物业管理企业成本核算与管理研究

晏嘉薇

摘要：目前，物业管理已经成为我国城市居民生活中的必需品，并成为推动国民经济发展的又一增长点。但是随着人们居住质量的显著改善，以产品为成本对象的传统管理方法已经滞后于物业管理等新兴服务行业的成本管理的需求。以作业为中心的先进的成本管理方法越来越受到企业尤其是非制造企业的重视，为其在成本管理上提出了新的解决途径。本文为此着眼以作业为中心的成本管理方法的研究，充分论述了物业管理企业等服务业采用作业成本法进行成本核算与管理的必要性和可行性，然后提出了面向物业管理企业的作业成本管理体系。

关键词：物业管理企业成本核算成本管理

21世纪是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将出现了一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。物业管理企业生存和发展的内外环境发生了深刻的变化，物业管理行业将由劳动力密集型向知识密集型、管理密集型转变，物业管理企业面临难得的机遇和巨大的挑战。对物业管理行业来说，质量理念和品牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要做出相应的变革，才能适应发展的需要。然而目前我国物业管理公司的经营状况却不容乐观，物业管理公司全行业亏损现象严重。如何解决我国物业管理公司的盈利障碍，成本管理是关键要素。长期以来受多方面的影响，物业成本管理始终是一个薄弱环节。理论研究也刚刚起步。当前，以产品为成本对象的传统管理方法已经滞后于物业管理等新兴服务行业的成本管理的需求。我们认为运用作业成本法可以使物业管理企业的作业链处于受控状态，为成本核算与控制提供科学的管理手段，严格控制投入产出，节能降耗，有效提高企业经济效益，提高物业企业的综合管理与经营能力。

一、当前物业成本核算与管理的现状

物业管理是指专门的机构受物业所有人的委托，按照国家法律以及合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的技术对己投入使用的物业以经营的方式进行管理。同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供全方位、多方面的综合性服务。当前物业管理行业的内涵和外延不断提升，和上下游及相关行业的产业链已经连通，与房地产业、商品零售业、信息产业、金融保险业、旅游业、物流业、家政服务业、教育业、文化娱乐业等行业充分交融，构筑了合理的多链条式物业管理产业结构，从而前所未有的产生与放大了物业管理行业的社会效益与经济效益。物业管理的价值在价值链中各环节的分配已经越来越符合市场的规律。物业管理企业已经开始不断将自身推向价值链的上游。根据成本管理制度，目前我国物业管理企业一般实行定额管理的办法控制成本费用。但是由于服务工艺的复杂性、服务产品的无形性决定了物业管理企业很难制定消耗定额。因此，物业管理企业仍然按照“统一领导，分级管理”的原则，将收支差额作为成本计划的替代指标，从上到下压任务、压指标，以达到控制总成本费用的目的。进入21世纪以后，企业外部环境的变化使得传统的成本会计技术与方法所计算的成本扭曲了信息，无法解决现实问题。

1“隐含成本”众多

物业企业传统成本计算模式造成了大量的物业管理“隐含成本”。一般情况下，企业成本核算范围局限于服务过程中实际发生的成本，即营业成本，并不核算作业成本、营销成本、开发设计成本等；在传统成本管理模式中，成本是对象化的费用，而销售费用、管理费用都被划为期间费用，直接抵减当期损益，并不作为成本管理的管理范围。这样就没有完全显示各项物业费用。在确认、分类、分析和控制物业成本上都存在许多缺陷。

2成本失真严重

由于近年来劳动法的不断完善，人工费用价格不断上涨，物业服务产品获利空间一再下降，此时成本核算及控制变得非常重要和敏感，一方面价格己在成本的边缘。稍有不甚就有亏本的危险。另一方面，对定单的选择也开始成为公司决策的一项重要内容，选择订单时，最基本的要求是进行获利能力分析，只有那些能够为公司盈利的订单才是最终要选择生产的。而经过盈利预测分析不能盈利的订单，则需要与客户进行进一步地议价，根据议价情况再做决定。但是采用传统成本核算方法计算的成本信息并不准确，用于指导公司决策显然也不合适。怎样解决这一难题成了当前困扰物业管理企业的大问题。

二、物业管理企业应用作业成本法进行成本核算与管理的可行性

传统成本法提供的产品成本信息己经不能满足对外制订正确的市场和销售决策信息，无法有效衡量每一个客户、每一个产品品种的价值。当原有的成本计算方法提供的信息其可信性受到怀疑，已经影响到企业决策的正确性时，采用作业成本法对产品成本重新加以验证。显然，这不仅是必要的，也是可行的。作业成本法产生于西方发达国家，由于市场需求的多样化和个性化，以及在先进制造技术和计算机集成等技术的驱动下，先进制造系统如CAD、CAM等在制造企业得到了广泛应用，作业成本法才应运而生。对物业管理企业而言，采用作业成本法具有很大的优势：首先，可以解决物业管理成本的分摊对象问题。物业管理企业本身是没有具体的产品而是以作业为主并且定位为服务为先的企业，于是把物业管理的服务功能(具体作业)作为物业管理成本的分摊对象，在此基础上计算出每个客户的成本。因此，与传统的成本制度相比，作业会计制度拓宽了成本核算范围，同时提供产品、作业二维成本信息。其次，可以解决准确分摊间接费用的问题。物业管理企业的运营间接费用虽然不高，但是包含的项目范围很广、种类很多，服务产品生产的个性化极高，准确分摊这部分成本就显得格外重要。再次，可以解决物业管理企业产品定价难的问题。最后，可以解决成本控制的问题。

三、基于作业成本法的物业管理企业成本核算与管理的流程

由于物业管理企业没有产品库存、人员和管理知识密集、产品的统一计量标准尚未完全形成。以作业为中心的核算方法的核心思想是采用作业作为资源与产品之间的联接点或代理，作业与资源相比较，更符合物管企业的运营模式。基于此，我们将传统物业管理企业成本核算过程分解为五步，即分析确定资源、确认作业和作业中心、分配资源耗费至作业成本库、确定作业动因和分配作业成本计人成本对象。

1确认作业和作业中心

根据我国目前的物业管理发展现状、成本核算体系，借鉴发达国家关于成本的分类标准，企业应把作业成本法的作业动因和物业管理的功能结合起来对企业物业管理成本进行分类，建立统一的物业管理成本核算体系，即把物业管理这一服务活动分为多项作业，在此基础上企业可根据实际情况进一步合并作业项目，形成作业中心。根据物业企业的特性，我们可以将物业管理企业的主要作业划分为保洁作业、绿化作业、治安护卫作业、车辆管理

作业、消防管理作业、物业修缮作业、装修管理作业、设备设施管理作业、社区文化作业、服务收费作业、顾客沟通作业、服务产品监控和测量作业等。

2分析和确定资源

资源是物业管理成本的源泉，是物业管理企业生产耗费的最原始形态。在作业成本法中，资源按一定的相关性进入作业。如果把整个物业管理企业看成是一个与外界进行物质交换的投入产出系统，则所有进入该系统的人力、物力、财力等都属于资源范畴。因此，物业管理企业的资源可以简单地区分为货币资源、材料资源、人力资源、动力资源等几类。物业管理企业各项资源被确认后，要为每类资源设立资源库，并将一定会计期间的资源耗费归集到个相应的资源库中。对于资源库的设置可以从物业管理企业原有成本核算体系中的成本项目及其明细项目中得到，合并或分解这些项目。确认物业运作所消耗的资源费用项目。根据作业成本法的基本理论，可以将物业管理企业的资源划分成以下6项：人工费、固定资产折旧费、动力费、材料费、业务费、办公费。

3分配资源耗费至作业成本库

作业成本库是与某作业中心有关的所有成本要素的总和，分配到作业中心的每一种资源就成为该作业成本库的一项成本要素。各项资源耗费分配至各作业成本库的原则是：(1)如果某一项资源耗费能直观地确定为某一特定产品所消耗，则直接计入该特定产品的成本中，此时资源动因也是成本动因，该动因可以被认为是“终结耗费”，物业管理企业的材料费适用于该原则。(2)如果某项资源耗费可以从发生区域划为某项作业所耗，则可以直接计人该作业成本库，此时资源动因可以被认为是“作业专属耗费”，由作业人员直接根据作业消耗资源的情况在资源凭证上进行记录，形成相应的作业成本元素。③如果某项资源耗费从最初消耗上呈混合耗费性态，则需要选择合适的量化依据将资源分解并分配到各项作业，这个量化依据就是资源动因。

4确定作业动因

成本动因是分配的标准，对于成本信息的准确性和相关性有重要影响，是进行成本分析的基础，通过成本动因建立成本分析的因果关系，因此成本动因的确定是作业成本实施的重要内容。在选择成本动因时，

需要考虑以下因素：(1)相关程度。在分配过程中假设分配源的成本与成本动因的数量线形相关。在实际中，存在多个成本动因，成本动因数量与分配源总成本线性相关最好的成本动因是最恰当的成本动因，这样能保证成本信息的准确性。(2)实行成本。一次分配需要针对每个分配目标采集成本动因数据，无法采集数据则无法分配。确定成本动因时，必须考虑成本动因数据采集成本，保证相关的数据的易获取。如果数据采集成本太大，则可能使得作业成本法无法实施。(3)行为导向。不同的成本动因有不同的分配结果。不同的成本分配结果以及基于分配结果的管理决策(如奖金)会对组织和员工的行为产生导向作用。因此必须仔细分析成本动因的行为导向作用。企业可以利用成本动因的行为导向功能。把员工的行为导向有利于降低成本的方向。

5分配作业成本计入成本对象

把成本准确地分配至各成本对象，这是进行成本管理和控制的基础。物业管理作业成本计算是将成本库归集的作业成本按成本动因分配到各成本计算对象上。作业动因分配率是将各作业或作业中心消耗的资源成本分配到成本目标的依据。其计算公式如下：作业动因分配率=作业或作业中心费用／作业或作业中心动因总量。有了作业成本动因率之后，即可根据各成本对象消耗各作业成本库的成本动因的数量，进行作业成本库费用的分配。

总之，面向物业管理企业的作业成本核算与管理方法，为研究服务行业的成本核算与管理提出了一种新的思路，它不但使服务行业的成本管理更科学，而且对于促进企业扭亏为烹，提高市场竞争力具有重要的现实意义。