青年人住房问题及国际借鉴
2017-01-20宋宁宁吕媛
宋宁宁+吕媛
摘 要：农村青年进城务工、城市高校不断扩招等引致城市青年群体聚集，城市青年住房问题日益突出。本文首先介绍我国青年的住房问题;然后阐述俄罗斯、德国的青年住房保障政策;最后从中得出启示，以此促进我国青年住房问题的解决。
关键词：青年;住房问题;借鉴
一、我国青年住房问题
近年来，我国城市化进程不断加快，大量的农村青年进城务工、城市高校不断扩招再加上城市自身青年人口的增加，引致城市青年群体聚集。但是，青年群体工龄低、积蓄不足且有结婚住房需求，造成了巨大社会压力。严峻的社会现实要求政府尽快出台针对青年的住房保障政策。
二、俄罗斯的青年住房政策
在俄罗斯，“青年家庭”指：夫妻双方至少有一个人年龄小于35岁以及家长不超过35岁的单亲家庭。根据俄罗斯“青年家庭住房保障”标准，要求青年购房的资金由三个部分组成：青年自身、银行和政府补助（即三三制）。对于没有孩子的家庭，政府补助不低于住房均价的35%，金融机构提供资金近45%，家庭出资20%。对于有孩子的家庭，政府补助不低于住房均价的40%。
三、德国的青年住房政策
（一）租房阶段
德国的公共租赁住房的发展大致经历了两个阶段：一是二战后到上世纪末，大规模兴建社会福利住房，解决二战以及两德统一后低收入者的住房问题。二是自上世纪末开始，大多数居民的住房问题解决，福利房逐渐退出历史舞台，但政府仍然通过控制房价、房租等手段保障低收入者的住房。
（二）租房法律
多年来，德国房价一直保持在相对较低的水平，但低房价并未刺激德国人买房置业的需求。与买房相比，大多数德国人更愿意租房住。目前，德国有60%左右的居民租房，其中青年人77%左右为租房族。德国租房比例高，原因就是德国法律给予承租人近乎完美的保障。
（三）租房政策
德国政府向投资者提供无息贷款。对建设社会福利住房的投资人，无论是个人、社会团体还是企业，政府都对其进行资助，通常是向住房建设投资者提供无息住房建设贷款，该贷款偿还期可长达30年至35年。还贷期结束后，约束解除，房屋所有人可以按市场价格出租出售房屋。。
房东不得随意涨房租。德国《民法典》等多项法律对房租价格进行了强有力的管理和约束，规定房东不得随意涨房租。即使要涨到同类住房的通常水平，当事人还必须连续15个月内没涨过价，而且涨幅一般不得超过10%。根据法律，德国每个州、市及乡镇都设有独立机构，主要是根据所租房屋地理位置、交通状况、房屋建筑年份、质量及节能情况，来确定基本价格范围。而且法律明文规定，如果房东的房租超过“合理房租”20%，就构成违法行为，超过50%就构成犯罪，这就使得租房市场极为稳定。
四、借鉴
（一）俄罗斯提供的借鉴
1.加强对青年群体住房问题的关注。青年人，特别是刚刚走上工作岗位的青年大学生，他们在社会上缺少资金，缺少关系，没有能力购买住房。因此，政府必须加强对青年群体的关注;2.加快建立针对青年的住房保障机制。我们应该学习俄罗斯在青年住房保障方面的经验。在保障对象方面主张根据学历和工作性质提供保障。按照收入水平、家庭成员人数等对青年群体进行分组，针对不同层次的保障对象提供不同的住房保障措施;在保障措施上，建立多重保障措施，包括提供房屋租赁、购房补贴，实行优惠的住房贷款利率，降低青年购房首付款等;3.建立多方融资机制。在资金保障方面，实行政府、银行和青年自身三方的融资机制。政府投入资金用以补偿青年的房屋租赁和购房的部分款项，银行提供优惠利率的抵押贷款，而青年自身通过储蓄承担部分住房款项;建立专门的住房公积金项目提供资金支持。
（二）德国提供的借鉴
1.建立健全法律法规，明确租赁双方权利义务，尤其加强对承租人的保护;2.加强租金管理，定期公布房租指导价，明确租金最高涨幅，对不合理的租金上涨进行必要干预;3.改变观念提倡租赁住房。我国当前总体上住房需求大而供给有限。即使政府建立了对青年群体的保障机制也不足以保障每个青年都能如愿以偿。为此，社会应该加强住房观念的改变，完善和加强住房租赁市场的秩序，引导广大青年群体改变住房观念，提倡租房。
总之，我国青年住房保障问题是由我国住房制度改革过程中制度缺陷造成的。要防患于未然，不但要重视低收入群体的住房需求，更要加强对青年住房问题的关注，这是我国房改过程中不可忽视的问题之一。
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