托。前者是根据受托单位设立房地产信托，向固定人员或不固定的人公开或私自发行房地产投资信托收益证券，通过这种方法获取资金，以及房地产投资的相关权利，房地产的相关证券和其他信托收益证券等项目，能使投资者在其中获取投资收益。房地产资产信托指的是通过委托人转移其房地产或房地产相关权利，给受托机构，然后受托机构相关固定人或非固定人进行私募或公募的收益证券发现，受益人应享有该信托人的房地产，以及相关权利，并拥有利息和草息的权利。目前中国房地产市场还不够成熟，各方面的法律还不够完善，很难进行房地产资产信托投资，所以相关单位可以先从资金信托入手。

传统的房地产投资信托资金是通过公司或信托基金的组织进行经营，并坚持风险分散的原则。在这个过程中，专业人员要将不特定多数人的资金用于房地产买卖管理和抵押权贷款投资，并获取房地产管理的收益，将这些收益分配给各个股东的一种中长期的投资形式，在制度设计中，当资金得到募集之后，要让多数投资者参与到房地产投资中，并让股票或收益证券上市，设立集聚资金，并分散风险，促进房地产市场的健康发展。

但是我国缺乏合理的法律和制度安排，所以房地产投资信托只停留在发展初期，没有全面落实。但是在我国市场需求和市场竞争的影响下，已经出现了很多房地产投资信托资金的衍生品。这种现象使境外资金通过不同形式加大了我国房地产的投资力度，并使我国房地产成为房地产投资信托基金的重要内容。从另一方面来讲，我国房地产市场出现了很多投资信托基金的衍生品，并变相出台，所以房地产信托便成为这些衍生品的承载形式，为我国发展投资信托基金提供更好的平台。

二、房地产投资信托基金的运作模式

房地产的资产管理要由专业人员负责，或通过信托投资公司负责具体的资产运营情况，相关人员可以选用保管银行，然后这些银行进行受益证券的发行和利益分配，保管部分信托财产，并进行运营监督。

1.房地产信托产品的具体操作

房地产投资信托贷款一般都是期限较短，并具有还款能力和有效的担保措施。然后，这些人员可以通过多次信托，延长经营项目的期限，目前房地产的信托规定期限为1-3年，从上一次信托结束，可以适当延长经营项目的期限，并作为信托购入计划的基础，发行下一个阶段的信托计划，归还上一起投资人的本金，这种方式能够增加产品的流动性，并在一定程度上使投资者的风险得到降低。

例如，某市的房地产开发有限公司开发的楼盘三期项目，运用集合资金信托计划，信托规模为一亿元人民币，信托期限为一年。投资者能够取得的年信托净收益，能够达到实际投入的4.16%；每份信托合同的最低金额为20万元人民币，并随时间发展，按照1万元的整数倍增长。该地信托房地产开发有限公司，为信托贷款提供不能撤销的担保，该信托投资有限公司也要提供同等条件的反担保，在信托期满后一次性分配信托收益，并返还信托贷款。在这个过程中，要考虑到我国银行负责信托管理的实际情况，一般来讲，专业的房地产公司作为房地产投资信托基金的组织发起人，不会得到支持和批准，目前信托投资公司在房地产的利益经营和管理方面有一定不足，相关单位可以参考国外的优秀经验，加以改进，逐渐形成管理、托管和持有三种方面组成的契约型房地产投资信托。

房地产投资信托也包含很多形式，例如房地产股权投资信托是权益型信托投资的方式之一，具体指投资信托公司通过发行集合资金信托产品，然后通过募集的信托基金合资成立开发企业，然后直接投入到一些房地产企业和项目中，构成实质的投资股权。这种运作模式会直接或间接的影响到房地产的经营和管理，会在一定程度上协助房地产满足银行信贷的条件，通过申请银行贷款，完成房地产的开发工作，这类信托会根据所占的比例或是房地产的项目所有权情况，获取经营的利益，为委托人信托提供投资的信托收益。

2.债券型融资影响与产品的特性

在房地产开发中，其运作模式会受到债券型融资的影响，这种融资模式是我国目前信托公司中最为普遍的一种运作模式，根据不完全估计，这种信托投资产品，有近百个贷款种类，这类信托投资基金的运作模式与银行信贷资金有一定相似之处，通常是贷款给房地产开发企业，然后用于土地或房屋的开发建设，其贷款利率会随着银行同期的利率有所变化，一般要求借款方提供财产抵押或担保，通过这种方式确保资金安全。这种融资方式虽然简单，但是其运行成本和技术含量都不高，所以缺乏专属的竞争优势。

在房地产投资信托基金运作中，产品的特性主要指流动性和风险两种，产品的流动性和风险属于反向关系，只有产品具有较高的流动性，投资者才能较为安全和快捷的推出机制，增加产品的吸引力。相关单位可以通过产品设计，引进开放式概念，并将此作为信托公司流动性增加的依据，委托人可以拿出一部分资金对资产市场价值进行处理和评估，适当买入或卖出一些产品份额，通过这种方式对市场进行调节。相关人员可以加强与担保公司或是银行的合作，为信托投资者提供有效的担保服务，在一定程度上实现质押服务。

3.房地产风险与价值的关系

在信托基金运作中，房地产的风险与价值呈现反比，所以相关人员可以通过专业化的管理增加房地产行业的附加价值，并拓展房地产行业的投资空间，是房地产的投资风险降低。这种专业化的管理形式，使房地产项目拥有一些附加价值，但会受到产品品牌、项目和管理能力的影响，所以要选择专业性较强的管理团队，对房地产的运作模式进行管理和监督，通过管理团队的品牌和实际能力，使项目的吸引力得到提高，还可以通过整合资源，提高增值服务，并为房地产的买受人增加增值收益。房地产投资基金应根据外国的先进经验，与供应商签订供货合同，为信贷人提供公共设施服务，以及保险和网络等增加服务，这种服务之间的关联，不仅为房地产提供信托基金和租户提供需要的商品，这些便捷和低价的优势，能够增加房地产投资信托的基金收入，并提升了项目的吸引力，使现金收入能够稳定变化。

房地产投资信托在社会公开募集时，要设置合理时间，基金发起人应认购一定比例的基金单位，其运作模式的管理框架与现行证券有一定相似之处。在这个过程中，要求管理人员拥有房地产和金融业的双重知识，最好是拥有两个领域知识的复合型人才。在国内，推行房地产投资信托，其运作模式能够采用合资基金的管理方式，并应用国外的优秀经验，带动国内一批投资和管理人员逐渐专业、成熟，壮大这个市场。

三、结束语

通过上文对房地产投资信托基金运作模式的分析，能够得知，我国房地产投资信托计划的委托人和实施主体，会在投资公司的信誉和管理水平上具有重要意义，这种作用也会影响房地产的投资信托的成果和发展。我国信托投资市场经过多次整顿后，很多信托投资仍然存在法人治理的不健全，这种现状体现了内控制度薄弱，很多股东公司都有关联交易严重的缺陷，个别公司还有挪用信托资金的行为。所以相关人员应加强投资公司的治理和内部控制，规范信托投资公司的受托行为，为房地产信托投资的健康发展提供前提和保证。

参考文献：

[1]廖鸣.东方信托房地产投资信托基金（REITs）运作研究[D].兰州大学，2013（4）：164-165

[2]姚伊娜.我国房地产投资信托基金运作模式的探讨[D].天津财经大学，2012（4）：126-127

[3]庞家美.基于房地产投资信托基金视角的公租房融资模式创新研究——以重庆市为例[D].重庆交通大学，2012（4）：127-128

[4]亢璐.房地产投资信托基金（REITs）运作风险研究[D].上海社会科学院，2013（4）：167-168

[5]刘东，李璞.我国房地产投资信托基金的运作选择[J].东莞理工学院学报，2012（10）：114-115