乡村振兴背景下农村不动产登记研究

摘要：基于国内房地产市场持续稳健发展的趋势，房地产估价机构逐渐受到社会大众的认可与重视，在市场驱动下已然塑造起长效发展形态。而作为影响政府与社会关键效益建设事业的中介机构，房地产估价机构主要衍生于土地使用制度与房地产商品化的双重改革进程中，一旦该类机构追求公司制经营模式，解除与主管部门的固有关系，不仅会增加外部对房地产估价机构“私有化”后服务质量的质疑程度，而且会面临内部职责界定不清晰、风险控制不精准的发展难题，亟待房地产估价机构解决处理。基于此，本文通过调研房地产估价市场领域的发展历程，梳理机构发展中的困境和难题，并深入探索有效的发展路径，从而推动房地产估价行业的长效健康发展。

关键词：房地产估价；困境；出路

DOI：10.12433/zgkjtz.20242302

以20世纪90年代的发展阶段为起点，我国市场经济整体趋于稳步增长，城市化建设进程逐渐加快，促使房地产估价行业迎来全新的发展机遇。21世纪到来后，房地产估价行业在推动经济效益层面的作用愈发突出，服务类型不断丰富，估价师资源持续扩充，自身业务活动已然延展至企业合资、房产抵押等方面。但是，进入大数据时代，随着现代信息技术被广泛运用至社会各领域，房地产估价行业也迎来新的挑战，相关人员需要不断累积实践经验，设置先进的评估系统，与时俱进，力争促进房地产评估行业的持续发展。

一、房地产估价行业的发展历程

第一，衍生过程，为估价师队伍注入新力量。我国首批房地产估价师诞生于1993年，由国家相关主管部门共同组建确认，在该行业的发展进程中开启新篇章，在持续发展壮大阶段中注入估价师新资源，不断扩大队伍资源力量。后于1995年由相关部门针对行业专项考试出台一应措施，形成了初始估价师职业资格考试体制。依托该执业考试体制，各地区估价协会指引参与考试的人员有序完成考试活动，国内估价师资格考试通过的人员基数逐年增长，壮大了估价师队伍力量，这也预示着该行业明朗的发展前景。同时，基于估价行业的稳健发展态势，估价师价值体现的空间增大，迎来了全新的发展契机，试图多元化地创办专项估价机构，共同促进我国估价行业的发展。

第二，发展过程，持续扩张机构经营规模。在脱钩改制的政策环境下，房地产估价机构应符合政策规定，先后组织实现脱钩改制目标。该目标旨在打破估价机构的传统设立形式，脱离主管部门创办独立法人公司，这样既能促使房地产估价行业涌现大规模独立法人专项机构，又能加快评估机构的市场化步伐，实现独立经营模式，深入挖掘估价师的潜力，将负面压力转为正向发展驱动力，打造良性竞争环境[1]。

第三，拓展过程，实现多元化经营模式。估价行业作为房地产业的重要组成部分，其发展趋势奠定了自身在房地产市场中的地位，除了持续拓展业务范围，如将房租抵押贷款、司法鉴定、房产保险等纳入估价业务范围，还在项目决策投资、可行性分析、政策咨询等方面起到了积极效用。如：某地区以往的估价核心业务范围是建筑物，在拓展期间已然覆盖至房产交易、司法仲裁等领域，甚至包括大型项目与投资的咨询服务，通过拓展业务范围，更好地协助地区各类征收项目完成建设工作。

第四，深化过程，对估价行业提供法律保障。贯彻落实针对性的政策规定是促进估价行业稳健发展的重要支撑。当前，我国政府机构为深入增强估价师队伍的实力，出台了职业资格考试的各项文件，从法律的角度高度认可该职业，鼓励估价师提升自身的综合素养。同时，相关机构为维护抵押双方的权益颁布通知，以增进估价、抵押等事项的关联性，激发房产抵押的担保效用。另外，在国家进一步完善估价行业相关政策制度的基础上，行业自律机制也得以完善[2]。

二、房地产估价机构的发展困境

（一）传统业务萎缩

一方面，房屋抵押、司法鉴定、征收评估作为估价行业的历史核心业务，在现代经济与科技水平发展壮大的现实冲击下，行业系统竞争环境愈发激烈，加之行业资源消耗程度远大于发展进度，这类历史业务的需求量大幅降低，利润空间不显著，最终造成这类业务严重萎缩，整体处于低迷状态；另一方面，当前评估行业发展进入缓慢阶段，特别是中小型估价机构受自身经营规模、服务涵盖范围、地域条件、风险应对水平等因素的影响，发展进程挑战不断，势必影响业务运行。

（二）人员素质参差不齐

虽然房地产估价行业往往对从业人员的专业性要求极高，但实际上，评估人员的理论与技能水平并不完全符合标准、综合素养参差不齐。以估价师为例，基层技术人员普遍属于年轻群体，且专业理论知识不足，仅能负责报告的编制工作，但未能达到估价师的专业水平。而在评估机构中，相较于经验丰富、理论知识充实的估价人员，理论与实践掌握程度有限的基础技术人员的劳务成本较低，评估机构对估价人才的待遇问题未能引起应有的重视，导致评估机构面临着内部经验丰富的估价人员持续流失、从业人员低龄化的问题，造成了恶性循环的行业发展状态[3]。

（三）大数据冲击力较强

大数据、人工智能是科技发展的创新产物，随着其迅速渗透，部分传统行业受到巨大冲击，走向衰败之路。受此影响，房地产估价行业的部分历史业务逐渐被先进技术替代，评估机构面临诸多全新问题。

（四）风险与收益矛盾增加

随着房地产评估行业的竞争日益激烈，金融机构为保证贷款业务量达标，可能要求评估机构给予违背市场准则的答复，加之银行的评估机构众多，侧面引发了评估机构如何维持风险与收益平衡的问题。若一味注重风险，则不利于稳定机构的经营收益；若一味注重收益，则可能徒增机构内部的经营风险。以市场存在的小规模房地产评估机构为例，该类机构盲目追求业务量，往往依据客户要求进行评估，该做法一方面会引发金融机构的隐形风险，另一方面会影响行业信誉，诋毁行业的整体形象，甚至对机构造成难以预见的隐患[4]。

三、房地产估价机构的发展出路

（一）创新业务管理体系

第一，业务事项执行精细化管理模式。针对房地产评估机构的生存发展，国家颁布了《资产评估法》与《房地产估价机构管理办法》，就公司制估价机构的组织架构进行了明确规定，这意味着估价机构必须匹配充足的业务规模。受市场经济、政策等动态的影响，估价机构除面临传统业务萎缩的挑战外，也迎来了城市更新区域的前期成本核算、风险评估等发展契机。在行业市场竞争日益激烈的当下，估价业务渠道价值明显提升。估价机构一方面要不断开拓更多业务渠道，深入挖掘估价业务渠道价值，嵌入精细化管理理念；另一方面要结合机构的运行特征，对于估价业务渠道采取有针对性、精细化的管理，重塑业务渠道结构，更新管理模式为动态管理。

第二，梳理规范合理的业务流程。估价机构执行精细化管理模式必须搭配整套规范的业务流程，将抽象管理事项转变为具体、有序的运作流程，突出其实操性，进而打造融合横向协作与纵向管理的业务流程。具体来讲：一要充分掌握各环节的实践准则与权责，保证各环节严格按照规章制度执行，高效识别、处理错误；二要将估价业务分配到有制衡关系的部门与工作人员中，保证估价业务的运行有据可依，消除独断专行的工作方式[5]。

第三，优化部门与岗位职责机制。房地产估价机构为贯彻落实业务流程，优化工作权责机制，应围绕运行部门、工作人员明晰实际的作业属性与权责，建设规范可行的授权分责机制，保证估价业务职权合理分配，从而提升估价机构整体工作质效。

（二）建设科学化的人力资源管理体系

1.设计职业通道、健全薪酬体系

估价师既是估价机构报告书编制的主要力量，也是估价机构的竞争优势之一。因此，要保证估价机构人力资源队伍的稳定性，需要从职业通道与薪酬体系方面着手优化：一是设计估价师职业通道。重塑房地产估价机构的组织架构，成立项目部，安排估价师担任项目经理职位，打造“技术+业务”的运作形式，利用项目管理扩大收益空间。同时，在房地产评估机构发展壮大的过程中，依据项目单元分配估价师队伍，在项目管理期间形成获取项目、收取费用、维持联系进行二次开发的工作闭环。二是构建健全的薪酬体系。首先，应注重后备人才的培养管理，立足于估价机构团队梯度，加大估价师助理、持证估价师的培养与管理力度。其次，结合薪酬构建绩效考核体系，确认关键的绩效考核指标，制定软硬资本的评估规范。最后，增设项目分红与股份激励内容，充分集中内部骨干力量，对房地产评估机构的发展贡献力量。

2.提升职业素养、完善培训制度

首先，从估价机构自身出发，组织建设综合培训体系。如新员工的入职培训、专项培训、经验交流分享、技术难题探讨等培训形式，不仅能复盘历史项目，丰富后续承接项目的方式，而且能够快速拉近新员工与企业联系，塑造优良的工作环境。其次，从估价行业发展的角度来看，各地区房地产协会会定期举行技术培训活动，对持证估价师提供持续教育。再次，对于工作态度积极向上甚至取得卓越成绩的工作人员，估价机构需为其提供专项技术展现渠道，给予相应的奖励，以激发员工的主动性与积极性。最后，在传统学习形式的基础上，增加线上学习形式，密切关注估价行业动态，实现行业信息共享[6]。

（三）重视品牌管理和信息化建设

1.品牌管理

首先，大多数中小型房地产估价机构受环境影响实现了经营重心转移，集中关注项目交付实力、委托对象对评估机构项目交付水平的信任度等方面，有助于创造更大的品牌价值；其次，估价机构应高度重视内部人才的职位规划，秉持物尽其用的原则，筛除不合理因素，依托先进的管理机制，促进估价机构良好发展；最后，报告形式作为反映自身专业性与服务品质的重要依据，估价师需要打破统一报告模板的固有理念，深层理解报告属性，明确重要数据的测算流程，利用报告书充分展现评估机构的形象。

2.信息化建设

基于“房地产+互联网”的发展步伐逐渐加快，部分估价机构的数据整理渠道除了互联网平台，小区成交价格、楼层、户型等数据信息也被纳入整理范围。同时，结合估价机构的发展需求，探索先进的、适用的模式与工具，利用大数据技术的价值，实现估价机构的高质量发展。

（四）加强估价质量，优化客户服务

第一，加强估价质量。一方面，视估价质量为机构发展的生命，在经营期间对行业始终保持敬畏感，坚守职业原则、严控技术，认真负责所有估价项目；另一方面，将机构估价技术能力增强视作长效性工作任务，需要定期召开研讨会与交流会，提升估价机构的行业知名度。

第二，优化客户服务体系。通常，房地产估价机构的客户群体主要划分为自然人与机构两种，既要为政府机构提供优质服务，也要满足客户需求，保障自身服务与技术的专业性。针对政府机构类客户，服务应强调技术的专业性与交流性，以房地产征收评估项目为例，该类项目的主管机构与管理者较多，依赖各部门密切协调交流，阐述项目的技术思路，只有将估价机构的服务理念渗透各环节，才能帮助政府机构有序完成征收工作；针对普通个人客户，该类客户的关注点往往是项目费用层面，如个人转让房产、土地或其他评估目的所涉的不动产评估，对估价机构的技术服务并未提出过多要求，更多是注重“性价比”。据此，房地产估价机构需要真正关注客户问题，有针对性地予以解决。

四、结语

综上所述，结合我国房地产估价行业及企业的实际发展现状来看，机构收益缩减与运营活动成本提升势必造成行业整体盈利水平降低的局面。据此，房地产估价机构领导层必须予以科学审视，严禁通过恶意竞争和迎合估价的不合理措施拓展业务规模。同时，行业协会与监管机构不断加大对机构的监管力度，协助机构进行业务升级优化，在确保估价质量合规的基础上，指引估价机构开展良性竞争，提升从业人员的综合素养与技能，定期更迭行业技术标准，以满足各类客户的需求，夯实房地产估价机构持续发展的基础，打造房地产估价行业健康、长效的建设环境。

参考文献：

[1]李海燕，林燕民，郑建伟.房地产估价行业信用体系建设存在问题与对策[J].科技经济导刊，2020，28（12）：240.

[2]中国社会科学院国家未来城市实验室，中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.18（2021）[M].北京 ： 社会科学文献出版社，2021：215-231.

[3]王世华，蒋丽.工程造价在房地产评估中的运用分析[J].房地产世界 ，2020（20）：27-28.

[4]罗海浩.试论房地产评估行业的现状问题与对策[J].中国市场 ，2020（30）：78-79.

[5]潘世炳，左煜.适 应 高 质 量 发 展 的 房 地 产 估 价 专 业 人 才 培 养 [J].中 国 房 地产，2019（4）：67-70.

[6]刘智敏.房地产估价机构精细化管理探索[J].上海商业，2020（06）：100-102.