不动产出租人留置权刍议

[摘要]文章从留置权与特殊留置权的区别着手，研究特殊留置权的特殊性，进而重点讨论特殊留置权中的不动产出租人留置权，论述不动产出租人留置承租人物品的程序、对比使用公权力保护不动产出租人权利的利弊以及用物权方式保护出租人权利的优势等。

[关键词]特殊留置权；不动产

我国学者对担保物权的研究侧重于质权和抵押权的研究，对留置权研究得不够，对特别留置权的研究就更少了。所谓特别留置权是指“民法典”物权编中担保制度以外的留置权。依各国立法例，特殊留置权主要包括：不动产出租人的留置权、营业主人的留置权、运送人和承揽运送人的留置权和船舶留置权。本文主要研究不动产出租人的留置权。

一、不动产出租人留置权的概念

留置权分为一般留置权和特殊留置权。特殊留置权的“特殊”之处就在于：其一，特殊留置权所担保的债权与特殊留置权的标的物不以存在牵连关系为必要；其二，特殊留置权的标的物不以留置权人已经占有为必要；不以占有为必要，特殊留置权人怎么行使特殊留置权？特殊留置权的行使不以占有为必要，不要求有实际的管领力，特殊留置权的行使可以对未留置的物品一样享有留置权。其三，单个留置物上的特殊留置权可因债务人提供相当的担保物而消灭，是为担保物权不可分性之例外。

不动产出租人的留置权是指，不动产之出租人就租赁契约所生之债权，对于承租人之物置于该不动产者，有留置权，但禁止扣押之物不在此限。怎么样理解“置于”？根据学者的解释，所谓“置于”是指“所留置之物须为承租人由他处所移入，且移入之目的非属于临时性之置放”，这就排除了“仅为相当暂时性之目的，而临时置放于所承租不动产上之物，例如承租人在另一处营业所所属的货车送货至其所承租之土地后，为卸货而临时停放于其上时，不动产出租人不得阻止其离去，而对其行使留置权”。据此，某一物是否属于不动产出租人留置权的客体，在相当程度上取决于承租人的主观意思即其“移入之目的”。然而，承租人的主观意思到底如何，常常是他人所难以琢磨和判断的，这就导致实务中当事人往往会因为这一问题而发生争执，甚至要诉之法院，而法院在判定承租人的主观意思时也常常感到难以把握。

关于不动产出租人留置的对象，大陆法系、英美法系的相关立法均规定，为维护承租人生活、工作、学习等方面的基本需要，承租人的某些财产即便置于租赁物中，也不得留置。不过，究竟哪些财产在性质上不得留置，理论界认识不一，这就给不动产出租人留置权制度的适用带来了一些困难。

其与一般留置权的区别：1.特殊留置权所担保的债权仅需因为租赁合同而产生就可以了，而不需要与承租人的不动产具有牵连关系。2.不动产出租人占有的留置物只需其位置在该不动产之上，而不要求该不动产出租人已经实际占有（包括直接和间接占有）为必要条件。3.禁止扣押物均不得作为特别留置权的标的物。一般留置权也有这样的规定，但是特殊留置权的规定要严格得多。如不能留置妇女仅存的短裙。4.不动产出租人之留置权得就留置标的物受偿的，仅就可以就以前未收取的租金或出租物受到损害的赔偿额为限，而一般留置权无此规定。5.两者消灭的原因也不一样。承租人取走留置物时被不动产出租人所知，且未提出异议的，不动产出租人的留置权消灭。一般留置权人丧失了留置物的占有，如果不是出于自己的意思，即使没有提出异议，还可以基于占有返还请求权请求返还，留置权并不消灭。6.承租人提出与留置物价值相当的担保来取回对留置物的占有，是担保物权不可分性的例外。一般留置权具有不可分性。

二、出租人如何行使留置权

然而，出租人怎么行使留置权？是直接进去房子里取走房内的物品，还是要经过一定的手续？笔者认为，虽然不动产留置权的行使不需要借助于他人的帮助，但是，基于保护承租人的利益，需要履行一些手续，例如：在物业公司工作人员的陪同下取走相应的物品；或者，将物品取走后留一定的期间让承租人回赎。出租人已经有实体上的权利，只要在程序上给予承租人一定的回旋余地，可以平衡出租人与承租人的利益。接下来讨论，出租人行使留置权是在合同存续期间还是合同到期以后？笔者认为，特别留置权所担保的债权是因为租赁合同而生，所以，不动产出租人的留置权必须是在合同存续期间才能行使，我国没有规定，但是笔者认为当承租人不缴纳租金达到足以违约的程度，出租人便可行使留置权。合同到期以后，出租人和承租人之间就没有租赁关系，出租人便不可采用此制度来保护自己。

在此考虑下出租人对租赁物内的物品有没有占有？如果有占有，是直接占有还是间接占有？出租人对房屋是自主占有，承租人对房屋是他主占有，这是没有什么争议的，但是当承租人不缴纳房租，出租人行使特殊留置权时，出租人对房屋内承租人的物品是否有占有？笔者认为出租人对放置在房屋内的承租人的物品是没有占有的，不管是直接占有还是间接占有。间接占有是指占有人虽然不对物予以直接占有，但对于直接占有该物的人具有返还请求权，从而间接地對该物具有管理、支配、处分的状态。例如出质人，出租人，寄托人等对质物、出租物、寄存物是间接占有人。间接占有不能独立存在，间接占有人与直接占有人之间必须存在一定的法律关系，如：质权关系、租赁关系、保管关系。严格地说，间接占有并非真正实际上的占有，所以占有的保护有时仅限于直接占有人。不动产出租人只有对房屋有权向承租人具有返还请求权，而对房屋内的东西是没有返还请求权的。房屋内的物品的占有权始终是属于承租人的，而出租人行使特殊留置权时是在承租人知晓且没有异议的情况下进行的，不需要对承租人的物进行直接或间接的占有。出租人对房子内的物品是一种物理上的控制或者说是管理支配，说出租人对屋内物品具有占有是没有法律上的依据的，它不是对承租人的物品的一种占有。并且特殊留置权的行使，也不以对占有该物品为前提。在我国，由于没有规定不动产出租人留置权的制度，所以出租人都是要通过公力机关才能实现自己的权利。规定了不动产出租人留置权的国家，把不以占有为必要，出租人无须借助于他人的行为就可以行使自己的权利。出租人虽然没有占有，但是对出租屋内的物品还是享有留置权的。出租人取走留置物时被承租人知晓，并无异议时，出租人成功行使不动产出租人留置权。

三、我国对不动产出租人的权利保护

我国对不动产出租人的救济，在司法实践中，通常采取如下三种措施保护不动产出租人的权利：1.不动产出租人在公证处提存；该办法不足之处在于我国幅员辽阔，偏远地方申请提存公证不太实际。由公证处指定地方保管该动产，从成本的角度出发，不是优选办法。不动产出租人提存完后，还需去法院进行诉讼才能实现自己的债权，对债权人来说非常不利。2.不动产出租人在公证处进行证据保全公证。3.不动产出租人直接向法院起诉，由法院对出租房屋内的物品先予执行。该办法不足之处在于司法程序繁琐，时间非常长，申请先予执行比较难，法院要严格审查。以上分析可以看出，我国实践中是采用债权的保护方法保护不动产出租人的利益，而不动产出租人留置权是采用物权的保护方式来保护不动产出租人的利益。

可以看出，对不动产出租人债权保护和物权保护的区别：1.在权力性质上，不动产出租人留置物属于物权，不动产出租人无需借助于他人的行为，就能行使其权利并直接支配留置物。而我国是实行债权的保护方法，不动产出租人作为债权人不能直接支配承租人的动产，不动产出租人最终要通过向法院起诉来实现自己的债权。2.在权利效力上，由于不动产出租人留置权属于物权，不动产出租人对于留置物有支配权，当此项权利与债权并存的时，不动产出租人对于承租人有排他权和优先权。我国没有规定是债权的保护，是故不动产出租人没有排他权及优先权。3.在权利效力所及的范围上，由于不动产出租人留置权属于物权，在权利性质上属于对世权，权利人之外的一切人均为义务人，均负有不得侵害其权利的义务。我国的司法实践规定仅可针对承租人，无权针对第三人行使。4.在权力行使的方式上，实行不动产出租人留置权制度的国家一般均赋予不动产出租人自力救济权。即在紧急的情况下允许不动产出租人以自力救济权。我国的司法实践均需借助国家机关的力量，费时费力，不动产出租人的权利很难实现。

实务中经常出现承租人不缴租金的情况，对房屋出租人来说，使用公权力进行救济费时费力，需要不动产出租人特殊留置权制度的建立和完善，以保护不动产出租人的利益，使实践中不动产出租人留置承租人的物品的行为处于有法可依的境地。

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[作者简介]戴意珠（1989-），广东惠州人，现为深圳大学法学院2013级民商法研究生，研究方向：商法。