美国现代物业管理行业发展对我国高职院校物业管理专业人才培养定位的思考

2012-07-12曹蕾

长沙民政职业技术学院学报 2012年4期

曹蕾

（长沙民政职业技术学院，湖南长沙410004）

2012年10月，笔者作为长沙民政职业技术学院第一批赴美访学教师，有幸来到美国Ferris State University访学十二周。今年，长沙民政职业技术学院基于行业，经过行业或产业分析，制定专业标准，修改各专业人才培养方案。作为我校从事物业管理教学六年的专业教师，看着该专业一步步发展起来，毕业生一届届进入物业管理、房地产行业，谋求更好的职业生涯，对物业管理高职教育、物业管理行业有着很深的感情。中国物业管理行业作为中国发展的朝阳行业，得到迅速发展。然而，任何新生事物在其发展过程中必然会出现各种问题及发展瓶颈。带着中国物业管理工作中遇到的种种问题和疑惑，笔者期望在美国能找到不一样的答案。

一、美国现代物业管理行业概况的认识

1、对美国现代物业管理行业的初步了解

笔者在美国费里斯州立大学的导师是一位华裔，来美已有三十年，当笔者向他探讨关于物业管理方面的问题时，他首先问笔者的问题是：中国的物业管理是干嘛的。他经常听说中国居住小区“物业”一词。我向他解释什么是物业管理之后，他说中国物业公司做的事情在美国都是由各个专业公司来负责，不是由一家来负责。比如，水电可以找水电公司，维修可以找维修公司，燃气可以找燃气公司，绿化卫生方面以此类推，而且美国的这些公司非常多，竞争非常激烈，都力求最好的服务以保证客户来源。这点和中国差别非常大，因为这几大行业中国公司非常少，仅有极少几家，这样提供的服务势必会受到影响。当问到小区的公共道路如何管理时，他理所当然地回答，当然是市政部门负责。但在中国，市政部门只管辖城市公共道路，不包括有着封闭物业管理区域的居住小区的道路。围绕中美两国物业管理问题，我们谈了很久，涉及制度、社会形态、土地所有制等方面，交谈越深入，发现区别越大。

2、对美国现代物业管理行业的正式接触

国际资产管理协会（Institute of Real Estate Management）成立于1973年，是美国最具权威的物业管理机构。国际资产管理协会从属于美国房地产业协会（NAR），国际资产管理协会不但在培训专业人才、授证以及在拥护有关影响资产管理业的关键问题上是行业同仁的先驱，且是唯一同时服务住宅资产管理业以及商业资产管理业的资产管理专业协会。美国物业管理行业资格证的考取和注册均由IREM负责，其物业管理行业资格证CPM（注册物业管理师）被视为现今资产业界最具权威的证书。

笔者联系国际资产管理协会，IREM很快回复笔者，并根据笔者提供的信息介绍最近分部。通过Chapter 62分部，笔者有幸结识到物业管理企业的主管、IREM分部主席及其他IREM成员，他们是对美国物业管理行业最了解的专业人士，通过与他们的接触和后期对公司的了解，笔者收获很大。

二、中美物业管理行业对比分析

通过前期的不断努力，笔者通过探访、了解企业、深入交流、实地调查等多种方式收集到珍贵的资料，通过整理分析，笔者用所了解的信息对中美物业管理行业进行对比分析，如下表所示：

三、中国物业管理行业发展思考

从所获得的物业管理行业相关发展信息，通过上述对比分析，结合中国当前物业管理发展现状，笔者对国内物业管理行业发展方向有以下几点思考：

1、物业管理的类型势必有所转移

这个趋势已经在中国逐步形成，可以从房地产行业的类型和发展变化看出端倪。就拿知名的房地产企业“SOHO中国有限公司”2011-2012年发展来看，主打项目迅速由居住物业转向商业物业。随着居住物业的渐渐饱和，房地产商势必有所转向，新开发地产的变化亦将造成物业管理类型的变化。

2、物业管理的内容将发生巨大变革

中国现行物业管理的主打类型是居住物业，因此也造成物业管理内容的统一性：大方向包括常规性的公共服务、针对性的专项服务、委托性的特约服务，其中以常规性的公共服务为主，这其中主要包括四大块—建筑主体的维护管理、设备设施的维护、绿化卫生管理和消防安全秩序维护管理。

但是，从美国这边了解到的信息发现：美国的物业管理大部分不针对具体的操作，比如绿化卫生、设备设施、建筑主体等，均由各专业公司负责，物业管理公司只需出面协调即可。此外，不管是公寓物业、商业物业亦或写字楼物业，均只有一个或几个业主，这是和中国最大区别的地方。中国的居住物业都是由房地产商开发，然后出售给购房者，所有权由一个大业主转成很多位小业主，所以物业管理公司为了处理众多业主之间的关系而费尽心力。美国的公寓大多是出租，即算是购买，也是以单栋的形式购买，这样一来，即使业主有变化，也仅是主体的变化，不会发生数量上的巨大改变。因此，美国的物业管理重点是在Investment，他就像一位物业运营经理人，如果满足Investor的要求，能最大化地发挥其所管理物业的最大经济效能，即获得收益。

四、对本校物业管理专业人才培养定位的思考

（一）对专业教育的影响

1、行业的变革将给物业管理高职教育带来冲击

笔者要考虑的事是：如果未来中国的物业管理行业由具体事务的管理转向投资、经营、租赁、资产管理等方面，那我们现行的物业管理高职教育模式是否会过时。将来的绿化、卫生、设备设施等完全不需要物业管理公司，而是有专业化的公司，而且竞争非常激烈，服务内容、服务等级、服务要求越来越高，越来越被业主所接受，在那时，我们的管理内容将如何转变。我们的教育方式、方法和内容将何去何从。

2、岗位需求的变化将影响学校专业人才培养方案的制定

物业管理内容的变革势必直接导致岗位需求的变化，我校物业管理专业“全程就业”人才培养模式势必发生变革。2012年本专业制定了最新的物业管理人才培养方案，已敏锐观察到行业的变化和发展，提出运用国际化理念培养“国际化人才”，以应对国际行业的发展和变化。

（二）理论提升与思考

1、行业融合提升

美国的物业管理行业有效管理理论重视管理及资产运作，更好地发挥经济效益；中国的物业管理行业行为管理理论重视从业人员的行为能力及行为的可操作性和实践性。两者既有区别也有联系。首先从行业的融合提升来看，可利用自身现有行为的实践性优势，改革管理理念，结合有效管理理论，形成战略协同管理（“双S”）理论，实现行业的可持续发展及高级行业模式发展业态，实现由物业管理的初级形态向高级形态转变。

2、专业融合提升

行业所需人才既是教育体制所需培养的专业人才，行业人才的变革必将引领教育专业人才的变革。结合专业发展战略协同管理“双S”理论，本校2012年物业管理专业人才培养方案明确定义物业管理专业人才培养目标是：面向现代物业管理及房地产经营管理的一线岗位，培养德、智、体、美全面发展，心理健康，掌握物业管理以及房地产中介、房地产经营管理必备的专业理论知识，熟练掌握从事物业管理所需的前期介入、物业维修保养、安全管理、环境管理、客户服务、信息管理、物业行政人事和地产中介、房地产经营管理等所需的基本技能和成熟技术，具备良好的职业道德、职业素养和一定创业创新能力，具有“爱众亲仁”的道德精神和“博学笃行”的专业品质的高素质、技能型、应用型和可持续发展的物业管理专门人才。可以看出，修订后的专业人才培养方案按照行业及社会人才需求、就业岗位标准、从业资格等方面综合考虑本专业人才培养定位，既结合了就业岗位标准，也遵循了行业发展的前沿，实现专业的可持续发展。

3、思考

专业人才培养定位是人才培养方案实施的风向标，因此，必须密切抓住行业发展前沿。这里的行业发展前沿应该把目光放得更远，不仅是当前，不仅是本市、本省、本国，更应该多走出去、多看看、多了解更多的地区、国家行业发展的最前沿发展方向。作为现代物业管理行业发展的起源地美国，其行业的发展方向非常值得我们学习与借鉴。如何实现人才培养的可持续化，片面强调技能、单一培养一线人才，是否能适应更长远的行业发展。是值得深层思考的问题。