房地产企业纳税筹划分析

周元　王娜

摘要：企业生产经营必然会交税，而纳税必定使企业经济利益流出，作为盈利性组织，企业要在遵守国家各种税收政策下尽量规避纳税从而获得更多的利润，就必须要进行纳税筹划的分析。本文以房地产企业为例，介绍房地产企业涉及的主要税种以及其各自纳税筹划的方法，最终针对万科A纳税筹划的实施提出几点合理化建议，以期房地产企业能够在遵循税法规定的同时降低企业税负，提高企业利润。

关键词：房地产企业 纳税筹划 企业价值最大化

1 概述

2013年2月20日，国务院常务会议出台新的“国五条”，再次升级了房地产调控措施，既打击了那些投机行为，又规范了房地产市场的运作，随着“营改增”的进一步深化，房地产企业如何更好地生存值得思考。一直以来，房地产税务筹划都是企业获取更多利润的一种选择，如何充分运用税收的各种政策以获得税收节约、提高企业利润需要房地产企业加以分析和研究。

笔者认为房地产企业涉及的税种多、税负重，不同税种的性质不同，税收筹划的途径、方法及收益也不同，因此房地产企业应该在增值税、土地增值税、房产税、企业所得税等方面分别入手，充分利用国家各项税收优惠政策，这样不仅减轻企业税收负担，而且能够在一定程度上实现国家的宏观调控，进而发挥税收的经济杠杆作用，实现企业和国家的“双赢”。

2 房地产企业涉及的主要税种的纳税筹划方法

由于房地产行业的特殊性，整个运营过程主要涉及两个方面：开发环节和销售环节。在这两个环节中，涉及的税种主要是企业所得税、營业税、土地增值税、房产税等。

2.1 房地产企业所得税的纳税筹划方法

①适当调节营业收入。房地产企业应纳税申报前将预收账款从营业收入中扣除，因为预收款不管是否确认都需纳税。如果房地产企业有闲置资金还可以将其作为投资和购买国债，获得的投资收益和利息收入是免交企业所得税的。

②将业务招待费转化为其他的费用。税法规定“企业发生的业务招待费可以按其全部的60%扣除，但是不能超过营业收入的0.5%”，如果发生的业务招待费超过限额，企业可以将超过的业务招待费转为会议费，无需支出了还得纳税。

③公益捐赠筹划。首先，从捐赠对象上看，企业应优先选择那些可以全额扣除的捐赠对象；其次，如果无法选择捐赠对象，可以捐赠到红十字会等公益组织中，在后期做好资金流向监督。最后，如果超过了税法规定的扣除比例时，可以将捐赠分跨到两个会计年度。

2.2 房地产企业土地增值税的纳税筹划方法

①“临界点”筹划法。税法规定“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，否则应将其全部增值额按规定计税”。在制定商品房的销售价格时不仅要考虑到市场、成本等因素，还要考虑到企业的土地增值税，这样在20%以内可以扣除，降低企业税收负担。

②代建房方式筹划法。代建房方式是指房地产企业受客户的委托进行房地产开发，完工后客户给予房地产企业一定的代建房屋报酬的行为。这样的方式是不属于缴纳土地增值税的情况的。如果房地产企业在开发之初便能确定最终用户，可以采用代建房的方式进行开发。

③合作建房方式筹划法。税法规定“对于一方出土地、一方出资金、双方合作建房、建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税”。这样在一定程度上减少了建房过程中企业投入资金而带来的税赋，同时延长企业的现金流，降低企业为获取资金而进行借贷所带来的风险。

2.3 房地产企业营业税的纳税筹划方法

对营业税进行纳税筹划时，应考虑以下几点：对按政府规定价格出租的廉租房、房地产企业自建自用的房屋、企业用自己的厂房等向其他企业投资入股的，不征收营业税。

房地产企业可实施以下措施：

①销售不动产适用的是5%营业税税率，而房屋装修适用3%的税率。所以，如果客户提出需要精装修时，应该与客户分别签订出售毛坯房合同和装修合同，装修部分收入仅使用3%的税率，减少了房屋在装修上资金投入，同时降低税负。

②如果房地产企业在开发的初期就能确定最终用户，那么可以采用代建房的方式来进行开发，这样就会适用3%低税率缴纳营业税。

2.4 房地产企业房产税的纳税筹划方法

房产税是以房产为征税对象，是对房产所有人征收的一种税。根据房产税暂行条例，房产税的征税依据有从价计征和从租计征，从价计征房产税是依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳，适用1.2%的税率；从租计征以房产租金收入为房产税的计税依据，适用12%的税率。如果企业出租房屋既要缴纳营业税，又要缴纳房产税，但如果将房屋作为企业的一项资产承包出去或将其对外投资，则会减少税费。

3 万科A纳税筹划方案

3.1 公司基本情况及经营税负情况

万科A股份有限公司目前是中国最大的专业住宅开发企业，也是被人们所熟知的具有代表性的地产蓝筹股。总部设在深圳，2012年公司完成新开工面积890.1万平方米，竣工面积1036.4万平方米，实现销售金额1934.2亿元，营业收入1031.162亿元，净利润156.63亿元。

从下表可以看出，万科A在2011年至2012年税负率增加了3.83%，而进行合理的纳税筹划，可以尽可能避免以上情况的出现。

表3.1 公司经营税负情况

3.2 公司主要税种纳税筹划分析

3.2.1 万科A所得税的筹划分析

下面将着重通过万科A因对外捐赠而享受的税收优惠政策来分析其所得税的纳税筹划情况：

2012年从1月到9月万科公司通过“爱佑童心万科专项基金”、“春天里行动”、“社区故事：happy社区十年行”、“公益行动”等项目对外捐赠83588.02万元。

2012年万科A的年报显示：概该年度的利润总额为632228.56万元。故公司捐赠可享受的最大扣除额为75867.43万元（632228.56×12%）。而万科A在该年度的捐赠总额为83588.02万元，高于可享受的扣除额，还剩7720.59万元不能扣除，增加了企业的负担。

经过纳税筹划，可以将捐赠的金额分为两个会计年度，即将7720.59万元作为下一年度的捐赠金额，这样不仅帮助到需要帮助的人，提高了企业形象，也降低了企业的税收负担。

3.2.2 万科A土地增值税的筹划分析

表3.2 万科A土地增值税的纳税情况

从上表可以看出万科A在2012年土地增值税和预缴土地增值税都有很大幅度的增加，加重企业的税收负担，影响企业的盈利。

目前万科A欲建造一批普通标准住宅，取得土地使用权所支付的金额为400万元，开发土地的费用为200万元，新建房及配套设施的成本为980万元，与转让房地产有关的税金为100万元，最终该批住宅以2410万元的价格出售。根据税法规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用，还可以加扣316万元[（400+200+980）×20%]，该房地产企业的增值率为20.7%[（2410-600-

980-100-316）÷（600+980+100+316）]，根据税法的规定，应该按30%的税率缴纳土地增值税124万元[（2410-

400-200-980-100-316）×30%]，企业税后利润为290万元（2410-400-200-980-100-316-124）。

经过纳税筹划，将该批住宅的价格定为2390万元，则该房地产企业的增值率为20%，根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为394万元（2 390-400-200-980-100-316）。该纳税筹划使企业减少税收支出104万元。经过纳税筹划万科A减少税收支出104万元，税后利润增加了104万元。

3.2.3 萬科A营业税的筹划分析

2012年万科A在深圳开发了一栋写字楼，对外销售其中的5万平方米，收取6000元/平方米，该价格包括装修费用，需要缴纳营业税及附加1650万（30000×5.5%）。

经过纳税筹划后，将装修费从销售收入中分解出来，由万科A与客户签订房屋销售合同，销售收入为25000万，再由A下属的装修公司与客户签订装修合同，向客户收取的装修费为5000万元。假设该装修公司代收此款项的手续费收入为10%。那么企业应缴纳营业税及附加1390万（25000×5.5%+5000×10%×3%），降低了企业税负。

3.2.4 万科A房产税的筹划分析

①万科A在深圳市中心拥有一幢厂房，账面余值为300万。若出租，每月租金收入60万，每年租金总额720万，应缴纳房产税86.4万（720×12%）。

经过纳税筹划将厂房承包出去，由承包人每月向其缴纳60万元的承包费。筹划后，万科A每年应缴房产税变为按房屋余值的1.2%缴纳，即应缴纳的房产税2.52万（300×70%×1.2%），从中可以节税83.88万元。

②对普通房产可以将房屋对外投资。万科A在深圳拥有一栋房产，其原值为2000万元，如按房产原值计征房产税，房产原值的扣除比例为30%。万科A将它对外出租，应交房产税为48万元（400×12%）。

经过纳税筹划分析后，万科A将这一房产作价2000万投资入股到企业甲，万科A以房产投资入股，其房屋的所有权已发生变化，其应交的房产税应由拥有房屋产权的甲缴纳，并且投资获得的利润不用交营业税金及附加和企业所得税，所以万科A在这一项目中的税负为零。

综上所述，房地产企业作为资金密集型企业，其涉税金额巨大，针对其的税收政策既有共通性，又有行业特殊性，作为房地产企业相关的财务人员来说，必须首先综合了解企业的各种情况，并在扎实的税法基本功知识基础上，对房地产企业的税收进行科学合理的筹划，认真把好税收筹划关，在市场公平竞争原则的基础上，从大处着眼，小处着手，去实现企业价值的最大化目标，并把企业的管理水平提高到了一个新的层次，实现企业的最优化资源配置，在合法合情合规范围内创造企业的最小化税费支出，这将有利于企业的生存和发展。

参考文献：

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