房地产信托的模式选择

2013-08-22秦京北京首都开发股份有限公司证券部

中国房地产业 2013年4期

文│秦京北京首都开发股份有限公司证券部

中国信托业协会网站公布的2012年四季度末信托公司主要业务数据显示，截至2012年年底，国内信托业全行业65家信托公司管理的信托资产规模达7.47万亿元人民币，再创历史新高，超越保险行业，成为国内仅次于银行业的第二大金融部门。其中，去年年底房地产信托余额为6880亿元，占比9.85%。

房地产信托正逐渐成为除银行贷款外，房地产企业融资的又一重要渠道。

基于融资过程中形成的产权关系，结合房地产开发企业在信托融资过程中的现实运用，现就房地产信托主要类型进行简要归纳及分类。房地产信托主要分为债权型信托、股权型信托和混合型信托三大类。

债权型信托

债权型信托主要表现为信托贷款融资模式，是目前我国信托公司开展最为普遍的一种房地产信托融资模式。该模式是由信托公司以房地产企业开发项目为载体，向投资人发行信托产品募集资金，提供给房地产公司使用，并以房地产项目销售回款作为还款来源，以保证投资人本金及收益的融资方式。其保证方式可以采取抵（质）押房地产公司财产或股权为基本保证措施，也可采取第三方提供担保的方式进行。

此种融资模式类似于银行贷款，信托业务的各当事方均较容易认可，具有操作简便易行、运行成本较低等优势。但由于监管部门对发行集合信托计划有着严格的规定，认购100万以上300万以下的自然人投资人不能超过50个，机构投资者和认购300万以上的自然人投资人不受限制，受该政策影响，许多投资人资金无法达到其规定的投资下限，因而无法参与信托计划。受此投资人购买份数的影响，此种融资模式的融资规模存在一定的局限性，较适合项目规模体量不大，融资金额不多的房地产开发项目使用。

债权型信托交易结构图

股权投资型信托交易结构图

信托集合理财融资模式交易结构图

信托受益权转让型信托交易结构图

债权型信托近年来的一种演进方式为信托集合理财融资模式，是由房地产企业与信托公司签订协议，由商业银行向广大投资者发行理财产品筹集资金，并委托信托公司设立单一资金信托，由信托公司向房地产企业发放信托贷款以用于房地产项目的开发建设，其保证方式与传统信托贷款融资模式相同，仍然采取抵押、质押、担保的方式进行。

此种融资模式由于采取单一资金信托方式发行，由银行发行理财产品募集资金，单笔认购金额较低，因此不但突破了信托计划投资人购买份数的限制，提高了融资规模，缩短了资金募集时间，还增强了投资人对于房地产企业的市场认可度，但采取保证担保的融资模式对房地产企业自身要求较高。

此种模式虽可以很好的解决项目开发建设所需的资金支持，同时具有信托资金使用监管程度相对较低、审批条件相对宽松、发行速度较快，且不占用已取得的银行对公司的授信额度等优点，但由于受到投资人购买份数的限制，选择此种模式，融资规模受到一定的影响，因此存在一定的局限性，更适合符合监管机构要求、项目规模体量不大，融资金额不多的房地产开发项目使用。

股权型信托

市场上对股权型信托的操作形式较为多样，目前房地产企业和信托公司较为普遍采用的操作模式主要有以下两种：

第一种模式为股权投资型信托，指信托公司通过发行信托产品，将所募集的信托资金直接投资于某房地产企业或房地产项目，形成实质性股权投资，并以一定方式直接或间接参与所投资房地产企业或房地产项目的经营与管理，并根据在房地产企业中所占的股权比例或房地产项目所有权情况，将获得的经营所得作为偿还信托投资收益及本金的来源。

这种模式的特点是不受自有资金投资比例和“四证”齐全要求的限制，在项目前期以房地产企业资本金的形式为项目的开发建设提供资金支持，使房地产企业达到商业银行能够提供贷款的基本前提条件。但该类产品由于受到房地产项目开发周期的长期性与投资者的短期获利性所形成资金需求与资金供给的错配带来的影响，一般较难满足房地产企业较长期限的资金需求。

第二种模式为信托受益权转让型信托。信托公司募集委托人的投资资金形成信托资金后，将信托资金以股权投资方式对房地产企业或项目进行投资，信托计划投资人（即委托人）作为信托计划受益人，对其投资金额而享有相应的信托受益权份额，针对信托计划的受益人（委托人）享有的信托受益权份额，资金需求方（房地产开发企业）与信托计划受益人委托信托公司签署一个信托受益权转让协议，通过该协议与房地产开发企业约定，在规定期间内（通常是在房地产信托计划终止时），由信托资金的使用方或者其关联公司或其指定的其他第三方，承诺按照一定的溢价比例，将信托计划的信托受益权全部受让（类似回购行为），进而确保委托人信托财产的偿还和信托收益的实现。

该模式的特征是，虽然信托公司以股权投资方式投资于房地产企业，但仅是名义股东，并不实质性参与和介入房地产开发企业的日常经营和管理，而是通过签署信托受益权溢价转让协议将信托计划的信托受益权全部受让的方式（类似回购行为），在保证信托公司以信托资金阶段性持股的同时，最终实现信托财产的退出和信托收益的来源。由于该类型模式信托产品投资者承担风险相对债权型信托较大，所以房地产企业要承担的资金成本水平也相对较高。

从房地产行业的运作规律看，从购地开始到“四证”全部具备期间，是房地产企业资金需求最大、资金最为短缺的时期，特别是对一些项目可靠、市场销售前景很好，但前期缺乏资金的企业，商业银行或信托贷款虽愿意支持，但缺乏进入条件，股权信托通过信托资金以项目资本金的形式先期进入房地产公司，达到增加开发商自有资金比例的目的，使企业的财务结构更加优化，提高企业的融资能力。

与通常的股权投资型信托相比，针对股权投资设立的信托受益权转让型信托，只要求在一定阶段内取得一个合理回报，并不要求与开发商分享最终利润的成果，这样既满足了开发商短期内补足自有资金的迫切要求，又不会使开发商丧失对项目的实际控制权，同时提高了房地产开发企业的信用等级，优化了企业的资产负债结构，有利于房地产企业资金的持续运用和企业的长期发展，减少了企业的经营风险。相对于通常的股权融资，多数开发商较容易接受这种类型。

主要信托模式对比分析表

融资成本主要优、劣势分析优势：融资期限比较灵活，融资方式简便易行。其演进形式信托集合理财融资模式突破了投资人购买份数的限制，提高了融资规模，缩短了融资时间，增加了投资人对于房地产开发公司的市场认可度。劣势：融资规模存在一定的局限性，不能弥补自有资金不足。其演进形式信托集合理财融资模式虽然提高了融资规模，但受国家宏观调控政策的影响，目前国内多数信托公司均已暂缓该项业务的开展。优势：不受自有资金投资比例和“四证”齐全要求的限制，能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用，使房地产公司达到银行融资的条件。劣势：受到房地产项目开发的长期性与投资者的短期获利性所形成的资金需求与资金供给错配带来的影响，一般较难满足房地产企业较长期限的资金需求，且资金成本较高。优势：不受自有资金投资比例和“四证”齐全要求的限制，能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用，使房地产公司达到银行融资的条件。劣势：由于投资者承担的风险较大，开发企业承担的资金成本较高。要求的风险控制机制退出方式一般高于同期银行法定贷款利率，根据市场情况一般不低于1 5%～1 8%/年。对房地产企业及项目要求“四证”齐全；自有资本金达到3 5%；二级以上开发资质；项目盈利能力强。一般高于同期银行法定贷款利率，目前市场年化综合费率水平一般不低于1 8%～2 0%/年，甚至更高。资产抵押（土地、房产等不动产，抵押率一般在5 0%左右）、股权质押、第三方担保、设置独立账户进行资金监管。信托计划到期，以房地产项目销售回款作为还款来源偿还信托本金及收益。股权结构相对简单清晰、项目盈利能力强。信托公司以一定方式直接或间接参与投资企业或房地产项目的经营与管理；在保障措施上要求进行股权质押或第三方担保等；设置独立账户进行资金监管。项目清算，信托计划根据所占的股权比例或房地产项目所有权情况，将获得的经营所得作为偿还信托投资收益及本金的来源。一般高于同期银行法定贷款利率，目前市场年化综合费率水平一般不低于1 8%～2 0%/年，甚至更高。股权结构相对简单清晰、项目盈利能力强。针对信托计划的受益人（委托人）享有的信托受益权份额，资金需求方（房地产开发企业）与信托计划受益人委托信托公司签署一个信托受益权转让协议；在保障措施上要求进行股权质押、第三方担保、设置独立账户进行资金监管。针对信托计划的受益人（委托人）享有的信托受益权份额，资金需求方（房地产开发企业）与信托计划受益人委托信托公司签署一个信托受益权转让协议，约定信托资金的使用方承诺按照一定的溢价比例，将信托计划的信托受益权全部受让（类似回购行为）。进而确保信托财产的偿还及信托收益的实现。