治理型物业:多元共治视域下拆迁安置社区的秩序再造

摘"""要：以行政逻辑为主导的拆迁安置社区是城市治理中的洼地，其中社区物业管理问题尤其突出。依靠单一市场主体无法塑造拆迁安置社区的物业管理秩序，甚至会引发次生性矛盾纠纷。打造政府、市场、社会多元主体复合的治理型物业是突破拆迁安置社区物业管理困境，塑造社区良性秩序的可行路径。治理型物业的本质是在地方政府的主导下，促进社区多元治理主体协商共治的物业管理模式。治理型物业具有复合型治理方式，既可以通过市场契约逻辑获取专业化的物业管理服务，又能够通过社会自治逻辑改造居民的认知和行为习惯。基层政府在治理型物业中是制度的供给者和监督者，通过制定规则重塑市场主体与社会主体在物业管理中的角色，推动多元共治格局的形成;物业公司在制度约束和政府的监管下则表现出较强的公益性，并成为连接居民和政府的中间纽带;居委会则扮演监督物业公司、引领居民自治的综合协调角色。构建以多元共治为核心的治理型物业不仅是突破拆迁安置社区物业管理困境的可行路径，更是探讨社会转型期城市基层社会治理现代化的题中之义。

关"键"词：拆迁安置社区;治理型物业;物业管理;秩序再造

中图分类号：D63""""文献标识码：A""""文章编号：1007-8207（2025）01-0076-17

引"言

随着行政逻辑主导下的“合村并居”政策普遍实施，大量被征地拆迁的农民集中居住于城市空间，从而形成一种独特的居民区类型即拆迁安置社区。顾名思义，拆迁安置社区的居民主要是由失地、失宅农民组成，从居住空间和职业类型来看，拆迁安置社区居民已经不属于传统意义上的农民。但是由于失地失宅农民是短时间、集中性地被动“上楼”，其观念认知和生活习惯来不及转变，依旧带有很强的农民印记。而这种遗存的乡土生活习惯、价值认知、行为方式与城市治理规则形成强大张力，这种张力突出表现为社区物业管理困境。拆迁安置社区物业管理所引发的矛盾纠纷已经成为影响城市基层社会稳定的高风险性因素。可以说，“亦城亦乡”的拆迁安置社区已成为当下城市治理中的洼地，甚至有沦为城市“贫民窟”的可能。[1]

城市住房市场化改革不仅推动了商品房住宅小区的蓬勃发展，同时也催生出庞大的物业管理市场。从全国范围看，多数商品房住宅小区都是从市场获取物业管理服务，业主与物业公司通过缔结商业契约建立服务关系。而对于拆迁安置社区来说，向市场购买物业管理服务的模式难以被社区居民接受，极易出现居民不服从物业管理、拒缴物业费的现象，进而引发一系列矛盾纠纷。当然，拆迁安置社区物业管理困境的形成不能简单归咎于社区居民角色转变不畅、契约意识不足，房屋产权不清晰、住房质量不过关、配套设施不齐全等问题也是物业管理困境形成的重要原因。如何突破拆迁安置社区物业管理困境，塑造社区良好治理秩序是政府以及学界亟需进一步深化研究的问题。笔者通过对浙江省绍兴市、广东省东莞市、湖北省十堰市以及重庆市的拆迁安置社区的物业管理现状实地调研，归纳出“治理型物业”这一物业管理类型，试图从学理分析以及现实实践中对构建拆迁安置社区物业管理秩序提供一种可行路径。

一、文献回顾及研究进路

“村庄整体拆迁，村民上楼居住”作为一种社会现象，学术界曾用不同概念对其进行概括，如“村转居社区”“过渡型社区”“拆迁安置社区”。不同概念反映了不同研究之间的视角与价值差异。为了更好地还原和再现经验现象，避免产生不必要的歧义，本文采用更贴近现实经验又能较为精准地反映社区性质和特征的“拆迁安置社区”概念。相关研究重点关注拆迁安置社区的治理问题，并把社区物业管理问题纳入其中，从制度结构、社会资本、居民角色转换等视角提出解释。

（一）制度规则、社会资本与个体角色视角下的物业管理困境

制度结构视角是从拆迁安置社区的形成以及内部结构特征、治理规则着手，分析其治理现状与治理困境。拆迁安置社区可以说是行政社会逻辑下的产物，政府全方位主导也造成居民对政府的“行政归咎”，形成政府的“无限责任制”。[2]在这其中，居民把物业管理看作是政府应尽的责任，拒绝购买物业服务的行为逻辑也就得到解释。当然，政府也通过补贴物业费、直接介入到物业管理中的途径缓解拆迁安置小区的物业管理困境，但是完全依靠政府主导的“扶植型秩序”加重了地方政府的治理负担，并且压缩了社区的自治空间，政府扶植并非长久之策。[3]在元治理的视角下，拆迁安置社区的治理结构为“一主两辅”，其中党政组织是治理主体，承担着“治理校准”的元治理角色。[4]当然，除了以党政组织为代表的“权治”逻辑，还有“礼治”“法治”逻辑，共同形成“纪律规则”“礼俗规则”“契约规则”三元治理规则，不同规则之间的冲突或紧张关系形塑出拆迁安置社区的治理样态。[5]

社会资本的研究视角则是以社会资本为理论框架，探讨拆迁安置社区居民的信任互惠、组织合作等存在的问题及可行的解决路径。在拆迁安置社区中，以血缘和地缘为基础形成的传统乡村社会的社会资本瓦解，而在陌生化、原子化的新的生产生活空间中难以内生出共识性规则，居民之间的信任关系、合作关系难以形成。[6]社会资本的引入可以激发社会成员的团结意识，也是公共行动得以形成的必要因素，同时还可以促进社区内部“参与式‘伙伴’关系的建立”“协商式‘共治’机制的完善”以及“社区治理的‘柔性’着陆”。[7]拆迁安置社区居民的社区认同由于“时空压缩”“社区记忆被切断”“意义系统崩塌”而陷入困境，居民的归属感和认同感不强，要重新确立“村落共同体”在社区中的意义，以时空延伸克服“时空压缩”困境，以“记忆构建”重塑社区认同。[8]

居民角色转换的视角则是从居民个体的角色身份转变、行为模式转变、权责关系转变所面临的分歧，探讨导致拆迁安置社区陷入失序状态的原因。农民的市民化转性是包括角色意识、思想观念、社会权利、行为模式等多个方面的整体转型。[9]而转型过程的不畅不能归咎于农民个体承担新角色的能力低下，而是受到赋权不足与身份缺损、新老市民互动不良、农民特殊认同策略三方面条件的限制。[10]由农民向居民的转型背后是“国家—农民”隐形契约关系的转换，在转换的过程中，政府、村集体与村民之间对彼此责任义务认定存在分歧，村民以集体的身份把责任推给村集体或基层政府，拒绝接受空洞的“市场业主”身份，而这种复杂的多边关系也就造成了社区的物业管理困境。[11]

（二）研究进路：治理型物业实践中的多元之治

通过对既有文献的梳理可以看出，以上三种研究视角全面系统地分析了拆迁安置社区的制度结构特征、社会资本样态以及居民角色转型困境。虽然相关研究较少直接以物业管理作为研究对象，但在论证的过程中也都有涉及到物业管理的内容，可以说物业管理是拆迁安置社区研究中无法回避的问题。既有研究多把拆迁安置社区定义为“过渡型社区”，这是一种发展导向的研究预设，以典型的城市社区为样板对“过渡型社区”进行比较研究，这容易忽略“过渡型社区”内在的实践逻辑。以上三种研究视角虽然对拆迁安置社区物业管理困境做出了解释，也都从规范的角度提出破解物业管理困境的策略，但是都比较笼统和抽象，比如“增加社会资本”“重塑记忆”“确立元治理角色”。另外，从既有研究中也可以看出，国家（政府）、市场、社会是拆迁安置社区中的主要治理主体，并且存在权治、契约与礼治的三元治理规则。[12]不同治理主体之间如何协作？不同治理规则如何融合？这是进一步需要回答的问题，也是本文重点探讨的问题。

本文把研究重点聚焦在拆迁安置社区的物业管理上，通过物业管理这一具体的实践，揭示政府、社会、市场多元主体如何协商合作共塑物业管理新秩序。拆迁安置社区的特性决定了物业管理秩序的达成不能依靠单一治理主体，而需要性质各异的主体协商配合，以形成物业治理共同体。“治理型物业”则是这种治理共同体的典型代表。顾名思义，“治理型物业”的核心是治理而非服务，有别于纯粹的市场型物业;其既包含市场因素，同时也具备行政强制与自治的逻辑，是一种多元治理主体协作、多元治理方式结合的复合型物业管理类型。“治理型物业”既是笔者从经验中归纳出的物业管理类型，也是本文的分析框架，以“治理型物业”的形成逻辑、运作逻辑来探讨拆迁安置社区中多元治理主体的合作如何可能。“治理型物业”这一概念既为物业管理秩序的塑造提供理论性指导，同时也为基层社区多元治理模式的建立提供参考。

二、治理型物业性质：多元主体参与的物业管理类型

根据《物业管理条例》的规定，物业管理是指“业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”[13]。由定义可以看出，物业管理是业主委托物业服务企业对物业进行的管理活动，物业管理可看作是一种特殊商品。其实，物业管理并不是随着市场化改革出现的新鲜事物，我国单位制时期同样存在物业管理，只不过当时各类公房的物业管理由政府或单位来承担。另外，通过市场途径购买也并不是获取物业管理的唯一形式，在一些非典型的住宅区内，比如老旧社区、拆迁安置社区，政府、社会也会提供物业管理服务。《物业管理条例》对物业管理的定义仅局限于市场型物业管理类型，无疑是明显的立法缺陷。[14]从物业管理的属性来看，物业管理本质上是社区内非竞争性、非排斥性的公共品，而这种公共品的提供者既可以是市场主体，也可以是政府或社会组织，根据物业管理服务提供者的不同以及提供方式的不同，可简单将其划分为行政型物业、市场型物业以及自治型物业（见表1）。

表1物业管理类型及特点

["""""特征

类型核心主体生成土壤运行逻辑缺陷行政型物业国家或政府国家一元主导的“总体性社会”行政权力之治管理方式僵化，无法满足需求市场型物业物业公司陌生人社会市场契约之治收费高且缺乏稳定性自治型物业社会组织熟人社会共同体成员自治物业管理水平较低]

（一）单一主体主导下的物业管理类型及运行逻辑

政府、市场和社会的性质属性不同，三者提供公共品的具体方式、运作模式以及背后的权力关系也有所不同。因此，行政型物业、市场型物业以及自治型物业三者的性质特征、实践逻辑也迥然相异。

⒈行政型物业：政府主导下的权力之治。行政型物业是指政府作为物业管理的主体，通过行政权力对房屋以及相关配套设施进行管理、维修、保养。行政型物业的本质是全能政府对城镇居民各项生活事务的包办，其主要存在于改革开放之前的公有制时期。中华人民共和国成立后，城市实施单位制为主的社会管理模式。单位制是一种综合性的社会组织形式，是居民生产单元与生活单元相重合而兼具经济、文化、政治意义的综合体。单位制塑造了国家“总体性支配”的社会形态，国家行政权力支配各类资源的分配，行政组织控制和调节社会系统的运转。[15][16]与此同时，单位也通过对各类生活资源的垄断支配着每个人，并产生了具有“依赖型人格”[17]的“单位人”。

在单位制时期，城市所有房屋都收归国有或集体所有，居民住房由国家或单位统一分配，实施福利性的住房政策。国家或单位根据单位职工的年龄、工龄、家庭情况等要素分配房屋。虽然单位公房的使用者需要缴纳房租，但是房租金额非常低，不足以抵偿房屋的老化和维修成本，房租的象征意义大于实际意义。房屋的后续维修和管理由单位的房管部门负责，房屋使用人不承担责任。笔者在对重庆市长寿区某钢厂的单位小区（大院）调研时了解到，在钢厂改制之前，所有与物业有关的问题全部由房管所或单位的维修队负责，大到居民房屋漏水，小到家中下水道堵塞、电路老化，全都依靠单位解决。由此可见，单位制时期城镇居民房屋使用权的获取、物业管理全都是遵循行政的逻辑，国家行政权力居于主导地位，形成了行政型物业这一管理类型。

行政型物业的产生由时代因素所决定，随着政治经济制度的改革，纯粹的行政型物业也逐渐消失。但是，行政型物业作为一种物业管理类型，对于当下物业管理形式仍具有一定的启发性。尤其是在城市化快速推进，拆迁安置小区、易地扶贫安置小区等非典型住宅区层出不穷的时期。此类住宅区内的物业管理问题突出，政府如何应对此类问题，或者说应该如何定义政府在物业管理中的角色和地位值得进一步考虑。

⒉市场型物业：市场主导下的契约之治。市场型物业是指住宅区业主、房地产开发商或者居民委员会①与物业公司签订委托合同，由物业公司提供住宅区的物业管理服务。市场型物业是当下物业管理的主流形式。市场型物业的迅速发展是国家政治经济制度改革的结果，也是伴随城市住房私有化浪潮的必然现象。市场型物业的本质是把市场引入物业管理领域，由市场的逻辑来推动物业管理的正规化和专业化。事实也确实如此，市场型物业通过提供高标准、差异化的物业服务，能够最大限度地满足城市居民的物业管理服务需求，提高居民的生活质量。

市场型物业的发展与业主自治的制度安排密切相关。业主自治包括两方面的内涵：一是业主建筑物区分所有权的明确，业主身份得到法律保障;二是业主大会、业主委员会作为业主自治机构得到法律确认。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定，建筑物区分所有权是指“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。业主对建筑物共有部分的共同管理权赋予了业主选择物业管理方式的权利，为业主委托物业服务企业进行物业管理活动奠定了法理基础。在具体的实践中，业主大会是住宅区内物业管理事宜的决策机构，业主委员会则是业主大会决策的执行机构。在此之外，业主委员会还负责与物业公司签订合同、监督物业公司、召开业主大会等其他事项。除了住宅区的前期物业由房地产开发商通过公开招标的形式确立之外，物业公司的选聘和解聘都由业主大会决定。

作为物业管理服务提供者的物业公司是市场主体，其运行遵循市场逻辑，以营利为组织的首要目标。物业公司与业主通过签订物业服务合同来约定双方的责任义务，与业主建立契约关系。其中，按时合规地缴纳物业费是业主的责任之一，这也是物业公司营利的基础。但是当物业公司面对众多原子化的业主时，契约的约束力极易被“软化”，加上业主违约的成本很低，物业公司往往面临物业费收缴困境。当住宅区内物业费缴纳率降低或者由于住宅区物业维护成本上升，物业公司在经济利益的驱动下有可能会降低物业服务质量，或者选择撤离该住宅区。由此可见，以营利为目的的物业公司存在很大的不稳定性。与此同时，物业公司在选择服务对象时也有一系列标准，比如住宅区的规模、房屋的新旧程度、物业收费难度等，而这些标准往往会将老旧小区、拆迁安置小区等排除在外。

⒊自治型物业：社会主导下的自我管理。自治型物业是指在一定的群体之内，通过自治的方式进行物业管理。一般来说这类群体具有共同体性质。社会学意义上的共同体是指“由具有共同价值取向的同质人口组成的关系密切、守望相助、富于人情味的群体”[18]。传统社会中以血缘、地缘结合形成的自然村落是共同体的典型代表。另外，在单位制管理时期，由于单位职工对单位的全方位依附，单位职工在生产生活中的长久相处也能够形成共同体形态。在共同体内部，熟人社会不仅能够内生出共同的价值观念和行为习惯，而且还能够形成道德舆论监督机制，这些特征使得共同体内部能够实现充分有效的自治。虽然随着政治经济制度改革，单位制逐渐转型破产，但是单位制的遗产并没有完全消亡，部分老旧社区的熟人社会形态也得以保留。在这些“后单位制社区”中，原单位的权力资本、文化资本以及关系资本得到保留，并成为促进社区善治的关键因素。[19]

后单位社区的物业管理已经不再由原单位负责，而转交给社会或市场进行管理。但是由于后单位社区的住宅规模小且分散，房屋及配套设施老化严重，市场型物业公司无法实现营利。故该类社区基本无法通过市场购买物业管理服务，只能通过自治的手段进行最基本的物业管理。自治型物业的实现方式比较多样，笔者通过对多个后单位社区的调查，发现比较有代表性的方式是在住宅区成立业主委员会，由业主委员会直接负责住宅区域内的物业管理工作。业委会通过雇佣保洁员、保安、水电工等提供基本的物业服务，而这些所谓的物业服务人员也多是社区内部的居民。关于物业服务人员的工资以及物业费价格都由全体业主决定。该类型住宅区内的业委会成员都是社区内生的积极分子，具有较高的威望和公信力，在物业管理的过程中极少发生物业纠纷。自治型物业的另外一个典型方式是在社区内部成立公益性社会组织，由其负责社区内的卫生、安全等基本的物业管理，比如“社区巡逻队”“环境卫生志愿队”等。社区内公益性组织的成立一方面需要社区积极分子的参与，另一方面也离不开社区居委会的引导和扶植。

自治型物业不仅存在于后单位社区，在一部分农转居社区中也存在。其存在的基础在于熟人社会形态的保留，能够依靠自治的手段来解决物业管理问题。当然，自治型物业的专业化、规范化水平都比较低，只能提供最基本的物业管理服务。

（二）治理型物业：多元主体协作与治理方式的复合化

上文依据物业管理主体与运行逻辑区分出行政型物业、市场型物业与自治型物业三种物业管理类型。三种物业管理类型的产生基础和应用场景各不相同。在理想状态下，住宅区的社会形态决定了物业管理的主体和方式，三者适配才能塑造出合理有效的物业管理模式。而在拆迁安置社区中，既存在自治的社会土壤，同时行政力量又居于重要地位，物业公司的引入又为其注入市场的因素。拆迁安置社区中的物业管理模式由政府、市场和社会多元力量共同塑造，行政逻辑、契约逻辑以及自治逻辑并存其中。在此情况下，各主体之间良性互动、协商合作，形成一种复合型的物业管理类型才能够保障拆迁安置社区物业管理的良性秩序，进而实现社区良好治理。

⒈超越边界的物业管理内容。拆迁安置社区内物业管理的内容复杂，有些超出正常物业管理的范围，但又与物业管理有千丝万缕的联系。比如非常典型的“毁绿种菜”“楼道养鸡”“晾晒腊肉”等现象。在正常情况下，物业管理的对象是物业，服务对象是业主，虽然在必要的情况下物业管理人员也必须纠正业主的不良行为。但是在拆迁安置社区中，物业管理的对象既包括物业，也包括业主，甚至纠正业主的不良行为成了物业管理的核心内容。所谓的“不良行为”大部分都是居民之前在农村中的生产生活习惯，而这些习惯与社区物业管理的公共规则相悖。另外，拆迁安置社区居民对于物业费的接受度非常低，拒缴物业费的现象十分普遍。一方面，居民往往以拆迁“受害者”自居，“政府把我房子拆了，我被迫上楼，为什么要交物业费，要交政府给我交”;另一方面，从村民角色到居民、业主角色的转换过程不顺畅，或者说村民不接受空洞的业主的角色。[20]另外，业主对物业公司的职能认识不清，往往会把物业公司的责任无限放大，大量私人性的问题也要求物业公司负责。

总体而言，拆迁安置社区内物业管理的核心对象是业主。对业主行为的引导和规训是物业管理行为得以开展的基础，而这就超出正常物业管理的范围，亟需政府力量及居委会的介入。另外，存在特殊情况的业主，比如贫困户、低保户，这部分弱势群体要不要缴纳物业费？缴纳多少比例的物业费？这些都是需要考虑的现实问题。这些异质化情况的存在将物业管理问题上升为治理问题，仅依靠市场契约无法解决，必须依靠其他治理主体的支持和协作。

⒉多元主体并存及功能互补。政府、市场与社会多元力量并存于拆迁安置社区，各主体间性质和功能的差异既存在潜在冲突性，但同时又为建立功能互补、协商合作的治理体系提供了可能。治理型物业是这种多元合作模式的具体体现。政府的行政逻辑不仅直接促使拆迁安置社区的产生，同时也会对社区的治理模式进行政策性、制度性规划。其中，社区中的物业管理问题是地方政府优先考量的问题。大规模的拆迁安置社区都是由物业公司提供物业管理服务，但是物业公司要受到政府出台的各项政策的制约，比如物业费收费标准、物业管理质量要求等。可以说，政府力量始终贯穿于拆迁安置社区的治理过程之中。

对于物业公司来说，拆迁安置社区的物业管理并不具有吸引力。一方面，拆迁安置社区的物业管理费用较低，公司的营利空间小;另一方面，拆迁安置社区的房屋质量不高、配套设施不齐全、业主整体素质低，这些都不利于物业管理工作的开展。在此情况下，地方政府往往利用优惠补贴的方式吸引物业公司进驻拆迁安置社区，而且这种优惠补贴还成为政府与物业公司进行“博弈”的筹码。

如前文所述，拆迁安置社区物业管理的核心内容是引导业主角色转变、规训业主行为甚至处理业主特殊问题，物业管理已经转变为社区的综合治理问题。而对于此类细小琐碎的事情，通过行政力量直接干预难以取得预期的效果。但拆迁安置社区内存在的共同体特征却为此提供了较为恰切的治理途径。一般来说，社区居委会成员仍由原村两委成员担任，这为居委会通过自治的手段协调居民行为提供了可能性。村庄的整体搬迁使得社区内依然存在熟人、半熟人的社会土壤，内生性的权威人物以及道德舆论规则仍然能够对居民行为起到引导和规制的作用。

另外，虽然成立业主委员会也是业主自治的途径，但是该制度与拆迁安置社区社会土壤并不匹配，拆迁安置小区不具备成立业主委员会的条件。一方面，拆迁安置社区居民整体素质不高，加上常住人群多为老人和小孩，缺乏处理物业问题的能力;另一方面，一些住宅小区的业主入住率太低，达不到成立业主委员会的法定标准。在不具备成立业主委员会的情况下，社区居委会实际已经代行业主委员会的职责。

⒊治理方式的复合：行政、自治与契约。治理方式的复合化、综合化是治理型物业的核心特征。政府、市场与社会的内在治理逻辑不同，与之相对应的治理方式分别为行政、契约与自治。政府依靠行政逻辑进行治理，通常是以国家权力为后盾，通过强制的手段进行自上而下的管理。市场的治理逻辑是契约之治，地位平等的双方依据意思自治的原则签订合同，以此设定彼此的权责关系。在物业管理中，这种契约之治表现为物业公司与业主签订物业服务合同，以物业服务合同来规定双方的权利义务关系。社会主体参与社会治理的逻辑则是自治，个体通过内部协商的方式进行自我管理。治理型物业兼具这三种治理逻辑，既可通过行政逻辑对物业管理主体进行规制，又能通过自治的逻辑解决业主内部事务，同时还能够以契约逻辑获取物业服务。

当然，三种不同的治理逻辑之间也存在冲突。契约逻辑的平等原则与政府的行政逻辑时有抵触，同时也与自治逻辑的灵活变通存在冲突。三种治理逻辑如何消除分歧、形成合力是构建治理型物业、塑造多元之治的关键。正如元治理理论所强调，在多元治理主体中必须确定元治理角色，以起到制定治理规则、调解冲突、防止治理失灵的功能。[21]而有能力和职责担任元治理角色的是行政主体。在治理型物业中，政府通过行政权力制定政策、创立协商平台来调解各治理逻辑之间的紧张和冲突，确保多元主体能够良性协作，以形成治理合力。

三、治理型物业实践逻辑：政府主导下的多元主体协商共治

上文对不同的物业管理类型进行简单归纳，并提出治理型物业管理类型。治理型物业是政府、市场和社会三种治理主体并存，行政、契约与自治三种治理方式复合的物业管理模式。在这其中，行政力量是塑造治理型物业的主导因素。首先，地方政府通过行政逻辑进行总体制度设计，制定政策以规定各治理主体在物业管理中的角色，通过设置专门的机构进行监督和引导。其次，市场力量是治理型物业得以运作的基础因素。自治型物业的适用范围小，提供的物业管理服务水平较低，只有依靠市场化的物业公司才能满足拆迁安置社区的物业管理需求。最后，社会力量是治理型物业得以顺利实施的保障因素。社会力量通过自治的方式解决物业管理中市场契约无力约束的、非理性的事务，比如居民的价值观念以及认知行为等问题。

需要指出的是，治理型物业与行政型物业虽然都由政府居于主导地位，但是二者有根本性的不同。在行政型物业中，政府不仅居于主导地位，更是垄断资源分配的一元主体。而治理型物业的实质是多元之治，市场与社会主体同样发挥重要功能。但由于多元主体存在治理方式、价值目标、行动取向上的差异，需要进行规制和协调。而这需要在治理的过程中“找回国家”，以政府来承担“同辈的长者”角色，从而克服多元共治模式的缺陷。[22]

（一）规则供给与行政监督——居于主导地位的地方政府

有学者提出，拆迁安置社区的形成是行政社会的必然逻辑。[23]拆迁安置社区的形成并非自然的城市化过程，而是政府以行政逻辑推动的被动城市化。对于这种“非典型”社区，城市既有的社区治理制度并不能保障社区良性秩序的形成。而如何设计与拆迁安置社区的结构特征相符合的治理制度，是政府亟需解决的问题。除了制度供给之外，政府还必须通过行政权力对制度的实施情况进行监督和协调，确保社区内治理主体在制度的框架内行动。

⒈物业管理制度和规则的供给。城市社区治理结构可用“三驾马车”进行概括，即社区居委会、物业公司、业委会三者各司其职、协商共治。在这其中，市场型物业是社区居民获取物业管理服务的主要途径。而在拆迁安置社区中，纯粹的市场型物业管理模式与社区内社会结构特征、居民群体特征不匹配，物业公司无法顺利开展物业管理活动。为克服物业管理困境，政府可以通过制度设置重新确立物业公司及社区居委会的职责，赋予居委会作为物业公司与业主之间的桥梁角色，从而辅助物业公司开展物业管理活动。

一方面，政府通过行政力量引入市场主体作为物业管理服务的提供者，与此同时确定物业费的基准价、规定物业管理内容等措施来遏制物业公司的营利取向，保障社区物业管理的质量。比如湖北省十堰市YX经济开发区政府在2009年以村庄集体的名义成立了物业公司，专门负责开发区内拆迁安置小区的物业管理问题。后来基于物业公司未来走向市场化的考量，政府把物业公司转交个人进行经营，村集体和政府不参与入股，但政府同样对其进行监管。物业公司的宗旨是服务安置农民，维持社会稳定，不能以营利为目的。随后开发区政府在2014年出台了物业收费基准价暂行规定，规定无电梯的小区物业费基准价为0.5元/平方米，有电梯的小区物业费基准价为0.85元/平方米，同时对小区物业管理的内容以及停车费征收标准也做了相应的规定。

另一方面，政府在拆迁安置社区引入物业管理公司的同时，也进一步确立了社区居委会在物业管理中的职责。在典型的城市社区中，社区居委会较少介入住宅区内的物业管理，具体事务由业主委员会与物业公司协商解决。而在拆迁安置社区中不具备成立业主委员会的条件，社区居委会不得不代行业委会的职责。另外，依据笔者的调研经验，几乎所有拆迁安置社区的物业费都部分由社区（村）集体或政府补贴。比如YX经济开发区，开发区内所有的拆迁安置社区实行“三年适度补贴，最终接轨市场”的物业费补贴办法。在物业收费的基准价上第一年补贴百分之三十，第二年补贴百分之二十，第三年补贴百分之十，补贴资金由社区的集体收益拨付。此类制度规定把居委会进一步吸纳到物业管理的治理体系之中。虽然这会加重社区的经济负担，但社区居委会也获得了制约物业公司的隐形权力，成为监督物业管理的重要主体。

⒉治理主体的行政监督与规制。虽然政府通过行政权力再造了拆迁安置社区的物业管理制度，但这种制度并不具有社区内生性，而属于外力强加型的规则。这种强加型规则可能会与社会既存的理念和行为冲突，在运行的过程中难免会出现执行不力等其他失范现象。在拆迁安置社区中，基层政府设置的制度规则对于物业公司的营利取向有所约束，并且要求居委会承担物业管理各项事宜，这些规定存在被约束对象抵制的风险。为保障制度的执行和落实，政府还必须承担监督和协调的职责。从正常的政府职能部门设置来看，县级及以上的房管部门担负住宅区物业管理监管的职责。但是由于拆迁安置社区内部产权的复杂性以及制度设置的非常规性，往往超出了县房管局的监管范围。YX房管局物业科负责人提出：“拆迁安置社区内的物业很复杂，不只是物业公司的问题，有的地方政府没有把开发商的工程款结清，开发商不给你进行房屋维修，有的也没上交契税，甚至还欠物业公司钱，这种问题我们也很难介入，还是需要乡镇政府自己去解决。”

拆迁安置社区的复杂性和特殊性使其成为政府常设机构的监管“死角”，其物业管理问题也已经超出住建局、房管局等职能部门的正常监管范围。在这种情况下，作为“块块”的地方政府基于属地责任制原则，必须通过设置领导小组或临时行政机构将其纳入到政府的监管范围之内。比如YX开发区为应对拆迁安置社区物业管理问题，在规划局之下设置物业办公室，专门负责处理事关拆迁安置社区物业管理的各类问题。政府对拆迁安置社区物业管理的监管主要集中在两个方面：一是直接监督物业公司的行为;二是调解居民、物业公司以及社区居委会之间的矛盾纠纷。虽然拆迁安置社区中的物业公司是独立的市场主体，但是其物业费却有很大比例是由政府或居委会补贴，这使得物业办有对其进行规制的能力，甚至直接运用量化考核的方式进行监管。YX开发区物业办在2019年开展过针对全开发区物业公司的考核，考核结果与物业公司的物业费直接挂钩。在调解居民、物业公司以及社区居委会三者矛盾纠纷中，物业办主要扮演“牵线搭桥”的角色，搭建物业公司、社区居委会、房地产开发商等多方主体的协商平台。

从以上的分析中可以看出，政府在拆迁安置社区物业管理中扮演“顶层制度”设计者的角色，规定了市场主体和社会主体在物业管理中的角色职能，并通过设置行政机构约束和监督各治理主体的行为。在政府的制度设置之下，拆迁安置社区内的物业公司以及社区居委会的角色和功能也都有所变化，三者在物业管理的场域中形成协商合作的多元治理结构。

（二）中间纽带和缓冲层——超越市场的物业公司

在治理型物业管理模式中，处于制度约束及行政监管之下的物业公司已经不同于常规的市场主体，而转变成为超越市场的社区治理主体。拆迁安置社区物业公司的超越性主要体现在两个方面：一是虽然其保持经营的独立性和商业性，但是其行动宗旨不再是单一的追求市场利润，而是融合了保障社会稳定、维护公共利益的目标;二是物业公司处于与居民接触的第一线，这在客观上成为居民与政府之间的桥梁，物业公司既是民意的搜集器，也是矛盾纠纷的缓冲层，并且成为物业公司、居委会和政府协商合作的关键纽带。

⒈公共利益与市场利益的平衡。拆迁安置社区内物业管理的内容超出正常的物业管理范围，物业公司除了要提供物业管理服务之外，还要承担溢出物业管理服务但又与物业管理相关的各类事务。拆迁安置社区内的物业公司成立和运营的过程都与纯粹的市场型物业公司有显著差别，这集中体现在物业公司在追求市场利益的同时必须兼顾公共利益。虽然拆迁安置社区的居住形式已经城市化，但是居民的思想认知和生活习惯并没有彻底转变，不具备维护社区公共利益的规则意识。而物业公司必须承担部分塑造居民公共意识、扭转居民行为习惯的责任，比如引导居民合理利用公共空间、不损害他人的权益等。

可以说，拆迁安置社区最大的公共利益是保持稳定，在此基础之上建立和谐的生活秩序。对于仍处于身份转换期的社区居民，物业公司有时也会软化各类管理规则，在维持社区物业管理基本秩序的同时，适当照顾社区居民的行为习惯，以避免出现更多矛盾纠纷。比如对于居民占用住宅区公共空间休闲娱乐，只要不对他人造成负面影响，物业公司也就“睁一眼闭一只眼”。物业公司尽量聘用本社区的居民作为物业管理的工作人员，一方面是为了降低人力成本，另一方面也是便于与居民沟通，更好地预防和化解物业纠纷。虽然拆迁安置社区的物业管理费用比较低，但是居民对物业公司的要求并不低，甚至会把自身生活中的各种私人问题推给物业公司。如果物业公司服务不到位或者没能达到居民的预期，居民极有可能以拒缴物业费甚至上访的方式进行抗争。在这种情况下，物业公司也必须相应地提高服务水平，甚至制定“24小时工作制”“随叫随到制”。

当然，物业公司毕竟是市场主体，对公共利益的兼顾不能完全取代经济利益。拆迁安置社区内的物业公司之所以在市场利益和公共利益之间达到一定的均衡，主要在于制度规制和政府监管。政府的规制和监管之所以能够有效，除了政府的行政权力之外，主要的因素是政府财政承担部分物业费的补贴。虽然物业补贴支出来源于社区（村）的集体经济，但“村财镇管”的原则决定政府对社区（村）的财产使用具有隐性的决策权。此类制度设计使得政府能够有效监管物业公司。另外，拆迁安置社区的物业管理营利空间较小，为满足物业公司的经济利益取向，政府有时也会将政府办公楼等物业交由该物业公司负责。

⒉居民和政府之间的矛盾缓冲。由于拆迁安置社区居民的“行政归咎”[24]行为，居民与政府的关系呈现一定的紧张状态。物业公司作为直接面向居民的主体，而且与政府之间关联密切，这在客观上使得物业公司能够作为调和居民与政府之间关系的纽带。而且，居民对政府的不满也往往会向物业公司发泄，这也使得物业公司成为吸纳居民怨气的矛盾缓冲带。虽然无力解决居民反映的一些问题，但物业公司可以将其传达给社区居委会和政府相关部门，这也在客观上成为政府的民意搜集器。

拆迁安置社区内物业管理内容的扩展使得物业公司不得不主动联系其他治理主体，协商共同解决相关事务。比如居民以私人问题、以未发房产证为由拒交物业费等。拆迁安置社区居民的经济水平比较差，如果遭遇伤病或其他突发事件很可能造成无力承担物业费的局面，这时物业公司还必须与社区居委会商议解决。另外，拆迁安置社区中房屋质量差、配套设施不健全、房产证迟迟不办理的情况客观存在，物业公司无力对这些超出自身职责之外的事务作出承诺，但必须主动联系相关部门以给居民答复。物业公司的这些主动作为一方面是基于自身顺利经营的考量，另一方面也源自政府对其监督考核的压力。

更为重要的是，由于部分居民对物业公司角色的认知模糊，倾向于将其当作政府的“下级”，进而将对政府的不满发泄给物业公司。虽然政府的各项拆迁补助政策总体上公平公正，但也不可能使每个拆迁户都满意，而这种不满势必会造成居民对政府的怨气。位于与居民打交道第一线的物业公司首当其冲，自然成为这些怨气的首要发泄目标。比如对于安置社区的地理位置不满、对换房政策不满、对房屋户型不满等。而物业公司在与居民反复沟通，或联系居委会协商解决的过程中，逐渐将部分怨气化解，这在一定程度上缓解了居民与政府之间的紧张关系。另外，物业公司的管理人员及工作人员一般是本社区的居民，在与居民沟通的过程中更易于通过“情理”规则化解居民对政府的误解或不满。

（三）监督协商与引领自治——综合协调的社区居委会

一般来说，拆迁安置社区居委会由原村委会改制而来，甚至有些社区仍持有部分集体资产，社区居委会作为居民当家人的角色属性没有改变。社区居委会既要基于维护居民利益的立场与物业公司、政府协商，同时还必须确保政策和契约在社区内得到执行。社区居委会的物业管理功能体现在两个方面：一是充当业主委员会的角色，监督和协助物业公司进行物业管理;二是引导居民自治，通过自治的方式引导教育居民，并以集体合意化解社区中居民的异质性问题，使得政策和契约顺利执行。

⒈监督物业公司及辅助物业管理。由于拆迁安置社区中缺乏成立业主委员会的条件，社区居委会成为代行业主委员会职责的主体。业委会的核心功能是监督物业公司以及解决物业管理中的各类问题，当然这也包括督促社区居民按约缴纳物业费。另外，物业公司在具体的物业管理过程中，往往也需要居委会出面协助解决具体问题。

政府通过制度规则的设置以及行政监督对物业公司的行为起到了规制的作用，但是这种规制主要集中于较为宏观的运营层面，具体而微观的日常工作仍需居民委员会进行监督。一方面，居委会要监督物业公司是否按照相关政策和规则行动;另一方面，也要监督物业公司的工作是否满足居民的需求。一般来说，拆迁安置社区的物业公司管理水平相对比较低，加上政府对其营利取向的遏制，极易出现管理懈怠、服务质量下降的情况。在缺少业主委员会的情况下，社区居委会必须对物业公司的管理工作进行督促。一方面，社区居委会干部或者网格管理员会主动进入到社区中巡查，及时排查卫生、安全等存在的问题;另一方面，社区居民也会对物业管理的不足之处反映给居委会，进而居委会会与物业公司协商解决。

作为市场主体的物业公司通过商业契约与居民建立关系，并以契约对双方权责关系进行约定。但是正如前文分析，拆迁安置社区中的物业管理内容复杂多样，很多都已经超出物业公司的职责和能力之外，也超出了合同约定的服务范围。这时候就需要居委会进行斡旋和协调。以契约为代表的正式规则在实际过程中极易弱化，比如在居民拒缴物业费的问题上、居民不遵守物业管理规则的问题上、居民无力承担物业费的问题上，物业公司缺乏相应的应对手段。但是社区居委会往往可以通过软性的非正式规则进行应对。从乡村改制而来的拆迁安置社区仍存在熟人社会的基础，人情、面子等传统行为规则仍有发挥作用的空间。社区居委会干部可以通过情感治理的方式对部分不遵守契约的居民做工作，纠正其违约行为。[25]

⒉引领居民自治缓解物业管理困境。正如多数研究者的判断，拆迁安置社区居民身份转换困境是造成社区治理不畅乃至矛盾纠纷多发的重要原因。在物业管理中，居民不接受自身的业主身份、不适应物业管理规则、不遵循商业契约规定等现象屡见不鲜。这些行为根源既可归结为居民农村生活习惯的延续，也可看作居民的道义价值观与商业规则的冲突。而最关键的是如何对拆迁安置居民进行再教育，使其思想认知和行为规则符合城市社区的管理规则。相较于行政权力与正式规则，以居民自治的方式推动居民身份转变和扭转居民行为习惯更加有效。

拆迁安置社区半熟人化的社会土壤为人情面子等传统规则的运用提供了空间。一方面，社区居委会可以采取“以点带面”的方式，由居委会干部、党员充分动员和督促其亲朋好友遵守物业管理规则、转变观念、改正陋习。另一方面，对于部分屡教不改、多次违反规则的居民，社区居委会可以进行点名批评，甚至可以通过社区的广播系统广而告之，让其“没有面子”。另外，社区内仍然存在部分有威望的精英个体，这些精英个体或者是当下的社区干部，或者是之前的老干部、老党员，再或者是率先发家致富的生意人。这部分群体能够有效调解社区内矛盾纠纷，当然这也包括物业纠纷。比如对于长时间拖欠物业费的居民，社区干部往往会主动进行劝说，或者由其家族中的长者进行劝服。这也就有效避免了物业公司与该居民“对簿公堂”的诉讼行为。

居委会介入到物业管理之中，还可以通过自治的方式把物业管理中的部分问题转化成村务，通过居民的集体合意解决特殊个体的异质化问题。物业公司是通过契约的方式进行物业管理。而契约这种极具形式理性的治理方式难免会忽略实质理性。而在拆迁安置社区中，一方面居民的契约意识不高，对契约的接受度比较低，另一方面社区居民也更注重以道义为代表的实质理性。极具代表性的问题就是社区居民遭遇重大变故时，家庭经济困难而无力承担物业费，这时是否可以减免物业费。对于物业公司来说，此类特殊问题不在自身责任范围之内。这时只有居委会充分介入，召开居民会议征求居民意见来确定解决措施，抑或由集体经济为该居民垫付物业费，号召居民捐款等。居委会这种以自治方式对特殊性问题的解决既可以照顾到居民的道义逻辑，同时也能为物业管理规则的顺利运行创造良好条件。

四、结语与讨论

物业管理服务本质上是一种非排他性的公共品，政府、市场和社会可以依据不同的治理方式和内在逻辑提供物业管理服务，并形成“行政型物业”“市场型物业”以及“自治型物业”三种物业管理类型。这三种物业管理类型形成逻辑不同，适用场景也有所区别。在理想状态下，每一种物业管理类型都是物业管理内容、物业管理主体以及物业管理方式适配的闭合体系。在这其中，物业管理主体以及物业管理方式由制度规则的设置进行主导，涵盖于“上层建筑”的内涵之中;而物业管理内容则更多的是由地区局部的经济形态、社会结构、文化惯习存续等实然的客观现实所决定。以此来看，物业管理内容是物业管理主体和物业管理方式的基础，后二者只有建立于前者之上才能够使得物业管理行之有效。

而在拆迁安置社区中，以行政力量主导推动的农民居住形式变革、角色转变塑造出一种“非城非乡”的特殊区域。之所以称其为特殊区域，原因在于其既要遵循城市社区的制度设置，又必须充分考量居民的价值理念和行为习惯。而物业管理则是这一特殊区域各类矛盾冲突的集中展演场域。拆迁安置社区“非城非乡”的形态使得物业管理内容不局限于常规的物业管理，其不仅要对物业进行管理，更要对居民进行教育引导，这显然超出了作为市场主体的物业公司的职责和能力之外。拆迁安置社区需要物业公司，但不能仅仅依靠物业公司，社区居委会和政府必须充分发挥制度设置、综合协调的职能，确保社区内物业管理秩序。治理型物业则是以拆迁安置社区物业管理内容为基础，以政府为主导构建的政府、市场与社会多元主体合作的物业管理类型。政府的主导角色体现在物业管理制度的供给和对多元主体行为的监督;居委会则在治理型物业中发挥综合协调的功能，既通过代行业主委员会的职责来监督物业公司，同时还能通过社区自治的方式解决居民的异质性问题，保障物业管理规则的顺利运行。而处于制度约束以及居委会监督之下的物业公司角色职能也有所转变，表现为经济利益与公共利益的并重，同时也在不自觉的状态下成为社区居民与政府之间的纽带，也是吸纳居民怨气的矛盾缓冲带。

笔者对治理型物业的归纳和阐释不是要证明其完美无缺，更无意将其当作物业管理的普适类型推而广之，而是希望通过治理型物业探讨拆迁安置社区如何形成多元主体协商治理格局。治理型物业虽然是应对拆迁安置社区这种“特殊性”居住区的物业管理类型，但是其体现出的政府主导之下的多元合作逻辑也为典型城市社区的物业管理提供了借鉴意义。典型社区的物业管理建基于业主自治之上，业主通过业委会平台向市场购买物业管理服务，并以契约的形式规定双方的权责义务。在这种看似更加现代化的物业管理形式背后也呈现出各种失范乱象。首先，业主委员会的组织和运行存在较大的困境。一方面，业主委员会在运作的过程中会出现各种越轨的行为。比如业主委员会与物业公司结为利益共同体，不仅不能发挥监督物业公司的职责，更有可能损害业主的利益;另一方面，业主委员会也缺乏有效的手段克服业主“搭便车”的行为，业委会“民主有余”而“集中不足”往往会引发集体行动困境。业主往往基于个人利益不参与、不支持甚至反对业委会组织的各项公共行动。其次，物业公司作为社区物业管理中的强势主体往往过度追求经济利益而忽略甚至损害业主的集体利益。由于物业公司是独立的市场主体，加之物业管理服务标准的模糊性，房管部门也缺乏对物业公司切实有效的规制和监督途径。这就极易造成住宅小区的物业管理服务逐年下降，甚至面临物业失管的风险。为了确保业主委员会健康有序地运行以及强化对物业公司的监管和规制，政府则必须在其中充当元治理的角色，发挥政府在住宅小区治理中的“补位”和“协调”功能。[26]

治理型物业也不可避免地存在一些负面效应。政府在其中的主导作用是以增加行政负担为代价，并有可能造成行政权力对社区的过度干预，形成全能政府包办一切的局面;居委会以集体财产补贴物业费的做法也可能造成分配不公，进而引起居民的不满;而物业公司也可能会在营利空间被压缩、物业管理事务繁琐情况下选择退出;居民自我组织和自我管理的意识和能力也可能因为政府和居委会的过度介入而受到抑制。但是这些可能出现的负面效应不能否定治理型物业的本质性特征即多元主体合作共治。无论是在城市典型社区还是在拆迁安置社区、农转非社区，秉持多元主体合作的原则，从社区客观实际出发，不拘泥和迷信某种治理理论，因地制宜地构建最恰切的物业管理形式才是实现社区良好治理之道。

【参考文献】

[1]张晨.城市化进程中的“过渡型社区”：空间生成、结构属性与演进前景[J].苏州大学学报（哲学社会科学版），2011（6）：74-79+196.

[2][23][24]王春光.城市化中的“撤并村庄”与行政社会的实践逻辑[J].社会学研究，2013（3）：15-28+242.

[3]郭亮.扶植型秩序：农民集中居住后的社区治理——基于江苏P县、浙江J县的调研[J].华中科技大学学报（社会科学版），2019（5）：114-122.

[4]刘祖云，李烊.元治理视角下“过渡型社区”治理的结构与策略[J].社会科学，2017（1）：11-20.

[5][12]李烊，刘祖云.纪律、契约与礼俗：论过渡型社区三元治理规则——基于江苏省J市拆迁安置社区的田野调查[J].中国农村观察，2019（4）：65-81.

[6]蒋慧，吴新星.“过渡型社区”治理问题的政治社会学解析——基于社会资本的视角[J].大连理工大学学报（社会科学版），2012（1）：101-105.

[7]郭小聪，宁超.“过渡型”社区的治理生态分析：社会资本的解释视角[J].求实，2017（7）：80-87.

[8]刘祖云，李烊.理解过渡型社区认同之三维：时空、记忆及意义[J].理论探讨，2017（2）：149-154.

[9]文军.农民市民化：从农民到市民的角色转型[J].华东师范大学学报（哲学社会科学版），2004（3）：55-61+123.[10]毛丹.赋权、互动与认同：角色视角中的城郊农民市民化问题[J].社会学研究，2009（4）：28-60+243.

[11][20]郭伟和，程斌.集体身份转换的陷阱——城镇化进程中社区物业管理困境的深层原因[J].新视野，2018（5）：69-74+122.

[13]物业管理条例[M].北京：中国法制出版社，2016：2.

[14]宋伟哲.物业管理立法的困境与路径[J].城市问题，2020（2）：73-81.

[15]渠敬东，周飞舟，应星.从总体支配到技术治理——基于中国30年改革经验的社会学分析[J].中国社会科学，2009（6）：104-127+207.

[16]路风.单位：一种特殊的社会组织形式[J].中国社会科学，1989（1）：71-88.

[17]何海兵.我国城市基层社会管理体制的变迁：从单位制、街居制到社区制[J].管理世界，2003（6）：52-62.

[18]（德）斐迪南·滕尼斯.共同体与社会[M].林荣远，译.北京：商务印书馆，1999：108.

[19]田毅鹏，王丽丽.单位的“隐形在场”与基层社会治理——以“后单位社会”为背景[J].中国特色社会主义研究，2017（2）：87-92.

[21]熊节春，陶学荣.公共事务管理中政府“元治理”的内涵及其启示[J].江西社会科学，2011（8）：232-236.

[22]（英）鲍勃·杰索普，程浩.治理与元治理：必要的反思性、必要的多样性和必要的反讽性[J].国外理论动态，2014（5）：14-22.

[25]田先红，张庆贺.城市社区中的情感治理：基础、机制及限度[J].探索，2019（6）：160-172+2.

[26]田先红，张庆贺.再造秩序：“元治理”视角下城市住宅小区的多元治理之道[J].社会科学，2020（10）：94-106.

GoverningProperty：OrderReconstructionofDemolition

andResettlementCommunitiesfromthePerspective

ofMultipleCo-governance

ZhangQinghe

Abstract：Demolitionandresettlementcommunitiesdominatedbyadministrativelogicaredepressionsinurbangovernance，andtheproblemofcommunitypropertymanagementisparticularlyprominent.Relyingonasinglemarketentitycan’t，shapetheorderofpropertymanagementindemolitionandresettlementcommunities，andmayevencausesecondaryconflictsanddisputes.Buildingagoverningpropertywithmultipleentitiesincludinggovernment，market，andsocietyisafeasiblewaytosolvetheproblemofpropertymanagementindemolitionandresettlementcommunitiesandtoshapeahealthycommunityorder.Theessenceofgoverningpropertyisapropertymanagementmodelthatpromotesthenegotiationandco-governanceofmultiplesubjectsinthecommunityundertheleadershipofthelocalgovernment.Governingpropertyhasacompoundgoverningmethod，whichcannotonlyobtainprofessionalpropertyservicesthroughmarketcontractlogic，butalsotransformresidents’cognitionandbehaviorhabitsthroughsocialautonomouslogic.Levelgovernmentisthesupplierofthesystemandthesupervisorofbehaviorinthegovernanceproperty.Atthesametime，thegrass-rootsgovernmenthasreshapedtherolesofmarketandsocialactorsinpropertymanagementthroughtheformulationofrulestopromotetheformationofapluralisticandsharedgovernancepattern;thepropertycompanyshowsstrongpublicwelfareundersystemconstraintsandgovernmentsupervision，andbecomesanintermediatelinkbetweenresidentsandthegovernment;Theneighborhoodcommitteeplaysacomprehensivecoordinatingroleinsupervisingthepropertycompanyandleadingresidents’autonomy.Thegovernancepropertycenteredonmultipleco-governanceisnotonlyafeasiblewaytosolvetheproblemofpropertymanagementindemolitionandresettlementcommunities，butalsothemeaningofthetopicofdiscussingthemodernizationofurbangrassrootssocialgovernanceintheperiodofsocialtransformation.

Keywords：demolitionandresettlementcommunities;governingproperty;propertymanagement;orderrecons-

truction

（责任编辑：刘"涵）

收稿日期：2024-01-25

作者简介：张庆贺，法学博士，浙江师范大学法学院讲师，研究方向为基层社会治理、法律社会学。

基金项目：浙江省哲学社会科学规划“高校基本科研业务费改革”专项课题“数字技术赋能城市社区分类治理及优化路径研究”，项目编号：25NDJC027YBMS。