房改新政扑面而来

王　娜

保障性住房由政府解决，商品房主要由市场解决。

一个由廉租房、经济适用房、限价房和商品房组成的多层次住房供应体系正在结构中。

8月24日～25日，由国务院主持的全国住宅工作会议召开。

建设部、发改委、国土资源部、财政部等各部委负责人，以及各省、自治区等地有关负责人悉数到京。期间，厦门市副市长裴金佳引人注目地介绍了厦门社会保障性住房的做法和经验。

据参与会议的人士称，会后相关部门可能会连续出台多达9个配套文件。本刊记者获悉，这些文件最快将于今年10月底完成。

文件包括；建设部会同民政部制定的“城市低收入家庭资格认定办法”；央行会同建设部、财政部制定的对“廉租房和经济适用房建设的金融支持办法”，国家税务总局会同财政部落实制定的“廉租房建设、经济适用房建设和租赁的税收支持政策”。

而《城镇最低收入家庭廉租房管理办法》《经济适用住房管理办法》也将于年内修订完成。

同时，住房保障立法研究亦提上日程。

这些文件被一些媒体解读为政府对房地产市场调控思路的转变，从“主调市场”转向“主调保障”。

住宅保障司成立

按照现行的管理架构，全国保障性住房的管理工作，一直由建设部的住宅产业司主管，该司设一名分管副司长，具体工作则由住房保障处完成，编制工作人员不超过7人。

但这样的配置显然无力完成全国庞大的住房保障工作的需要，全国工商联房地产商会会长聂梅生对比说：“美国负责住房保障的部门人数多达百人以上。”

8月30日，建设部副部长齐骥在“24号文答记者问”的新闻发布会上证实，建设部独立设置住房保障与公积金监管司已经获得批准。

至于住房保障司的工作和管理职能，齐骥简单地表示，“我想从名字上，大家就能够理解到它需要做什么。”

有消息灵通人士透露，这个司的编制可能超过30人，廉租房、经济适用房和限价房都将纳入住房保障司的管理范围——此前，经济适用房和限价房均由房地产司开发处管理。

根据目前中国惯常的管理架构，国家部委所设立的主管部门，一般在各省市都有相对应的执行管理部门。事实上，北京市在春节前就已经筹建北京市建委住房保障办公室(即北京市住房保障办)，主要负责对经济适用房和廉租房等政策保障性住房的建设管理及政策制定工作，各区县也成立了区县住房保障协调领导小组。

有关人士称，住房保障司将在近期挂牌办公。

资金何来

要落实保障性住房政策，除了有明确的主管部门外，建设资金至关重要。目前，资金仍将是未来住房保障政策落实的最大瓶颈。

根据建设计划测算，“十一五”期间廉租房每年需要资金近500亿元。

有媒体报道称，按照北京市建委的数据，当前北京市投入廉租房的全部资金约为3亿元，这还不到北京市一个中高档楼盘的投入资金。

而且，这些资金全部来自于住房公积金的增值收益这一单一渠道。从全国来看，公积金增值收益里可以提取的，每年总量也不超过30亿元。

“24号文”要求，不仅住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后，要全部用于廉租住房建设，土地出让净收益的10％以上也必须用于廉租住房保障，这笔资金还须纳入地方财政的年度预算安排。

“这三条措施，应该可以保障充足的资金用于保障性住房建设。”建设部政策研究中心科研处处长文林峰对本刊记者说，“关键是西部地区财政资金不足，公积金增值收益少，对这部分城市，国家正考虑有专项资金安排。”

按照齐骥透露的数据，2006年，全国城市土地出让金的净收益为2978亿元；扣除风险准备金和管理成本以后，可以用于廉租房建设的公积金增值收益有100亿元。

但由于各地资金差异巨大，能够用于保障性住房建设的有效资金其实并不多。

以2006年为例，真正用于廉租住房的公积金收益是25亿元，真正从土地出让金中提取使用的只有3亿元。

记者了解到，央行正会同建设部、财政部制定对廉租房和经济适用房建设的金融支持办法，金融支持方案有望在今年10月底完成。

还有消息称，对廉租住房和经济适用住房建设，将有可能一律免收各种行政事业性收费和政府性基金，建设用地继续实行行政划拨的政策，在年度土地供应计划中优先安排，单列用地指标。

低收入资格怎样认定

“住房保障难在如何界定低收入者”，聂梅生指出，从保障“最低收入”向保障“低收入”的扩容，不仅预示着住房保障的惠及面加宽，也表明需要综合考虑更多的因素来给“低收入”下定义。

“低收入家庭标准的确定，由各地政府根据本地经济发展实力，财政保障能力，居民住房状况，保障性住房房源等综合因素来确定。”文林峰对本刊称。

据建设部、民政部此前的一项调查显示：全国城镇低保家庭中约有400万户住房困难，截止去年底解决了26.8万户，仅占6.7％。

目前全国仍有人均建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭近1000万户，占城镇家庭总数户的5.5％。

而与低收入家庭一样，迫切需要解决住房问题的，还有各城市的外来人口。在“24号文”中，对城市化过程中农民工的住房问题，也列入了城市住房保障体系所关注的范围之内。

对此，有研究者表示，外地人住房问题比较复杂，涉及到原来居住地的房产问题，因此，应以租赁方式解决为主。

他说，特别是住房档案还没有联网的情况下，流动人口住房问题解决起来难度较大，这还涉及到社会公平和住房资源合理配置，以及大城市合理控制人口无限扩张等一系列问题。

“低收入家庭租住廉租房或经济适用房，中等偏低收人家庭运用贴息贷款购买两限房，中高收入的家庭则进入商品房市场。”上海房地产经济协会副会长印堃华表示，在《城市低收入家庭资格认定办法》出台后，政府主导的“多层次住房体系”将具有针对性。

能否撼动高房价

尽管各路专家一再强调，保障性住房与商品房是两个分开的市场，但“多层次的住房保障体系”能否撼动目前居高不下的房价，仍是大部分民众最为关心的问题。

大多数人享受不到保障性住房带来的“实惠”，他们更关心的，就是房价能否因此而降下来。

“与房价没有直接关系”的说法代表了大多数专家的观点。

“政府出台‘24号文，目的是要解决中低收入群体的住房问题，而商品房要进入市场流通，房价的涨跌依然要由占住房市场多数的商品房来决定，不会受到保障性住房政策实施的太大影响。”香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙说。

在全国住房工作会议上，关于这一点是如此表述的，会议重提了全面贯彻国办发[2005]26号文件和国办发[2006]37号文件的政策措施，“进一步加强和改善房地产市场调控，调整住房供应结构，增加有效供给，促进房地产市场健康发展”。

这两份文件对闲置土地的收回，以及二手房转让的征税措施均作出了硬性的规定。

在研究者看来，只有先把低收入者的住房供应量“垫”上去了，通过经济适用房和廉租房解决了他们的住房问题，将原来挤到商品房市场中的低收入者的刚性需求分流出来，使这部分住房占到相当的比例(如大于15％)；而中等收入者住房问题则可以通过完善普通商品房政策逐步得到解决，其余的人进入商品房市场。最终形成良性的楼市，房价才有可能平稳下来。

这次全国住房会议也强调，城市新开工住房建设中，套型在90平方米以下的住房面积必须达到70％以上，廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70％。

“保障性住房由政府解决，商品房则主要由市场解决，一个由廉租房、经济适用房、限价房和商品房组成的多层次住房供应体系即将产生。”印堃华向本刊表示。