七十年内的权利

秋　风

已经购买了70年国有土地建设使用权的业主们，可以独立地支配土地上的所有权利。政府对于国有土地只可能收取一遍土地出让金，不可能有第二次。

在名噪一时的酒仙桥危改拆迁中，有七百户居民的房屋具有相对完整的产权，这些住户在拆迁的“民主秀”中，基本上投了反对票。

他们问：政府有什么权力来对他们享有产权的房屋进行拆迁?实际上，城市未来大多数居民迟早可能都会遇到同样的问题。

中国城市建设用地的所有权基本上属于政府，房地产开发商从政府手里买来土地70年建设使用权，建设住宅出售给业主，业主支付价款，应当已经一次性支付了70年土地建设使用权费用，从而获得了这一权利。

在制定《物权法》的过程中，很多民众提出了一个问题：那70年期满之后，该怎么样呢?政府是不是要求收回土地，从而让房子悬到空中?针对民众的这一担心，《物权法》第一百四十九条第一款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这也就意味着，政府不能随意收回土地。

但是，先别担心那么遥远的未来的风险，对于居住在商品房中的民众来说，最大的风险其实是：房子也许只住了二三十年，政府突然决定要拆迁你的房子，该怎么办?

说起来，近些年的拆迁，基本上不涉及私人享有土地之建设使用权的房屋，而主要涉及旧城区的公房，或者涉及个人曾经享有完整所有权的“私房”。但是，随着旧城区房屋拆迁殆尽，而政府进行开发的雄心却依旧勃发，则某一天，拆迁的推土机机可能就会开到某个新建小区的门口，或者像酒仙桥那七百户居民那样被连带捎进拆迁区内。此时，业主有没有权利制衡这种拆迁?

《物权法》第一百三十五条的规定，“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”第一百四十三条又规定“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”

据此两条，在70年内——实际上除去开发时间只有60多年了，建设用地使用权的持有人，也即每位业主，对于自己房屋所占用之土地，享有十分完整的权利：占有、使用、处分和收益。这种权利跟所有权几乎没有两样，也因此，在70年内，业主的权利是可以制衡政府作为土地所有者的权利的。

政府当然拥有这些土地的所有权，但是，政府一旦收取了70年土地建设使用权之费用，就把该项土地70年内的全邵权利出让给了业主。此后，这块土地之占有、转让、使用、收益，都与政府无关，而完全由业主支配。

借用中国古代的土地权利概念，政府享有“田骨权”，业主享有“田皮权”。两者基本上不存在什么关系，业主可以独立地支配其所享有之权利。

如此说来，在享有建设使用权的70年内，业主是可以处置其所拥有的土地的。假如业主购买的是单栋房屋，他就可以随意改建、翻建、扩建，对他惟一具有约束力的只是政府的规划。这些年来，不断有媒体报道，别墅“私搭乱建”，有关部门也去查处。

然而，既然业主享有70年完整的权利，则他当然可以按照自己的喜好私搭私建，这本来就是他的私人事务，他人管不着，政府也管不着。

假如业主拥有的是一套公寓房，他并不拥有物理意义上的土地，但是，一个社区或一栋楼房的业主，作为一个集体，却是可以占有物理上明确的一块土地的。他们可以成立一个土地合作社，通过某种意义上被大家接受的程序，合理地处分自己已经享有权利的土地。

比如，房屋在住了40年后，大家都觉得楼房比较危险，那就可以通过表决的方式，选择是自行进行楼房翻建，或者出售此块土地，将获得的货币分配各家，自行购买房屋。

总之，依据法律，已经购买了70年国有土地建设使用权的业主们，可以独立地支配土地上的所有权利，而由此产生的收益，自然归业主们共同享有，政府无权分沾。这就类似于银行将一笔钱贷给企业，企业支付了利息之后就可自由支配这笔钱。这笔钱在企业手里所产生的收益，当然全部归企业，与银行无关。

这就是酒仙桥那七百余户业主本应享有的权利。他们的房屋是否需要翻建，与政府无关。政府专业部门假如依据某些条例认定房屋已经出现安全隐患，那政府只能将此信息告知业主，由业主们自行选择如何处理：是就地翻建，还是出售土地，整体搬迁。

但是现在，政府似乎并不这么认为，相反，似乎以土地所有者的身份，强制要求这些享有建设使用权的业主把建设使用权在70年未满期之前退还给政府，政府再出售给开发商。这种做法的性质是显而易见的：政府单方面撕毁了与业主们订立的合同。

当然，政府还有一个身份，城市的公共管理者。政府可能制定一份新的城市规划，对该块地面的发展作出新安排。但是，首先，任何城市规划都应当高度尊重私人财产权，而不应当过于随意地让私人作出牺牲；其次，即使业主服从规划，开发商也应当与业主协商，请求其出让剩余年限内的建设使用权——由于这一使用期限是自动续期，所以其实是永久性的建设使用权。开发商与业主之间进行的是平等民事主体之问的谈判，与政府无关。这里，开发商支付给业主的，不是含糊其词的“房屋拆迁补偿”，而是两项性质完全不同的价款：购买土地之建设使用权的费用，另加建筑物的补偿费用。

可以说，按照法律，那么，政府对于国有土地只可能收取一遍土地出让金，不可能有第二次。此后，这些土地其实与政府无关了，而纯粹是已经享有建设使用权的个人和企业的事。