我国房地产企业成本控制现状及分析

胡展硕

摘 要：房地产市场历经了快速发展期之后，于近几年出现产出过剩，市场供大于求的现象，给房地产企业带来了空前严峻的挑战。本文以房地产企业作为研究对象，分析了房地产企业在成本控制中普遍存在的一些问题，并给出解决问题的方法。

关键词：房地产；成本；构成；控制

一、成本控制的含义

目前社会上对成本控制有广义和狭义两种看法。所谓的狭义成本控制就是指在企业成本逐步形成过程中，企业根据自己预先设定的目标成本费用，对与日常经营活动所发生相关的各种支出进行严格的计量和监督，从而尽可能地使企业的各种支出不超过原定的预算，假如有偏差的存在，企业能够结合自身的情况，对发生的偏差进行理性的分析，并且能够及时地采取有效措施来弥补这个偏差，以此来达到企业对于项目成本控制的目的。房地产企业项目的成本控制一般是一个由事前控制、事中控制和事后控制形成的三位一体的立体组合，很好地运用这三项控制能够促进企业更好、更快地实现预期的利润，完成企业的终极目标。

二、房地产企业成本控制相关内容

（一）开发成本。（1）土地款。土地款主要包括为获得土地使用权所支付的本金、以及为所购土地拆迁的居民安置所支付补偿费等。（2）开发费用。开发费主要包括地上原有建筑物的拆除、相关道路的整修、项目地的通水通电等费用。（3）建筑安装工程费。它是指直接或者间接用于房地产企业项目建筑工程的各种建设支出的总和。

（二）期间费用。（1）管理费用。房地产企业的行政管理部门为维持其正常的生产经营活动而发生的各种相关支出。（2）财务费用。对于房地企业而言，财务费用主要是房地产企业为筹集资金而发生的各项费用的总和，具体说来，这里主要就是借款利息和其他财务费用。房地产行业与其他的一般行业相比较，具有工程建设周期长、资金投资数额大、对于政策较敏感，风险系数高等特点。通常情况下，房地产企业都会为了扩大规模而进行贷款融资，企业的资金大都是来自银行。（3）销售费用。对于任何一个企业来说，获得利润才是其最终的目的所在，房地产企业自然也不例外，只有把建好的房屋卖出去，才能保证企业利润的最终实现。房地产企业为了卖掉房屋，会进行一系列的宣传，也就有了销售费用的产生，这里的销售费用，主要包括广告宣传费，以及招聘销售人员及代理商的销售代理费等。

三、房地产企业成本控制的现状及问题剖析

（一）土地成本逐年上涨。在我国目前商品房所用资金的占比中，土地费用约占总支出费用的20%，并在以较高的速度逐年增长。土地费用上涨的原因有：第一，土地资源的稀缺性和不可再生性导致土地价格上涨；第二，物价的上涨造成了水涨船高。

（二）成本核算对项目建设作用欠佳。一些房地产企业，在期初没有制定好严格的成本控制体系，资金充裕时不加节制地使用资金，造成了后期一旦资金链出现问题，企业举步维艰，这往往就是大家经常能看到建到一半的楼盘突然停工了，一个不是很大的楼盘，建了好多年，造成了大量人力物力财力的损失。

四、关于完善房地产企业成本控制的思路

（一）合理地选择项目位置。如今，土地成本已经在整个房地产企业的总成本中占了相当大的比重，有些楼盘之所以价位那么高，就是因为期初，房地产企业在选址竞价土地的时候，其拍得价位太高，以至于后期企业无论如何进行成本控制，其最终的商品房的售价都高于其他房屋，在价格上没有竞争优势，无法实现企业的预期目标，实现不了企业利润的最大化。

（二）建立完整的成本控制体系。（1）成本最低化原则。 在保证产品质量的情况下通过各种措施降低建造成本，使用最低的成本预算体系，减掉一切不必要的开支，从而达到预期的目标是成本控制的根本目的。 （2）全面控制原则。全面控制包括全员控制和全过程控制。一个企业的成本控制如果仅仅依靠项目经理和专业成本管理人员的努力恐怕是无法得到令人满意的效果的，要想取得优异的成绩，这需要大家共同努力、需要所有的项目参与者群策群力；自项目的整体规划、工程施工，以及到后期的销售阶段，其间的每一项经济业务都要纳入成本控制的轨道，谨防偏离。

五、结束语

面对日益激烈的企业竞争，加之我国房地产企业管理层成本控制要求的提高，成本控制理论研究的不断深入，必将产生更加先进的成本控制方法。同时，随着改革开放，我国房地产企业也会学习和创造出先进的成本控制方法，提高国内房地产企业的成本控制效果，加强其竞争力，从而促进我国经济健康稳定发展。

参考文献：

[1] 崔志英.房地产开发企业成本控制浅析[J].决策探索，2014（9）.

[2] 柴强.房地产估价理论与方法[M].北京：中国建筑工业出版社，2013