房产售楼宝项目研究

2016-10-18姚红美朱贺阙家宇胡义仁

科技视界 2016年22期

姚红美　朱贺　阙家宇　胡义仁

【摘要】售楼宝是面向房地产行业的数字化互动营销方案，从市场以及风险等方案进行分析具有极高的可行性，更重要的是该售楼宝其独特的体验式购房交互风格的魅力，使人耳目焕然一新，对社会效益和经济效益都会有所增进。

【关键词】房地产；售楼宝；可行性

随着时代的进步，计算机已经渗透于人们的生活，衣食住行都与其息息相关。在“住”上为了提高用户对房子的最优选择，项目组自主研发了一款名为售楼宝的软件。售楼宝是面向房地产行业的数字化互动营销解决方案，采用三维数字图像技术、网络科技、人工智能等计算机科学的前沿技术，为地产营销带来全新的变革。使用售楼宝可以体验式购房、一站式服务。不仅可以一对一的VIP服务，贴身讲解；还能观看3D立体逼真模型展示房产。丰富多样的数字化展示，带来高端大气上档次的感受；由此带来的效应则是时尚的宣传代替了纸质的宣传；对于销控则更加简单，想要保留的房源，只需在后台将此房源标记为已售出，就能够轻轻松松实现销控。

1 项目可行性分析

1.1 市场分析

团队的主要产品是新一代售楼系统，初期产品主要针对高端房产公司，市场规模巨大。

1.1.1 经济环境分析和环境分析

互联网从PC端往移动端转移的大势已经不可逆转，而中国也会成长为全球最大的移动互联网市场。中国已经拥有超过5亿多的移动网民，是全球最大的移动互联网市场。

1.1.2 竞争者分析

通过改造传统的房产销售行业“单一发展”的特征，把房产展示、房产销售、移动营销相互结合在一起。针对本产品的特性，将竞争力量划分为3种。

1）现有竞争对手

当前，在房产展示、房产销售、移动营销相互结合这一领域的市场还处于探索阶段。现阶段该类产品的竞争者主要为单独的电子楼书产品及个别已经形成的本地化营销平台产品。

2）潜在竞争对手

高新技术产品具有生命周期短和更新换代快的特点。现有的信息化技术类产品公司和新成立的同类公司都是公司的潜在竞争对手。两者都是看到该领域产品的广阔前景，或者在原有业务基础上开辟，或者索性新立门户，积极的加入这支队伍。

3）用户

对于传统的房地产销售公司，即使不使用我们的产品也是可以正常提供服务的，这势必造成前提产品的推广困难。对此，我们将采用高端推广战略，优先发展高端客户，用户体验形成后，逐步扩大市场。

1.2 风险分析

1.2.1 市场不确定性风险

高端楼盘销售者具有乐于尝试新鲜事物、资金量大的特点，因为这样创新的产品对于用户应该具有相当大的吸引力。但是市场的不确定性风险也是不容忽略的，高端楼盘销售者对于质量、效果要求是偏高的，是否能够最终接受并喜欢上我们的产品，这还取决于用户体验、口碑等多方面因素。

1.2.2 竞争风险

目前，市面上完全相同的平台还没有出现，因而无法做出完整的竞争评估。但是，目前市场上在一定范围内具有重叠功能的产品大约有如下几个：微信售楼宝、深圳骄阳数字、视迅数字等，但这些产品的功能都较为单一，因而暂时不会在正面与本产品发生冲突。但必须留意，这些产品在占据了大量的用户市场后，很可能会推出与本产品类似的服务，这就会造成正面的冲突。要尽可能的避免这些冲突，主要有以下几个途径：第一，加快发展速度，提高迭代频率，先于竞争对手占领市场；第二，与合作方签订唯一协议，增加对手进入的难度；第三，成立专门的用户体验研究组及在各个高校设立反馈中心。

1.2.3 财务风险（应收账款、坏账）

1）应收账款的控制

对于应收账款的控制，我团队采取两种策略，即事前监控和事中监控。

在事前监控方面：第一，做好客户资信调查：在实现销售之前，首先应注意评估对方企业的财务和资信状况，重视对购货企业会计报表的分析、生产、销售、负债状况的了解。第二，根据客户信用等级确定恰当的信用标准：信用标准是企业决定授予客户信用所要求的最低标准，也是企业对于可接受风险提供一个基本判别标准。第三，根据客户信用等级以及确定的信用标准，确定恰当的信用条件：信用条件是指企业赊销商品时给予客户延期付款的若干条件，主要包括信用期限和现金折扣等。第四，按客户的还款能力，建立恰当的信用额度：信用额度是企业根据客户偿付能力给予客户的最大赊销限额，确定恰当的信用额度能有效的防止由于过度赊销超过客户的实际支付能力而使企业蒙受损失。

2）事中事后监控

第一，强化应收账款的单个客户管理和总额管理：团队对自己有经常业务往来的客户进行单独管理，通过付款、账龄分析表及平均收款期判断个别账户是否存在账款拖欠问题，如果赊销业务繁忙，不可能对所有客户都单独管理，则可侧重于总额控制。信用管理人员应定期计算应收账款周转率、平均收款期、收款占销售额的比率以及坏账损失率，编制账龄分析表，按账龄分类估计潜在风险损失，以便正确估量应收账款价值，并相应调整信用政策。

第二，建立赊销审批制度，强化管理：设立一个赊销审批制度，赋予不同级别的人员不同级别的审批权限，各级经办人员只能在各自的权限内办理审批，超过限额的，必须请示上一级领导同意后方可批准，金额特别巨大的，需报请企业最高领导审批。

第三，建立销售回款一条龙责任制：制定严格的资金回款考核制度，以实际收款数作为销售部门的考核指标，每个销售人员必须对每一项销售业务从签定合同到回收资金全过程负责。

第四，会计核算中加强应收账款监控和催收力度，尽快回笼资金。

第五，建立切实可行的对账制度：我公司会根据业务量大小及时间等因素对应收账款定期进行核对，并由双方当事人签章，作为有效的对账依据。财会部门应定期向赊销客户寄送对账单和催交欠款通知书。对未超过期限的赊销客户，主要是获得经双方供销、财会经办人确认无误并签章的对账单，作为双方对账的原始依据；对超过期限的赊销客户，在发出对账单时，需分发催交欠款通知书，及时催收欠款。

2 房产售楼宝特色分析

2.1 整体鸟瞰展示系统

项目整体互动鸟瞰，区域规划展示，宏观展示项目区域的规划，直观的介绍各区域的不同特点和功能价值。

2.2 建筑整体模型展示

对项目中的建筑群，如别墅群、高层建筑群等进行组团展示，分区域详细了解楼盘信息。还可点击进入单个别墅或建筑，了解不同建筑单体的区位特点和详尽信息。

2.3 在售户型查看系统

对所选中的楼栋查看其在售户型平面图，给购房客户大概地了解所购房型的具体位置、朝向、结构以及面积对比，可以比较直观的了解整个房屋的信息。

2.4 户型3D模型展示系统

将装修后的户型模型以三维样式展现，系统包括：户型尺寸信息显示、阳光朝向、承重墙显示等功能。

2.5 虚拟浏览互动鉴赏系统

能够以第一人称视角，切身实际地浏览房间内部的结构、模拟装修后的效果；可以准确的还原出房子的实际状况，并在此基础上假象出装修后的样式。

2.6 景观展示系统