厦门试水梯级保障

谢良兵

8月24日，距1998年召开的全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议近10年后，由国务院主持的高规格具有全国导向性意义的住宅工作会议又一次召开。

据本刊记者获悉，此次会后，将有一系列文件出台。

值得注意的是，在此次会议上，厦门市副市长裴金佳以典型发言形式，详细介绍了厦门社会保障性住房的做法和经验。而此前全国政协十届五次会议期间，著名的“全国政协一号提案”——民革中央提交的《关于政府参与投资和建设经济适用房和廉租房的建议》，也是源自厦门保障性住房体系的实践。

厦门社会保障性住房体系设计似乎正在成为全国房改新政的蓝本。

重提保障

8月6日是厦门首批社会保障性商品房开始选房的日子。上午八点半不到，厦门市建设与管理局所在的建设大厦二楼的选房现场，已经挤满了等待选房的申请户。

当日的配售工作只针对岛内思明、湖里两区的1210个申请户，此前电脑评分获得“100分”、轮候号为2号的柯金仕，是当天第一个选房的人。

如果工程进展顺利，到了明年年底的时候，72岁的柯金仕一家人，将能人住湖里区高林居住区一套建筑面积为69.95平方米的三居室。而且这样一套房的价格仅是周边地段房价的一半左右。这个居住区，是厦门市2006年开始实施保障性住房制度以来，建设的首批保障性住房小区。

尽管1991年国家推行经济适用房制度时起至今，厦门的经济适用房和廉租房的建设也有3万多套。但是由于其本身存在的弊端，还是有许多所谓的“夹心层”，这个人群既买不起经济适用房，又不够廉租房条件。中低收入人群的住房困难问题始终无法得到彻底解决。

2005年后，北京的经济适用房制度的不是被不断发掘，北京转而设想推行“限价房”的思路也影响到了厦门。2006年厦门“两会”期间，集美大学房地产发展研究所所长李友华提交了一份《关于进一步扩大中低收入群体住房供应力度，在厦门推行限价商品房的建议》。

厦门市建设与管理局的一位官员向记者证实，当初厦门也曾研究过“限价房”的政策，但在考虑到实际操作中仍存在的很多问题，包括如何限价，怎么销售，卖给谁等等，最终还是放弃了这一想法。“这在全国都没有统一的执行标准，控制不好还可能起到扰乱市场的反面效果。”

此时，“社会保障性住房”的思路开始逐渐被厦门市政府提上日程。2006年5月10日，厦门市委常委会召开专题会议研究社会保障性住房工作，会议明确了要建设“社会保障性住房”体系。当时的设想称，这是一个多层次中低收入群体住房供应体系，将限价商品房统一叫“保障性商品房”，为买不起保障性住房的低收入者提供保障性租赁房。

随后，市政府、保障住房办的相关人员分三批赴香港，学习、借鉴香港的公屋、居屋管理经验。“其实我们现在实行的这套制度和模式，基本上都是照搬香港的公屋制度。”厦门市保障住房办常务副主任林粟如对记者说。

2006年5月31日，厦门市政府宣布：政府将斥资40亿元在未来3至5年建设保障性租赁房和保障性商品房160万平方米约2万套。就在当天，厦门岛内高林居住区、观音山公寓两大社会保障性住房项目正式开工建设。

11月16日，厦门市社会保障性住房建设与管理办公室(简称厦门保障住房办)成立。随后15个与之配套的政策法规出台，这些政策分别对保障性住房的建设标准、分配原则、配售配租渠道、售价和租金标准、退出机制以及管理模式等作了明确规定。

梯级保障架构

“以往的住房保障制度基本上是一种福利，而现在我们厦门要改变的是，住房保障体系仅仅是保障功能，要完全发挥政府的保障职能。这是比较大的一个区别。”厦门市保障住房办常务副主任林粟如对记者说。

这些正与建设部“24号文”(即8月中旬公布的《国务院关于解决城市低收入家庭困难的若干意见》)不谋而合。也就是说，厦门的保障性住房是针对特定的社会阶层，具有公益性和社会性，但不具普惠性。“这与过去的福利分房有着本质的区别。”林粟如对记者说。

国家规定的保障性住房覆盖面为20％的中低收入家庭，而厦门把这个覆盖面扩大到了40％。“什么层面的人都能找到适合其居住的房子。”这就是厦门实行社会保障性政策后，所体现出的一个分层次多元化的住房保障体系。

这个层次是：向有一定经济能力的中低收入家庭及特定对象中住房困难户，提供社会保障性商品房；向既不属最低生活保障线以下又无经济能力购房的低收入家庭，提供社会保障性租赁房；向最低生活保障线以下的住房困难户提供廉租房；为刚参加工作的公务人员和引进人才解决过渡性租赁房。而且厦门市政府正在考虑将外来人口以及农民工的住房问题纳入保障的范畴。

此前，截至2006年5月，厦门市已累计建成解困统建房和经济适用住房小区18处，3.3万套，解决了大量人均居住面积8平方米以下的家庭的住房困难。据统计，2000年市区居民每5户中就有1户居住的是政府提供的经济适用房。

不过，当年这些经济适用房的主要对象是机关和事业单位人员。而按照当时国家的相关规定，这些房子的户型面积是以申请人的行政级别来定的，所以，“过去的经济适用房户型面积，比我们新建的保障性住房户型要大的多。”

既然是满足保障功能，因此户型面积并不大，能满足基本居住需求即可。厦门保障性住房的户型面积为：一居室45平方米，两居室60平方米，三居室70平方米。在保障性住房的总供给中，廉租房和保障性商品房的比例是7:3。

所有的保障性住房均一次性装修到位，禁止“二次装修”。装修工程实行统一招标、统一设计、统一施工，每平方米装修成本控制在200元左右。

那么，建设保障性住房小区的资金从何而来?“国家规定，用于住房保障的资金不能低于土地出让金的10％。”林粟如介绍说，厦门此次保障性住房投资总额约130亿元，这些钱很大一部分都来自土地出让金，且远远高于国家规定的比例。

政府全程主导

“全国政协一号提案”的“厦门蓝本”，主要包括两个方面，一是明确以政府为投资的主体，或者说以财政为投资的主体来投资、规划、建设、管理社会保障性住房；二是明确社会保障性住房的分配和购买的对象。

不过，保障性住房始终是一种社会稀缺资源。在以往的住房保障制度中，各种寻租事件不断出现。厦门的保障性住房如何规避这些问题?“与别的地方不同的是，厦门的保障性住房全程都是政府参与并主导。”林粟如说。

比如保障性住房小区的开发模式是实行“代建”制度。由厦门的国有地产企业以3％的“代建费”建设，建成之后产权归属厦门市政府。保

障性商品房传统意义上的“售楼处”变成了建设与管理局，而租赁性住房则归国土局的公房管理中心负责分配。

其申请条件也十分严格，一是必须具有厦门城镇户口，购房入户的则不能再申请；二是家庭收入和资产条件，2006年政府公布的厦门中低收入家庭年收入标准为3人及以下户5万元，4～5人户6万元，5人以上户7万元；三是人均建筑面积12平方米以下的住房困难户或无房户。

符合条件的家庭或个人只要申请被受理和登记就发给轮候号进入轮候，按轮候号顺序进入“五审两监督两公示”(即居委会、街道办、区民政局、公房中心或住宅办、国土房产局或建设局五级审核，监察局和信访局全程监督，由居委会组织在社区和国土房产局或建设局组织在全市二次公示)，其中市一级部门主要审原有住房情况，而区一级主要审家庭收入情况。

目前，保障性租赁房申请户已审核2900户并分六批次公示，其中77户被取消申请资格，14户自动撤销申请，66户下调房型。而首批社会保障性商品房申请户共1832户，未取得购房资格的345户中，自动放弃申请的144户，不合格的201户。

经过层层过滤后，能够得到分配的保障性住房，也将实行“只能一套”的原则。在管理上，保障性住房实行封闭式管理，不能上市交易也不能二次出租，住户一旦经济和住房状况发生变化，有能力改善住房，住户应主动提出申报，其保障性住房将由政府回购。

国土房产局也将定期进行审核，由社区、媒体、公众共同监督，一旦发现转租等现象将收回住房；另外如果家庭收入超出标准将要求退出租赁房或提高租金，通过建立退出机制，尽最大限度将有限房源用足用活。

此外，保障性商品房的售价根据控制性建设成本加基准地价综合测算确定；租赁房则按照统一的市场租金标准计租，政府实行分类租金补助，改暗补为明补，承租户可获得政府70％～90％的租金补助。同时，今后的物业管理费用，政府也将考虑进行适当补贴。

与商品房价无关

自十年前开始房改以来，从福利分房到向市场要房，如今，厦门保障性住房体系所推动的是梯级消费观念。

买不起房的靠申请廉租房，买得起房的但经济实力一般的人靠市场中的中小套普通商品房，经济实力较强的人则完全用商品房来解决。事实上，在已经开始的保障性住房申请中，已经出现了这样的梯级消费理念。

而在一些地产商看来，保障性住房的大批量上市，也不会影响他们对厦门地产的信心，万科、华润等诸多外地地产商均在这个时候高调进入厦门地产市场，成为厦门新一批的“地王”。他们的信心，来自厦门市的外来购房者，这部分人支撑着目前60％的厦门房市。

厦门同舟济置业顾问有限公司总经理江澎对记者分析说，保障性住房的出现有可能会让人产生心理暗示，觉得房价会降，但事实上影响并不大。因为保障性住房的受众群体有限，不是任何人都可以购买的。厦门目前的房价还是比较反映实际需求的。

2006年10月，厦门市商品住宅价格指数为110.5，排名全国第二。从2007年1月份开始，该市社会保障性住房纳入商品住宅价格指数统计样本点，使价格上涨幅度逐月回落，1～6月厦门在全国70个大中城市新建商品住宅价格指数排名从第10位下降到了第28位。

但指数的下降，并未拉低厦门的房价。根据官方网站“网上厦门房地产”每天成交情况统计显示，厦门全市平均房价从今年1月的7000元／平方米左右，到6月份首破万元大关，达到10200元／平方米——半年时间上涨45.7％。

同时，地价也在不断攀升。9月9日，厦门市土地矿产资源交易市场的消息显示，该中心刚刚公开拍卖的2007G29地块楼面地价达到17533元／平米。据不完全统计，该地块成为目前厦门楼面地价最高的地块，同时也是今年下半年内地楼面地价最高的地块。

翔鹭(厦门)房地产开发有限公司营销策划主管李魁语也认为，保障性住房和商品房的市场定位不同，保牵性住房的推出满足了中低收入者的购房需求，但社会商品房还是会按照原来的规划、定位走。