谈房地产经济中的税费调整问题

窦建男

【摘 要】随着改革开放的深入发展。房地产经济在国民经济的发展过程之中成为我国国民经济的支柱产业。因此，任何针对房产经济的政策都会对整个国民经济形成牵一发而动身的极其严重的后果。

【关键词】房产税；房地产经济；房地产税费；重保有轻交易；土地增值税；物业税

0.引导语

做为经济的支柱产业，我国的房地产业在国民经济中占有着举足轻重的地位，任何对房地产的政策都将产业极为深远的影响。从我国目前的高企的房价来看，针对房地产业的调控正当其时。但是在制定房地产政策时必须免除保障性住房与首套房的税收，以切实保障民生。而对于较大面积的住房，则可以征收高昂的费用，这一点发达国家做的就比较好。我国目前在“保有免税，交易重征”方面已经开始形成长效机制，从长期来看，这种做法必将在漫长的历史过程中不断发挥平抑房价的长效作用。对于超大面积的重征，可以使人们按需购房，避免了在住房上的铺张浪费，也为国家的节能减排做出了较大的贡献。由于，超大面积的强征也会使得绝大多数的住房消费者会根据自己的实际需要购买合适的面积。从而使得房地产市场为了迎合这样的需求也会较多地建造经济适用住房，一旦形成良性循环，我国的住房问题就可以在较大程度上得以缓解，这不仅仅关系到安居，而且对于国家的安定团结也有着非凡的意义。而对于拥有多套房屋的人群必须在现在重征的基础上继续加征高昂的房产税，使这些拥有多套住房的人在保有的过程中既得不到升值空间也无法在未来的交易过程中获得收益，这样，不但极大地平抑了房价，而且还将房屋的真正的“居住”的价值体现了出来。只有房屋回归其本来的意义，才能使得我国这样一个人口大国真正做到“居者有其屋”，而不是目前的绝大多数无房的人民群众无力购房，少数人口却拥有数十甚至数百套住房。在拥有多套住房无利可图的情况之下，我国的经济发展急需的资本才会重新投入到国民经济的发展建设上来，我国的经济才能够真正获得一次新生的发展机遇。而且，经过这样的调控，我国的住房市场的供给量会得到极大的改善，住房的供需矛盾也将得到极大程度的缓解。无论是国家还是人民都可以从中获得巨大和长远利益，虽然此举会严重影响到少数穷奢极欲者的利益，但是这些少数人对于国家和人民的切身利益只有百害而无一利，因此，这样的结果也是人民群众希望看到的并且必然会积极拥护的。但是，此举的一个负面影响就是在政策推出的一定时期内会对房地产交易市场造成一定程度的冲击，但是经这过这段时期以后，房地地交易不但会恢复到平时的水平而且还会形成一个前所未有的高潮。因为，当百分之六十的人都拥有房屋，交易的频繁程度必定会比只有百分之十的人拥有房屋的交易要活跃。而频繁的交易必定会对国家的财征带来巨大的收益。

1.房地产税费的具体去向

1.1纳入预算

目前，世界各国都会对房地产的交易过程征收较高的税收，房产税是一种普遍存在的税种。随着房地产业成为我国的支柱产业，我国的房产税也自然而然地成为了我国的税收收入的重要组成部分。我国的房产税是法律规范之内的受法律保护的正税，税收的收入也是我国的重要的筹资方式与调节经济的重要手段之一。在房地产交易的过程之中，由于税种的名目繁多，因此，不仅国家受益，而且我国的各级政府也可以从中获得一定的收益，比如工本费、手续费等。除了纳入政府预算的正税收入而外。我国的政府还会征收规费与使用费等项费用。在我国的政策规定中我国的政府可以拥有一部分相对独立的资金，这部分资金可以游离于预算资金之外，但是，同时也规定了这些资金必须在总体预算完整性的基础之上才得以保留，但是这些资金只能由国家的机构进行收取与支出，不得由个人收取或个人支出。而且分散掌握也是违法的行为。之所以会有这样的规定其原因在于所有与政府相关的资金都必须从帐目上反映出来，只有这样才能既保证国家预算的完整与国家收益的完整。如果完全按照上述的方式运作，我国的至少百分之五十左右的政府机构的腐化问题都可以避免，但是，实际情况却并非如此。我国还存在着比例较大的预算外的政府收费，这种补充性收费的最初目的是为了加强高度集中管理制度，但是随着我国的经济的不断发展，以及经济体制改革的不断地深化，我国的预算外资金与制度外收入已经形成了一种一球绝无仅有的，我国政府的“得天独厚”的“养廉”现象。而且，更为严重的是纳入预算与不纳入预算在我国的某些政府的手里也只在点头与摇头之间。

1.2转入使用阶段

居民购买物业，要交物业管理费，这一点是天经地义的。然而，在支付的房价中还包括了市场公用设施建设费、城市基础设施“四源”建设费、城市维护建设税、市政工程费。这些用于市政基础设施建设的费用，不买房的居民则不用缴纳，哪怕他与买房的居民住房只有一墙之隔。

应当取消收费按“谁投资，谁收益”的原则。许多房地产收费本应该纳入使用阶段，但是为了征收方便，在交易阶段计入住房的成本，这造成了严重的公共消费不均，部分居民负担了所有居民应该承担的收费。在住房的税费调整过程中，交易阶段发生的费改为保有阶段是最直接的方法。

1.3按件收费

大部分收费是按价征收的，这可以满足各政府的财政需求。但是，这种做法不符合“重保有，轻交易”的税收原则。文件登记、交易手续、房产评估的成本并不会因为交易价格的大小而有较大变化，这些收费如果按件收费，不仅可以降低征收额，提高征收效率，还可以避免征收过程中的暗箱操作，更好地促进住房流通。

2.最重要的保有税——物业税

物业税也称房地产税。我国曾征收过房地产税和房产税。从世界多数国家来看，房地产税已经成为传统上最重要的城市政府税收手段和公共设施发展的主要资金来源。

我国目前的房地产税在全国范围内只对国内的单位和个人全面征收房产税，城市地产税只对涉外企业和外籍人员征收。计价的依据是房产原值和租金收入。个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。房地产税的这种征收办法，在住房作为福利分配物的年代，无可厚非，在土地无偿使用和住房福利分配的背景下，房地产不作为财产，也无从评估，但是在住房商品化的形式下，显然不符合“重保有”的原则。地产税的设置也具有浓厚的时代缺陷，对涉外企业和外籍人员征收，是因为土地使用权是有价物。

3.问题最多的交易税——土地增值税

我国从1994年新税制中开设土地增值税，从征收实际来看，未能受到预期效果，并受到诸多方面的责难。“我国现行土地增值税税率过高，尤其是第一级税率定为30%太高；没有将自然增值与人工投资改良增值区别开来；没有考虑通货膨胀因素和利息因素对房地产开发商利润的影响；逃避税现象严重，税收收入少；影响了房地产投资者的投资愿望等。”我国开征土地增值税，过多从组织财政收入和限制房地产投机交易的角度考虑，而忽视了我国现有的经济情况和征收能力。我国是近年来经济增长速度较快的发展中国家，房地产增值的确很快，而其中又主要是自然增值部分，的确有限制房地产热的必要。

4.结语

通过本文的分析我们可以知道，在设计相关的房产税费时应该遵循 “重保有、轻交易”的原则，这是解决房地产市场问题的最根本方法。只征收土地增值税是不能从根本上解决这个问题的。这不利于房地产经济的持续发展。

【参考文献】

[1]吴建晖.我国城市住宅价格研究.城市开发2002.2.

[2]郑恩齐.刘洪玉.如何正确衡量房地产价格走势.中国房地产.2003.3.