征物业税:画饼而已?

宵 栋

物业税一直征不起来,说白了就是个利益问题。让官员们从自己身上“割肉”,可能吗?

物业税这个名词在中国嚷嚷了好多年,成为老百姓耳熟能详,却谁也说不出个所以然的东西。最近,因为宏观调控政策的频繁出台,物业税之说又起,而且越来越具体,详细到了有“今年末开始对商业地产开始征税”一说。两会上,也有官员说,今年将会在北京等地试点。

事实上,每次房价大涨时,有心人士就把物业税拿出来说事,原因是开征物业税可以抑制房价、挤掉泡沫。但是,吵了很多年了,这个物业税就是征不起来。其中一个重要原因,就是利益的问题。这里决定征不征物业税的人,都是有产者,而且财产可能还不止一处。让他们“割肉”,有那么容易吗?他们只是给芸芸大众画个饼而已。因此,有专家无奈指出,物业税100年也征不起来!

平抑房价

一石激起千层浪,物业税改革的话题再次被提上政府的议事日程,此消息一出,立刻引发了市场各方的广泛关注。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,物业税不会对供求关系产生明显影响,开始肯定是重点先对大户型开征物业税,对于自住型的中小户或者暂时免征或者象征性地少征。

杨红旭说,目前较为适合推出物业税,因为房价还未调整到位,现在又出于高位,政府是不愿意看到这种现象的,尤其是当前部分投资者又开始重新入市,物业税的推出有利于改变这种局面。

中国房地产研究会副会长顾云昌说,目前房地产开发和交易环节的税费很多,通过相关改革,协调好开发、交易和持有三个环节的税费将有利于房地产业的健康发展。

同时,我国的“土地财政”主要依靠增量土地创造财政收入,物业税开征有利于从根本上解决“土地财政”困局,改变以土地出让金和房地产税收为主要收入的财政现状。

业内人士认为,短期内房价不会出现较大幅度的调整。北京千万家房产经纪有限公司市场总监常淑娟表示,房价下降与否,是一个市场行为,与房地产市场是否升温以及百姓对房产的追求趋势是密切相关的,物业税对平抑房价绝对是个有利因素,但还需要其他因素的相互配合。

我爱我家房地产经纪有限公司副总裁胡景晖也表示,物业税的开征能够使整个房产市场处于良性循环,刺激房源的释放。

胡景晖说,开征物业税可以改变地方政府财政收入的结构,避免单纯通过卖地来获得资金的短期行为。由于物业税是一年一征收,这样可以在一定程度上引导地方政府把眼光放得更长远,不再只是关心短期土地价格走势,而是更加关心地方未来经济社会长期发展。

胡景晖说,物业税征缴还要面临豁免、老房与新房如何区别对待等问题,政府要选择好时机,避免房价大起大落。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰在接受记者采访时表示:“物业税是住宅持有环节的赋税。当物业税计入购房成本时,投资性需求将减少,房地产投资行为将受到抑制,通过抑制需求来平抑房价。物业税在一定程度上,能够抑制房价的过快增长。”

目前,我国房地产各种税费,主要源于“土地出让金”,重在交易、流通环节一次性收取重税。据统计,2007年全国土地出让金高达1.3万亿元,2008年为9600亿元。

资深经济评论员叶檀表示,在流通环节征税就会产生两个结果,一是地方政府刺激房地产流转,以便收取更多的税费;二是在卖方市场中,出售一方将成本转嫁给购买者,加重了购买者的负担。

“一次性收取70年土地出让金的制度进行调整,降低开发成本,这有利于房价的下降。否则,就会出现在交易、流通环节收取土地出让金,在持有环节征收物业税的重复征税现象,反而会加重购房者的购房负担,增加持有住宅的成本。”专家表示。

陈云峰称:“物业税的主要作用并不在于对房价的影响。物业税作为一个税种,主要是财富再分配的工具。中国是一个地少人多、土地资源匮乏的国家,贫富差距比较严重,物业税作为一个持有环节的税种,对节约土地资源有益,对调节财富差距有利。”

也有专家认为,物业税的开征并不会使房价下跌。我国的土地改革还在摸索阶段,正在逐步改进,但是也不要寄希望于一个政策就能把目前所有问题全部解决。

挤掉泡沫

物业税征收在国外比较普遍,而据国外经验,物业税足以唱空楼市。

有专家指出,开征物业税有利于遏制房地产过度投机行为。开征物业税后,房地产开发环节的税费会进行调整,其中土地取得成本有望下降,在一定程度上可以抑制“炒地”行为,此外,也加大了炒房者囤积住房的成本。

山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗说,“房产的使用成本增加,使投资需求下降,房产投资者或将颗粒无收。”据其分析,征收物业税引发的直接影响有二:房屋总需求下跌,价格下挫。就目前来看,可能会使原本计划买大面积住房的人换为小住房。长远来看,征收物业税能打破“土地财政”。

李铁岗举例说,原本5000元的土地费,经过分期10年或者20年付款,实际价格可能比原来降低一半多。同时,物业税征税对象主要是土地、房屋等不动产,房东可以将该税转嫁给租房者,但是其税值可能随房租的增加而增加。“开征物业税,会抑制房地产的存量持有者及市场上的新增需求者。”

山东师范大学房地产研究中心主任程道平分析,包括北京在内的10多个省市物业税“空转”了多年,此次写入国务院的文件,会使征收物业税成为稳定房地产市场的重要手段。“能够使地方政府加大公共设施维护力度。”

而对于购买房产用来投资而非自用的炒房者,开征物业税无疑是个梦魇。持房成本大增后,他们必将“被迫”降价出售存量房,一直非均衡发展的房地产市场供需关系将有所改观,价格更趋于真实,市场泡沫也会自然消退。

当然,由于目前包括土地出让金在内的房地产税费很多,为降低开发商开发成本,缓解其资金压力,同时降低购房门槛,势必需要减费并税,而不仅仅是征收物业税。

“从整割肉到零割肉不是孤立的”,程道平认为,物业税涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面,它背后隐藏了各方利益的博弈。在现行土地出让制度下,开征物业税肯定会增加购房者的负担;如果开发税、土地出让金降低,势必影响到财政收入。

但程道平认为,如果地方政府把房产税收作为一个主要收入来源,那么按照中央、省、市县3个财政层级,房地产税应该配置在市县层级,如此一来,地方政府就会致力于本地投资和人居环境的优化,使辖区不动产升值,其税收水平也会水涨船高。

如何征收

物业税究竟采用何种方式征收比较合理?李铁岗说,由于房价时涨时落,“一套今年价值100万元的房子,明年可能涨到120万元。”

这导致物业税也忽高忽低,并不稳定。美国按照交易时价格征收 ,建议我国可效仿此方式。台湾地区实行的征收方式是评估过去5年的平均房价,这也值得模仿。是征收1%还是1.5%?由于具体征收方式未定,物业税对楼市的影响现在还无法定量。

物业税到底该向哪些房产征收?当前,专家们基本达成一致认识,自住需求者不征税,超过居住标准才课税。因此,除营业性的不动产一定会被征收物业税之外,其次可能被物业税覆盖的应该是高档豪华住宅,老百姓的自住住宅不会受到太大影响。

记忆中最早开始物业税的讨论中,对于物业税的设想是将开发、购买、持有环节的所有税收合并征收,其中最重要的就是70年的土地出让金。这将构成物业税的主要内容。

这样做不失为一项德政。土地成本已经成为楼价中的大头,占到2/3甚至还多。如果将此项费用并入物业税,可以大大降低开发商的开发成本──把房子盖起来也就是一平米3-5000的事情。而将70年一次性征收分摊入每年,一方面消费者负担减轻,另一方面政府也同样可以享受到土地增值的好处。

这样做的唯一问题是,中国产权类型太复杂了。有些是福利房,有些是经济适用房,有些是遗留下来的私房。即便是相对简单的商品房,也有交过土地出让金的项目和没交出让金的项目。要理清这些复杂的关系可不容易。而要在这样复杂的关系网络中设计出一个相对公平的计税方案,更是比读通天书还难。

最根本的一点是,如果物业税包含土地出让金,那么目前的土地的出让和取得方式要发生根本性的改变。这对于靠卖地发财的地方政府来说,实在是一个完全没有吸引力的项目──虽然它提供了“可持续发展”的模式,但是和“可持续升职”显然有一定的矛盾。

也有一种说法,就是物业税不包含土地出让金。那么按照原始的设想数税合一,这个税率一定很低,远远低于1%。按照目前70年土地租价占到房屋最终销售1/2-1/3的比重来看,包含了土地出让金之后年税率才有可能达到1%以上,刨掉这最大的一块,物业税估计还没物业管理费高。

若是不包含土地出让金,还要征收1%的税率,那么类似于重复收费,政府把同一块土地先批发给开发商,再零售给老百姓。这种征税方式无异于抢劫,必然激起民众的强烈抵触。而如果税率很低,那么大家也可以洗洗睡了──这个税和房价无关。

假设按照原先的设想,物业税包含了土地出让金,新建商品房按照市值1%的税率计税,旧商品房在原土地租赁合同到期前按照0.1%(打个比方)计税,那么福利房该如何办理?在建造之时就已经享受了特权的福利房,是否还要继续享受特权按照低标准计税,还是应该按照未缴纳土地出让金的房屋办理?纳税到底是每一个公民的义务,还是某些公民的义务?

再一个是执行环节。个税已经做到了单位代扣代缴。物业税可无法代扣。目前能够征收到50%的物业管理费,物业公司就要高呼哈里路亚!这样的环境下,怎么样让人心服口服的缴纳物业税?不交车辆税你可以不让人把车开上马路,不交物业税你肯定不能把人轰到立交桥底下去睡。唯一有可能强制执行的环节就是交易。那么我一辈子不卖房子,不就可以躲过物业税了?为了征收这笔物业税,执行力会是一个大难题。如果物业税征税队伍成为税务局最大的编制,这个代价是否值得?

最后是物业税的使用。在美国,物业税基本都用在社区建设上了。物业税高了,这个地方肯定更安全,学校更好,档次更高。那么我们的物业税是否能够起到同样的作用,为我们的房产保值增值,为孩子们创造更好的学习环境,为老人建设便利的医院,而不是像罚款一样去向不明了呢?税款去向的透明显然会有助于物业税的征收。

一个一个问题考虑下来,似乎哪一个都还没有答案,连清晰的线索都没有。我觉得物业税这个东西,不妨看作股市的6000点──它迟早会到来。不过2010年?且着呢!

百年难征?

物业税的渐行渐进更突显中央谋求房地产市场健康发展的长远规划。“物业税开征,是中国未来房地产领域的重要发展方向。物业税是收入分配的重要平衡杠杆,可以平衡房地产资源的占有,有利于房地产资源的优化配置,增强土地使用效率。”中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞在接受记者采访时说。

所谓物业税,又称“财产税”或“地产税”,主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款,税额随房产的升值而提高。在发达国家,物业税在国家赋税结构中,是与消费税、所得税并存的三大支柱之一。

但有专家发出这样的感慨,“物业税一百年也开征不了!”

物业税在部分试点城市已经空转了五六年之久,今年人们纷纷猜测,看房价如此坚挺,物业税是否渐行渐近了?这位专家原来也对物业税开征寄予希望,可是,参加了一个内部会议后,令他大失所望。据了解,这个会上,国家一个核心部委对征收物业税提出了反对意见。

反对的意思有两层:一是明的,说是担心中国的富人们因此转移资产到国外,相应的,会造成中国税源的流失;二是暗的,没人说出口,但这位专家说,其实大家都心照不宣:为了自己的利益。

该专家设问:中国的房子多在谁的手里?除了富人,恐怕就是官员。有许多官员,收入并不高,但是房子有N套。

“这样的官员,你让他交物业税,估计他的收入都不够交的。所以,他当然不愿意物业税出台。所以我说,物业税一百年也开征不了!。”