房屋承租人优先购买权刍议

胡晓慧

（宁波大学法学院，浙江宁波 315211）

房屋承租人优先购买权刍议

胡晓慧

（宁波大学法学院，浙江宁波 315211）

房屋承租人优先购买权制度，是民事法律制度中的一项特殊法定优先权利，司法界对其争论不断。作为一项法律制度，房屋承租人优先购买权在我国的民事立法中很早就得以确立，但是我国现有法律对于该制度的法律规范尚不严密充分，导致其在实际的操作中难以把握。随着社会经济的发展，承租人优先购买权制度在理论上的缺陷和在实践中的弊端已经暴露无疑，该项制度如何才能更好地发挥其应有的作用已经成为学界需要深思的一个问题。

优先购买权；合理期限；行使期间；同等条件

房屋承租人优先购买权，属于优先购买权之一种。优先购买权，又称“先买权”，“指特定人依约定或法律规定，于所有人（义务人）出卖动产或不动产时，有依同样条件优先购买之权利。”［1］505“承租人优先购买权是指出租人在出卖租赁物时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买的权利。”［2］109目前我国法律对于该制度最主要法律规定出自《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第230条，该条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。而对于其中的“合理期限”、“同等条件”等无论在理论上还是实践中都没有统一的指导性意见，随着社会经济的发展，其存在的缺陷和弊端越来越暴露无疑，使得该项制度如何更好地存在下去成为大家争论的焦点。

一、“合理期限”和“行使期间”的不确定性

《合同法》第230条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买的权利。而至于这个合理期限到底是多久，《合同法》并未作出明确规定。根据《民通意见》第118条：出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。在实践操作中，往往采用3个月的规定。随着现代经济的发展，交易行为越来越普遍且快速，同时根据现代合同法鼓励交易的立法导向，3个月的期限规定似过于长久。假设出租人突然遭遇困难，急于等待出卖房屋的价款来维持生活，那么这3个月的规定就有可能会损害其利益。立法中对于合理期限的规定是为了更好的保护承租人的优先购买权，但是如果这个期限太长，就很有可能在一定程度上损害出租人的利益，与合同法基于公平原则来运行的本意相背驰。2009年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中对于拍卖等个别具体的情况作出了具体的规定，但其中仍然保留着“合理期限”这个模糊的字眼，难免给实践操作带来了很大的不确定性。

大多数人都认同承租人的优先购买权有一个行使期间，如果在此期间内没有行使，那么承租人就丧失其优先购买权。但是这个行使期间在法律上并没有明确规定，而且这个行使期间该如何起算一直存有争议。主要有两方观点：一种观点认为，优先购买权行使期间应从出租人公开表达出售意图通知到承租人时开始；另一种观点认为，行使期间的起算应以出卖人与第三人成立买卖合同时为准。事实上，这两种观点都不能对承租人的行为起到很好的指引作用。第一种观点中，出租人与第三人买卖合同尚未能成立，出租人只有出卖之要约而未有第三人出价之承诺或反要约，在没有确定的合同条款下，如何存在同等条件？优先购买权便没有了基础。若依第二种观点，如果行使期间从出卖人与第三人成立买卖合同时起算，那么此时承租人的优先购买权就已经受到了侵害。而法律作出此项规定的目的就是为了最大限度地保护承租人的利益，这两者间存在着明显的矛盾。可见，由于该合理期限的规定以及行使期间的确定在法律上存在太多空白，导致其在实际操作中是非常困难的。

二、“同等条件”的模糊性

承租人优先购买权制度规定：承租人必须在出租人出卖其房屋的同等条件下才享有优先购买权。这一要求在实践中也是很难操作的，因为对于同等条件的界定并没有完全统一的规定。我国法律上提出的“同等条件”，在理论上一般解释为“同一价格”。［3］37-42在外国的法律中我们可以找到一些相类似的规定。《法国民法典》第815-14条第1款规定：“任何共有人均可在此项通知之日起1个月期限内，以司法公文书通知让与人，令其将按照让与人向其通知的价格与条件行使先取权”。①这里的先取权应理解为先买权，参见尹田《法国物权法》，法律出版社1998年版，第295页。《德国民法典》对先买权的规定则更加具体，在第二编“债务关系法”中第八章“各种债务关系”的第一节“买卖、互易”项下第三分目“先买”（第463条至第473条）规定了债法意义上的先买权；而在第三编“物权法”中独立第五章“先买权”专门探讨物权法意义上的先买权。其中第464条第2款规定，“在先买权被行使时，权利人和义务人之间的买卖，依照义务人和第三人所约定的条款而成立”。［4］159-161实际上，该条款是要求先买权人必须为第三人向出卖人所为之相同承诺。

对于同等条件的界定，历来有绝对等同说和相对等同说，绝对等同说认为承租人购买租赁房屋的条件应与第三人购买租赁物的条件完全一致。相对等同说认为承租人购买租赁物的条件与第三人的购买条件大致相同即为同等条件。同等条件应包括支付价格、支付手段、支付方式、支付时间的等同，多数学者认为如果当事人在租赁合同中没作特别约定，同等条件就是指同等价格。需要特别说明的是，在把同等条件理解为同等价格之后，有必要对价格进行界定，在司法实践中，一般而言，出租人与承租人就租赁物买卖价格达不成协议时，出租人即不得在租赁合同有效期内再以低于或等于承租人所能接受的价格把租赁物卖给第三人，否则承租人可以同等条件为由主张优先购买权，如果出租人与承租人对买卖租赁物已达成协议，出租人或第三人即不得再以竞价来否定出租人与承租人达成的协议。王利明教授主张，“如果其他买受人所提供的条件优先购买权人不能提供，但其可以用多付金钱的方法来弥补这些附加条件的不足时，也不应当苛求优先购买权人提出的条件必须与其他买受人的条件完全一致。”［5］360至于同等价格是否应考虑人身信任、人情亲疏、利害关系等因素，则存有争议。大多数人认为同等价格应理解为综合的可折算成经济数据的条件的总和，一方面，若人身信任等这些因素能够以金钱衡量，则应将出租人向第三人提出的售价加上折合的金钱数额作为对承租人的同等条件；若不能以金钱计算，则可以按该房屋的市价作为同等条件确定价钱。笔者认为，当涉及到人身信任、人情亲疏、利害关系等因素时，无论是否可以以价格衡量都不成立同等条件说，承租人不享有优先购买权。社会生活中的人们总是有着这样那样的社会关系，因为人都是具有社会性的，总有一些人情世故。在这里，试以两种情况予以说明。一种情况是出租人与第三人有着特殊的身份关系，如近亲属、有着多年深交的知己，或者第三人是出租人的直接领导，对出租人今后的工作、前途或其他发展起着举足轻重的作用。出租人与第三人签订的房屋买卖合同正是基于以上因素的考虑，所约定的价款比较低，甚至远低于市场价，有着带卖带送的性质。这时，承租人以合同的相同条款主张优先购买权，如果支持，则明显对出租人不公，也违背社会良好的道德风尚。第二种情况是出租人与承租人在租赁关系存续期间，产生了较大的矛盾，双方已经彼此感到不快甚至愤恨。出租人就是基于这种心理，对出卖房屋始终本着即使价款低一点也无所谓，就是不愿卖给承租人的态度。如果出租人与第三人签订了房屋买卖合同，承租人也本着赌气的态度，主张优先购买权而意欲使出租人卖不成。在这种带有强烈个人感情的情形下，如果支持承租人的优先购买权，那么很明显对出租人来说太不公平，剥夺了其在交易中的选择权利。

综上可见，由于社会的纷繁复杂，“同等条件”的内涵是一个存在较大争议并且在实践中是无法用一个客观标准来具体衡量和操作的问题。正是由于认识不一、标准不一，使得承租人的优先购买权制度在实践操作中困难重重。

三、房屋承租人优先购买权与契约自由原则和保护善意第三人制度不相符

契约自由原则是合同法的一项基本原则。它是指民事主体在从事民事活动时，得以自己的真实意志来表达自己的意愿，通过自己的内心意愿来设立、变更和终止民事法律关系。其主要内容是当事人有权选择行为的相对人、行为内容和行为方式。契约自由是对人的意志自由本质的尊重。当然，契约自由原则中的意思自由也只是相对的，它并不排斥基于秩序、正义、效率等原因，对当事人的意思自由作一定的限制。承租人的优先购买权即是对出卖人意志的一种限制，在某种程度上赋予出卖人强制缔约的义务。那么这种对出卖人的限制是否合理呢？“一般而言，强制缔约义务的出现是由于合同双方当事人地位事实上的不平等而产生的，在相当程度上体现着对弱者的救济。”［6］而承租人对出租人而言，无论是从合同地位还是从经济实力来看，都无法必然得出其是弱者，须进行特殊保护的结论。正如有的学者所说：“优先购买权剥夺了出租人对交易对象的选择权，尽管其物质利益未受到较大伤害，但其精神利益却被剥夺。”［7］28所以笔者认为优先购买权这种制度的存在很大程度上与契约自由原则相违背。

一般而言，第三人购买出租房屋系基于善意，租赁关系虽然很容易知晓，但承租人是否行使优先购买权并不通知第三人，第三人无从知晓也无义务询问承租人是否行使优先购买权。出租人与第三人签订房屋买卖合同，双方已经按合同约定各自履行了义务，第三人支付了房款，此时，承租人再以侵犯自己的优先购买权为由主张出租人与第三人所签订的房屋买卖合同无效，无疑对付出合理对价的善意且无过失的第三人的利益造成巨大损害。应该看到，许多合同的订立并非一蹴而就，而是当事人之间艰苦地讨价还价、互相让步、互相合作的结果，凝聚着大量的无形劳动和个人期望，如果因他人的优先购买权而致使该合同归于消灭，则第三人非但徒劳无功，难免也产生“为他人做嫁衣”的失落，从而挫伤其交易的积极性。先买权人却坐享其成，也不免助长其投机心理。这样，也为人们带来了对房产交易安全的疑虑，不利于建立动态交易安全。再比较一下为保护善意第三人的利益而确立的善意取得制度，其是指无权处分他人财产的财产占有人，在不法将其占有之财产转让给第三人以后，如果受让人在取得财产时出于善意，支付了合理对价即依法取得该财产所有权，原财产所有权人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人赔偿损失。“从理论上将承租人优先购买权制度与保护善意第三人利益的善意取得制度相比较，善意取得制度中无权处分人处分了所占有财产，善意第三人的利益都能得到保护，而承租人优先购买权制度中的出租人作为房屋的所有权人，有权处分自己的财产，与第三人所签订的合同却被认定为无效，第三人的利益反而得不到法律的保护，这实在难以让人信服。”［8］22

基于此，笔者认为承租人优先购买权制度从根本上与契约自由原则和保护善意第三人制度背道而弛，其存在的合理性值得怀疑。正如有的学者所言，“一项法律制度如果能带来积极的法律效果，即使是以损害某些民事主体的利益为代价，亦有存在的价值，反之，如果一项法律制度限制某些民事主体的意思自治，但却得不到积极的社会效果的话，其存在价值即值得怀疑，承租人优先购买权即是如此。”［9］12-13

四、结语

通过以上分析，不难发现，房屋承租人的优先购买权在实践中存在很多难以解决的问题，表现出难以克服的弊端，诸如“合理期限”不合理、同等条件适用欠缺操作性以及与契约自由原则和保护善意第三人制度价值不相符等。传统立法赋予承租人优先购买权的立法基础好像已经在一定程度上遭致动摇。进一步来说，房屋承租人的优先购买权制度的运作似乎有种“损人不利己”的味道，在一定程度上妨碍了出租人的自由，增加了其他买受人的交易风险。与此同时，即使没有房屋承租人的优先购买权制度，现行法律中的“买卖不破租赁”、限制出租人租赁合同解除权、保护承租人之共同居住人的居住权等这些制度完全可以很好地保护承租人的租赁利益。从订立租赁合同的目的考察，租赁关系是一个基于合同而形成的债权关系，承租人当初订立合同，其目的是取得租赁房屋的使用权，并非所有权，既然这几项制度能够使承租人的使用权和之前一样得到保护，这说明其承租期限维护的目的没有被侵害，更谈不上其权利受损害的问题。需要说明的是，即使没有承租人优先购买权制度，如果承租人意图拥有该租赁房屋的所有权，仍然可以通过与出租人的自由交易而实现。综上所述，笔者认为，承租人优先购买权制度在理论上的缺陷和在实践中的弊端已经暴露无疑，随着社会经济的发展，该项制度如何才能更好地发挥其应有的作用已经成为学界需要深思的一个问题。

［1］王泽鉴.民法学说与判例研究：第一册［M］.北京：中国政法大学出版社，1998.

［2］戴孟勇.先买权理论与立法，岳麓法学评论（第一卷）［M］.长沙：湖南大学出版社，2000.

［3］刘云升.先买权制度法律价值等诸问题的探讨——兼论先买权制度在未来民法典上的定位［J］.河北法学，2000（5）：37-42.

［4］德国民法典［M］.第2版.陈卫佐，译注.北京：法律出版社，2006：159-161.

［5］王利明.物权法研究［M］.北京：中国人民大学出版社，2002.

［6］屈茂辉，蒋学跃.我国强制缔约义务制度探析［J］.人民法院报，2001（3）.

［7］张艳，马强.承租人优先购买权行使条件的探讨［J］.法律适用，2006（7）：28-30.

［8］何利萍.论房屋承租人优先购买权［D］.北京：对外经济贸易大学法学院，2007.

［9］张晓梅.是否继续保护承租人优先购买权［J］.法律适用，2003（5）：12-13.

A Discussion of First Purchase Right as Lessees

HU Xiao-hui

(School of Law,Ningbo University,Ningbo 315211,China)

The system that lessees have the right of first refusal to purchase is one of the special legal priority rights in the civil legal system,which is quite controversial in the judicial field.As a legal system,tenant preemp⁃tive right in China's civil legislation has been established very early,but it is difficult to apply it for lack of rigor⁃ous legal norms of the existing laws in China.With social and economic development,the flaw in theory and the drawbacks in practice of tenant preemptive right system have already been exposed.Therefore,how to bring it into full play has already become a thought-provoking issue in the law.

preemptive right to purchase;reasonable time period;the period to exercise the right;under the same conditions

D923.3

A

1008-2794（2011）05-0075-04

（责任编辑：曹阳）

2011-02-16

胡晓慧（1987—），女，浙江临海人，宁波大学法学院硕士生，主要研究方向为民法、合同法。