营改增等新一轮税改对房地产企业的影响与对策

张玉珍

一、房地产税制在目前所存在的问题

1.税收制度合理性和调控作用不足。在税收的设计上，比如土地增值税等，有非常不当的地方，因而导致了调控的力度无法凸显。针对纳税人的区别，扣除项目也有所不同。在城镇土地使用税方面，征收土地使用税的对象为城市建设及工矿企业征税用地，却不包含企业在城镇之外的用地。出于对投机炒房的打压而征收的营业税及个人所得税，却又因为赋税的转嫁效应而间接增加了二手房购买者的压力。土地增值税的增收无疑将成本转嫁到了住房购买者的身上，无形中也推高了房价。企业通过更换同类型的税种的名目来逃避税费，也让税款流失加剧，降低了税收对于经济的调控力度。

2.税收种类繁多，缺乏规范，费大于税。在现存的税制中，仅仅针对房地产的开发、流通和保有环节的，就有十多种名目。比如城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税、所得税、印花税等等。这些税目种类繁多，而且存在着重复征税和税基税率上的种种不合理因素。根据有关数据，二十世纪九十年代至今，在我国的地方财政收入中，房地产相关的税费所占比重仅为十分之一，与发达国家相比显得过低。并且，由于费大于税的实际情况在我国目前房地产开发和交易阶段表现突出，导致了税款征收对于房地产价格调控的无力。

3.税收制度不一致导致公平缺失。在我国，目前存在的税制有两套，这也导致了税费不公平。内外资的房地产企业，需要承担企业所得税、外商投资企业与外国企业所得税这两条不同的房地产和土地的税制。内资房地产企业需要交纳房产税和城镇土地使用税，然而涉外的企业却不需要对地产缴纳赋税。这样的税收制度显然让内资赋税的压力大于外资企业，也降低了他们的收益，同时也不符合市场上的公平原则。在我国，现行的房地产税制体系中，集中在开发和流通的环节设置征税项目，如耕地占用税、土地增值税、营业税、契税等等。除此之外，还有其他费用的征集。这些环节的税费在房地产的价格组成中占据了三到四成，而在整个税收组成中更是占到了八成之多。相反，在房地产的保有环节上，仅仅有房产税和土地使用税两种。这样的设置无疑是对投资小需求扩张的促进，让土地的流通和交易更加迅速，也使得税收的杠杆作用更加被忽视。

4.征管不严，税收流失过多。税收征管体制的不完整和不完善也是我国目前房地产市场弊病中的一项突出问题。没有一整套的科学的评估体系，税收及相关人员的素质无法保证，就使得征管的工作无法真正落到实处。对于部分房地产企业来说，纳税意识不足，不及时申报和缴税，甚至存在较高的欠税比例或者偷税漏税，也是税收过程中的一个难点。对于税收部门来说，过于注重上级主管部门下达的任务和指标，人为干预的环节过多，甚至以丰补歉和违规预征等等，都是非常不规范的行为。对于税务部门来说，清算的力量不够，在预征税方面税率不齐，有些税务清算不及时，也纵容了偷税和漏税的行为。综上所述，机制、人员和监管，是目前房地产相关税费征管难度大的三个突出原因。

二、关于完善改革房地产税制的思考及建议

1.计税依据管理。在计税依据上，有两种考虑。其一，市场价值可作为物业税的主要计税依据。其二是房地产评估价值，这样才能够比较客观的考虑了房地产价值和纳税人的承受能力。在防止重复征税的问题上，可以用营业税、城建税和教育附加税等其他税种来调节，不再将新征收物业税考虑在内。在应征面积的征税标准上，作为税务专家的刘恒先生认为，在部分南方城市的房地产税试点方案中，基本住房的确定以家庭人均住宅为标准，而对超过部分征税，是正在实践的一种制度。

2.优化税种设计。在税种设置上，以房地产市场运行的过程和市场为依据来进行税种的优化设置。开发投资环节上，保留建筑业营业税，对耕地占用税进行修订和完善进而对征税范围进行扩大，同时对单位税额标准进行提高，将其更名为农地占用税。转让环节上，可设置不动产转让税或者房地产转让税。在课税的依据上以不动产在转让时的流转额为标准。在取得环节上，开征遗产与赠与税，对印花税和现行契税进行归并。设立不动产取得税，在计税依据上以不动产取得时的支付或者估值为根据，取得时征集。在占用环节上，合并房产税、沉思房地产税和土地使用税，计税依据上以房地产估值为根据，缴纳者为房地产所有者和使用人。在收益环节上，对内外企业的所得税进行统一标准，对个人所得税进行完善和修订，对土地增值税进行保留来配合国家相关的经济政策和行为。合并房产税和城市房地产税并对土地和房产统一征收物业税。不动产的保有环节是需要首先被考虑的，可合并房产税、城市房地产税和城镇土地使用税，简化和统一成房产税。对更低占用税和土地增值税直接取消，保持契税不变。

3.税收政策与经济发展相协调。与经济的高速发展相比，我国在房地产税制上面是明显滞后的。为了吸引外资，改革开放时期，我国制定了针对内外的两套不同税收政策。这样的税制显然是违背了市场公平的原则的，也与目前新环境下经济发展的要求不匹配。因此，制定内外统一的税制，呼唤公平是大势所趋。

4.规范房地产的税收种类。由于房地产保有环节占据时间长且税额较少，对于持有环节的税收力度加大势在必行。对于开发用地是征收土地使用税的不合理情况，应该停止征收该项税种。另外，由于与土地出让金在性质上重复，耕地占用税也可以取消。在新税收政策中，应该简化税种，形成所得税、营业税和物业税为主要税种的一整套合理的、制度化的体系。对于房地产的评估和征税，需要建立完整的配套体系，从而对征收环节形成规范，有所奖惩。唯有如此，房地产税收的合法和规范性才能够得到保证。在人员素质上，需要不断提高业务水平和工作技能，高素质的人员才能真正形成监督，促使房地产行业在税收上合理健康的运行和发展。

三、结语

房地产税收体制的合理与否意义重大，直接关系到我国的住房供需平衡保障。有效的房地产税收机制能够对房价的异常上涨进行有效抑制，从而促进行业整体健康。对于我国来说，房地产目前所处的阶段仍然是发展时期，在税收的体制上面也略显不成熟。以目前中国的发展现状为依据，需要对其进行改革和完善，从而更好的发挥税收的杠杆作用，为宏观调控贡献力量。

[1]刘艳杰，浅析我国房地产行业的税收制度，财经界[J]2011（08）.

[2]王占群，试析房地产税收中的征管问题，当代经济[J]，2011（20）.