物业税改革框架下的购房需求变化

常 莉,鹿 山

(1.长安大学 政治与行政学院,陕西 西安 710064;2.西北工业大学管理学院,陕西 西安 710072)

住房问题在我国的特定国情下关乎国计民生,物业税改革问题因此逐渐浮出水面并变得日益紧迫。2006年中央明确指出十一五期间要 “改革房地产税收制度,稳步推行物业税并相应取消有关收费”①国务院办公厅 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》。。在此之前,国家税务总局自2006年起已陆续安排十多个省市物业税 “空转”模拟运行试点[1],北京等多个城市也于2008年向国家税务总局和财政部递交了 “空转实”的申请方案,开征物业税可说是如箭在弦[2]。

目前各界比较一致认可的物业税改革基本框架是,将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为在房产保有阶段统一收取的物业税,并使其总体规模与合并前保持基本相当[3][4]。然而,其中就土地出让金是否以土地年租金的形式并入物业税仍存在较大的争议,相关主管部门也未就此问题给予明确的表态。认为应将土地出让金按照土地年租金的形式并入物业税的学者主要基于以下的认识:土地出让金的实质是为取得一定年限的土地使用权而支付的地租,是一定年限地租收益的资本化。地租作为一种经济剩余,应该被土地所有者获得,为便于税收的计征、控管,应将出让金纳入物业税[3][5]。反对将土地出让金并入物业税的学者认为这样做混淆了租税的关系,是一种认识误区:即混淆了土地出让费用的地租性质与国家税收之间的区别,土地出让金是土地所有者出让土地使用权的交易价款,属于地租范畴,而房地产税则是政府赋予不动产业主的一种法律义务[6][7]。两者性质不同,不能互相替代[8][9]。

笔者认为,抛开土地出让金、土地年租金与物业税租税性质的讨论,至少应保留现行体制之下土地出让金市场化的形成机制。物业税改革不应降低市场在资源配置中起到的基础性作用,而现行体制之下土地出让金的确定是依据市场机制所形成的土地价格,因此,改革后的土地年租金在征收形式上也应与物业税有所区别。土地年租金是将市场化机制所形成的土地出让金按照一个合理的折现率分摊到一定的时间期限内按年向业主收取,而房地产开发商需要承担的是在房地产开发和销售阶段的土地年租金,这样将大大降低开发商的土地成本,也会在一定程度上抑制开发商 “囤地”和“捂房惜售”等投机行为。故本文的研究前提是不把土地年租金并入物业税,即将二者作为两个独立因素纳入分析模型,并在此基础上探讨物业税改革对购房需求的影响效应。

一、物业税改革对购房者总持有成本的影响

此处首先讨论在不区分不同类型购房需求,即税制设计不存在针对性的情况下,一般意义上而言的物业税改革对购房者总持有成本的影响。

现行的房地产税收体制存在 “重流转、轻保有”的不均衡布局,房地产开发环节的前期税费(包括土地出让金、土地使用费等)的负担在整个过程中是最重的。对购房者而言,在开征物业税和土地年租金之前,房产价格是购房者支出的最主要成本,而保有环节的成本基本可以忽略不计(本文的讨论不涉及住宅小区的物业管理费用,其与文中所讨论的物业税不属同一范畴),因此我们可以近似地认为购房者的房产总持有成本为其初始房价Pt,即:

其中:Cc为购房者的总持有成本;Pt为t期初始房价。

而在面向购房者开征物业税和Tw土地年租金Ra之后,考虑地方政府出于公共福利的目的给予一定的物业税税收减免,购房者的房产总持有成本函数改变为:

其中:Cc为总持有成本;P′t为征收土地年租金之后期初始房价;Σ Ra为房产保有期间应缴纳土地年租金之和;Tf为物业税减免;Σ(Tw-Tf)为房产保有期间应缴纳物业税之和,其中Tf≤Tw。

需要说明的是,式 (1)和式 (2)中购房者的初始房价分别为Pt和P′t,二者应该是不同的,并且在理论和逻辑上存在P′t＜Pt的关系。这一点并不难理解,一次性缴纳的40～70年的土地出让金改为按年收取的土地年租金并且在房产的产权转移之后由购房者来承担,房地产开发企业只需承担起在开发期间和销售期间的土地成本 (土地年租金),根据国家税务总局科研所吴晓宇研究员的测算,房地产开发企业的土地成本保守估计至少有2%～12%的降低幅度[10],开发成本的降低很有可能在最终的房屋销售价格上体现出来。同时,从理论上和改革的初衷来说,实施土地年租金制不应增加购房者的净负担,占房价较高比重的土地出让金改为按年租金的方式收取,应是降低购房者初始房价负担的一条有效途径,而其每年所缴纳的土地年租金实际上类似于每月返还的银行按揭贷款。

然而,房地产价格的形成最终取决于市场的供需平衡,这也决定了开发商开发成本的降低最终能够在多大程度上体现在房地产价格上。因此,房地产税收改革前后购房者总持有成本函数,即由式 (1)和式 (2)的对比分析,可以看出,即使存在一定程度的税收减免因素,开征物业税和实行土地年租金对房产总持有成本的影响效应是不确定的。总房价增加还是减少最终取决于两个因素,即在市场机制作用之下初始房价Pt的降低幅度和政府相关政策对物业税的减免幅度Tf,因此开征物业税和土地年租金未必会直接起到降低购房者总持有成本的效果。

这个分析结果也从另一个角度说明物业税改革并非直接为了抑制房价[11]。但是现实中税收政策本身应具备调节市场需求,实现公共政策的功能,房地产作为一种特殊商品,本身兼具消费和投资功能,我国房地产市场中存在着不同类型的购房需求,我们应该鼓励的是真实的消费需求,引导房地产市场的健康发展,故而物业税改革也应通过具体的税制设计起到引导需求的作用。本文根据研究需要将购房需求划分为自住型和投资型两类①现实中投资型与投机性购房者并不存在清晰的理论界定,并且实践中二者也存在随外部环境变化而相互转换的随机性,为方便分析,将它们统一视为投资型购房者,这一划分不会影响分析的合理性。,并在下文中分别构建需求函数予以分析研究。

二、物业税改革对自住型购房需求的影响

自住型购房者的购房需求是真实和刚性的,其区别于投资型购房者的最大特征在于购房目的是满足自身的居住需求,包括结婚独立成家需求、居住条件改善需求等,这一类人群将购房视为一种长期的行为,不会在短期内进行频繁的房地产交易活动,不会因为房价的上涨而将现有的房屋出售获利,而是将住宅作为其长期稳定的固定资产[12]。

(一)物业税改革之前自住型购房者的需求函数

开征物业税和土地年租金之前,购房者在房产保有阶段所承担的成本较低 (出于模型合理简化的目的,此处忽略不计),房产的初始成交价格也即房地产市场的均衡价格是房地产市场各种影响因素的集中体现,如供求关系、所处城市、地段、地价、建安成本、户型、质量等因素都可以通过当期房价体现出来,因此我们可以假定自住型购房者的需求量只受到当期房价Pt的影响,其需求函数可表示为:

自住型购房者的需求是房地产市场中的真实需求,是房地产市场健康持续发展的真正推动力。由式 (3)可以看出,过高的房价会侵蚀自住型购房者的购买力,抑制其购房需求,危害国民经济健康发展,这也是房价过快上涨造成人民群众满意度普遍降低的主要原因。在世界各地,满足自住型购房者的正常需求是地方政府的基本要务,对自住房进行税收优惠是国际普遍现象[2]。

(二)物业税改革之后自住型购房者的需求函数

开征物业税和土地年租金之后,所有的购房者都需要承担两项新增的成本,一次性的土地出让金改为按年收取的土地年租金Ra,在房产的保有阶段开征房地产税Tw。但是,按照国际通行的做法和社会福利最大化的原则,对于自住型需求,政府通常都会根据一定的标准 (如面积、套数、房产评估价值等,目前已开征物业税的国家标准都不尽相同)对应纳税的房产给予一定的物业税减免,以鼓励和满足自住型的购房需求并实现社会福利公平,这实质上是一种实现政府公共政策目标的税收优惠政策①在房地产税运转成熟的国家和地区,房地产税课征的主要依据是物业的评估价值。目前我国针对房地产税开征之后的减免问题,主流的意见是在一定的套型面积 (根据人均面积设定,例如人均30平方米,三口之家90平米)之下设定减免,超出减免面积的部分按照物业的评估价值计征房地产税。。

因此,考虑自住型购房者所承担的土地年租金Ra以及房地产税Tw和税收减免Tf等变量,自住型购房者的需求函数调整为:

且

考察式 (4)并结合上文的分析,开征物业税和土地年租金之后的当期房价P′t是否会降低或降低幅度有多大是不明确的,因此在房地产税收改革之后因房价变化而对自住型购房者需求产生何种影响也是不确定的,但可以确定初始的购房成本对购房者需求的限制性因素将减弱。

另外,对比分析式 (3)和式 (4),即物业税改革前后自住型购房者的需求函数可以看出,相关税费的减免及调整政策对于自住型住房需求能够产生一定的引导作用,起到限制奢侈性消费、支持理性购买的政策作用,当然其作用效果的大小有赖于税收优惠及减免政策的力度。

三、物业税改革对投资型购房需求的影响

投资型购房者将房地产作为一种与股票、债券、黄金等类似的投资资产,他们更看重房地产市场价格的变化趋势和房产的收益水平 (租金房价比),并根据市场情况的变化来决定投资策略。投资型购房者对房地产市场供求、价格和政策信息敏感,并会根据市场信息来预测未来房地产市场价格的走势以判断其未来投资收益水平,并进而作出相应的投资决策。因此,投资型购房者与自住型购房者的需求函数既有相似之处,又有不同的特点,其更看重房地产税收政策的调整对其投资成本及未来房地产市场走势的影响。

(一)物业税改革之前投资型购房需求函数

从理论上分析,理性的投资者更关心的是未来机会成本相对最低的投资收益水平。对投资型购房者来说,当期的房地产价格Pt只是影响其投资决策的一个参考变量而非最终决策变量,更具决定意义的是其对未来收益水平的预期。引入投资型购房者未来预期收益因素E(I),结合前文的分析,构造投资型购房者的需求函数形式如 (5)。此处需要说明的是,由于投资型购房者一般只在短时期持有房产,故而本文在分析未来收益以及税负时不考虑时间价值因素,亦即假设折现利率为零,该假设在投资者出于某些原因持有房产较长的情况下也不影响比较分析的结果。

从式 (5)可以看出,投资型购房者的未来预期收益E(I)取决于其对未来房价E(Pt+1)走势的判断,未来房价与当期房价差值的大小,即E(Pt+1-Pt,以及其租金收入之和,即Σ Pt。如果再做更细致划分,投机型的购房者更加关心前者。

(二)物业税改革之后投资型购房需求函数

投资型购房需求是物业税改革所要调控的主要对象,开征物业税和土地年租金之后,投资型购房者将面临在房产的保有和交易环节的税收调控,在房产保有期间,投资型购房者同自住型购房者一样需要承担房屋保有期间的土地年租金和物业税,同时,根据国家打压投机型购房需求的政策导向,对于短期内 (例如新购5年以内的房产)的房产交易将课以重税,从税率水平和计税依据 (全额/差额)上都有大幅度的上调,也将大大提高房产投机交易的交易成本。

因此,投资型购房者需求函数变化为:

考察式 (6),可以看出,投资型购房者的未来预期收益仍然取决于其对未来房价走势的判断和其能获得的租金收入之和。但是物业税改革之后,新开征的物业税和土地年租金以及交易环节的税收增加对投资型购房者而言却是其净支出的增加,是投资的成本,当然这样的成本也存在着一定程度上向后继购房者转嫁的可能,这一点仍将取决于交易时的市场状况。

综合对比分析式 (5)和式 (6),可以判断物业税改革对投资型购房需求可能产生的影响主要在两个方面,一是开征物业税、实行土地年租金和提高交易环节税负改变了投资者的成本结构和发生形式,不仅增加其在待价而沽阶段的持有成本,也提高其交易成本;二是改变房地产价格快速上涨的总体趋势,降低其对未来预期收益的判断,使房地产市场对投资者的吸引力相对于其他产品大大降低,进而达到减少投资,特别是抑制投机的目的。

四、结论及建议

本文在开征物业税和实行土地年租金制以及其他配套改革的推进这一物业税改革的基本框架基础上,通过构建购房者的总持有成本函数、自住型购房者的需求函数以及投资型购房者的需求函数,并进行模型的对比分析,得出以下结论:

(1)开征物业税和实行土地年租金与房价降低之间没有必然的逻辑关系,其对房价的影响效果是不确定的,由于不会直接降低总房价故并不会对自住型购房需求带来实质性影响。但可以肯定的是将一次性的土地出让金改为按年收取土地年租金对于购房者支付的初始房价而言是一个下行的影响因素,可以降低购房者的进入门槛,使得购房需求量整体而言具备上升的可能性,特别是一部分被积压的自住型购房需求将得以释放,因而在物业税和土地年租金制落地后的一段时期这部分购房需求将有明显上升,此后趋于正常。

(2)根据本文所构建的模型,对自住型购房者,物业税的税收减免不会在进行物业税改革之后提高其总负担水平,本身即体现出了社会公平的原则,而物业税改革中所包含的相关减免政策不仅能够对自住型购房需求起到促进作用,而且能够对之起到一定的调节和引导作用,鼓励合理的住房消费,限制奢侈性需求。因此,物业税改革会提高中小户型的需求量,降低大户型以及豪华别墅等的购买需求。

(3)开征物业税和实行土地年租金制将提高房屋的持有成本,配合其他的房地产税收改革举措,例如二手房转让环节的营业税和个税调整,能够有效抑制市场中的投资和投机性需求,通过一定的差别税率设计,效果会更加显著。持有成本的增加也会挤压出一部分非投资投机性但购而不住的模糊性购房需求。

基于以上的结论,可进一步确定:在中国的特殊国情下,物业税改革应该在完善税制和公共财政体制的同时,兼顾到抑制投资和引导消费的调节功能。可以说,我国物业税改革的基本目标是完善税制和公共财政体系,为地方政府的公共服务提供持续稳定的财政资金,改善土地资源的配置效率,也包括通过相关政策来调整和影响市场需求以达成社会公平和公共福利的改善[13]。

因此,物业税改革在税率和税收减免设计上应有充分的技术含量以保证其改善民生的功能诉求。针对投资型购房需求和高收入人群的奢侈型购房需求,应采取差别化的税收政策[14]。统一税率对上述两类购房需求的调节作用是有限的,而物业税是否具有收入分配调节功能取决于其税负归宿相对于收入分配是否具有累进性[13]。如果将物业税税率设计为累进制,会起到类似个人所得税累进税制的作用,更有利于实现政府调节贫富差距的公共政策目标[15]。在这点上,累进税率对于限制奢侈性消费和投资性消费的作用机制是一样的,并且能起到更加显著的效果。对于奢侈型住房(豪宅)消费者和房地产投资者来说,在超额累进税率的物业税之下,其税负随着家庭拥有物业财产数量 (面积、套数)的增加而超额增加,边际成本将大大超过边际收益,会对其消费或投资需求产生显著的影响,并进而起到政策调控的作用。

最后需要说明的是,房地产市场自身有其特殊性和运行规律,以上的建议建立在物业税改革对购房需求产生的理论影响的基础之上。房地产价格起决定作用的还包括市场供求、政府的宏观调控目标等诸多因素。在通过物业税改革来改善民生和促使产业健康发展的同时,政府应加大廉租房和保障性住房的建设和市场供给,通过多种途径来满足群众对房屋的居住需求。

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