浅析烂尾楼的拯救难题与破解方法

［DOI］10.3969/j.issn.1672-0407.2024.09.065

［摘 要］近年来，房地产市场的发展状况使得破产楼成为一个较为常见的问题。由于资金链断裂、开发商破产等，一些项目被迫停工，成为烂尾楼，不仅占用了大量的土地资源，还给社会经济带来了不小的影响，同时烂尾楼的存在也影响了城市的形象和周边居民的生活质量。本文旨在探索烂尾楼的拯救难题和破解方法，以促进房地产市场的健康发展，减少各方损失。

［关键词］烂尾楼；破产；拯救难题；破解方法

［中图分类号］TU-9文献标志码：A

当前，烂尾楼逐渐成为中国房地产行业中一个不可忽视的问题。然而，拯救烂尾楼并非易事，这其中涉及资金筹措、法律程序、利益相关方协调等多个方面的难题。如何拯救这些烂尾楼成为当前亟待解决的问题。

1 烂尾楼的形成原因

烂尾楼的形成原因是多方面的，涉及资金、政策、市场、开发商经营和金融机构风险控制等多个方面。资金链断裂是烂尾楼形成的主要原因之一。在项目开发过程中，如果资金无法及时到位或资金链断裂，会导致项目停工成为烂尾楼。开发商在项目开发过程中需要大量资金投入，如果融资渠道不畅、销售回款不及时或资金管理不善，都可能导致资金链断裂。政策的变化对房地产市场的影响非常大，如果政策收紧，如限购、限贷等措施的实施，会导致市场需求下降，开发商销售回款减少，进而影响项目的正常推进。此外，土地政策、规划政策等变化也可能影响开发商的计划和进度，导致项目停工。另外，房地产市场的价格波动和需求变化也会影响项目的进展，如果市场价格下跌，会导致开发商无法通过销售收回投资，进而影响项目的继续推进，同时，市场需求的变动也可能导致开发商无法按计划销售房屋，进而影响项目的资金回流。开发商在项目开发过程中存在经营不善的情况，如管理不善、决策失误等，都可能导致项目无法按计划推进。此外，开发商的违法违规行为，如违规用地、超规划建设等，也可能导致项目被政府叫停或处罚，最终成为烂尾楼。金融机构在贷款审批过程中，会对开发商的信用、资产等情况进行严格审查，如果开发商无法满足金融机构的贷款条件，可能会影响项目的资金链，导致项目停工。同时，金融机构的风险控制也可能对项目的融资产生影响，如收紧贷款条件、提高利率等，进而影响项目的正常推进。烂尾楼的形成原因是多方面的，需要各方共同努力，加强监管和风险控制，促进房地产市场的健康发展。

2 烂尾楼的拯救难题

2.1 资金筹措难题

资金筹措难题是烂尾楼的拯救难题之一。如何快速、有效地筹措资金成为拯救烂尾楼的关键。由于烂尾楼的不确定性，金融机构对房地产项目的贷款审批更加严格。金融机构在提供贷款时，会考虑项目的风险和回报率，而烂尾楼往往存在较高的风险，因此金融机构可能会对开发商的信用记录、资产状况等进行更加严格的审查，这使得融资难度增大，开发商难以获得足够的资金支持。同时资金筹措需要一定的时间，从寻找投资人、与金融机构洽谈贷款条件到最终获得资金，每个环节都需要耗费一定的时间，如果烂尾项目的资金筹措周期过长，可能会影响项目的拯救进度，甚至导致项目无法继续推进。另外，由于房地产市场的波动性较大，开发商还需要关注市场动态，及时调整资金筹措策略，如果市场环境发生变化，开发商需要根据实际情况调整融资渠道和方式，以确保项目能够得到足够的资金支持［1］。

2.2 法律与合同纠纷难题

首先是合同履行问题。烂尾楼涉及的合同履行情况复杂，需要解决大量的合同纠纷，购房者、开发商、银行等各方之间的合同关系需要明确。以确保各方权益得到保障。其次是法律适用问题，在烂尾楼中，可能存在多种法律关系的交织，如开发商与政府、金融机构、承包商等之间的合同关系，需要适用不同的法律法规，因此需要明确适用的法律法规，并采取相应的法律程序来解决纠纷。最后是解决法律合同纠纷需要收集充分的证据，包括合同、发票、付款记录、工程进度文件等，这些证据对于法院判决或仲裁具有重要意义。

2.3 项目停滞与资产贬值难题

项目停滞与资产贬值难题是一个不容忽视的问题。长期停工的烂尾楼不仅会导致土地和建筑物的闲置和浪费，还会对周边环境和居民生活产生负面影响，进而加剧资产贬值。从经济角度来看，烂尾楼的长期停工会导致资源的不合理配置，原本用于项目建设的资金、人力和物力等资源无法得到有效利用，造成极大的浪费。土地和建筑物作为重要的资产，其长期闲置会导致资产价值的下降，给开发商和投资者带来巨大的经济损失。从社会角度来看，烂尾楼对周边环境和居民生活产生负面影响，烂尾楼可能存在安全隐患，如未完成的建筑工程可能存在结构问题，对周边居民的安全构成威胁。长期停工的项目可能导致周边环境恶化，如缺乏维护和管理，导致环境卫生问题、治安问题等，这些负面影响进一步加剧了烂尾楼的资产贬值问题。

2.4 社会稳定与民生问题

如果烂尾楼涉及大量的购房者，他们的产权问题、住房问题等需要得到妥善解决，否则可能引发社会不满；烂尾楼可能涉及银行和其他金融机构的贷款，如果不能及时解决，可能会引发金融风险，影响金融市场的稳定；长期停工的烂尾楼可能会影响周边环境和居民生活，加剧资产贬值问题，进而影响城市形象。因此，政府、金融机构、开发商和社会各方需要共同努力，加强监管和风险控制，采取综合性的解决方案维护社会稳定和民生福祉。

3 烂尾楼的破解方法

3.1 政策支持

首先，政府可以对资金支持政策进行优化调整，为开发商提供资金支持和税收优惠等措施，鼓励其继续完成项目建设，这不仅可以缓解开发商的资金压力，也有助于稳定市场信心，促进房地产市场的健康发展。其次，金融机构也可以为开发商提供贷款和融资支持，帮助其解决资金问题。这不仅可以缓解开发商的资金压力，也有助于推动项目的拯救进程。最后，土地政策调整也是解决烂尾楼的重要手段之一。政府可以通过调整土地政策，为开发商提供更多的土地资源，实现房地产市场的供需平衡，从而避免烂尾楼的出现［2］。

3.2 法律法规的完善与执行

政府应针对房地产市场中的烂尾楼问题，制定和完善相关法律法规，明确各方责任和权益，为解决烂尾楼提供法律支持；政府应加强对烂尾楼拯救过程的监管，确保相关法律法规得到严格执行，保障各方权益不受侵犯；可以引入第三方监管机构，对烂尾楼的拯救过程进行监督和管理，确保资金使用合规、透明，防止资金被挪用或滥用；对于烂尾楼中的合同纠纷、产权争议等法律问题，应加强司法救济，通过法律途径解决纠纷，维护各方合法权益。这些需要政府、司法机关、开发商、购房者等各方共同努力，加强监管和风险控制，以促进房地产市场的健康发展。

3.3 金融机构风险评估与控制策略调整

在金融机构的合作中，风险评估是非常重要的一环，金融机构通常会根据借款人的信用状况、财务状况、还款能力等因素进行风险评估，以决定是否与其进行合作。为了应对风险，首先金融机构需要建立完善的风险评估体系，包括借款人的信用评级、还款能力评估、信用风险监测等，以准确评估借款人的风险状况。同时需要建立严格的审批流程，对借款人的资质、信用状况、还款能力等进行严格审核，确保合作项目的风险可控。其次金融机构需要根据市场环境、政策变化等因素，及时调整合作策略，包括调整贷款利率、担保方式、还款期限等，以适应市场变化和风险变化。最后金融机构可以引入第三方担保或保险机构，为借款人提供担保或保险服务，降低风险。金融机构的风险评估与合作是一个复杂的过程，需要金融机构不断完善风险控制策略，加强风险监测和预警，确保合作项目的风险可控。同时金融机构也需要与借款人保持良好的沟通，及时了解借款人的经营状况和财务状况，以保障双方权益［3］。

3.4 与开发商的重新合作与融资安排

倡导政府、金融机构和社会各方积极与烂尾楼的开发商重新合作，共同推动项目的拯救进程，这需要各方加强沟通和协商，明确责任和权益，达成共识，推动项目拯救进程。金融机构可以为开发商提供贷款和融资支持，帮助其解决资金问题，加快拯救进度。同时政府也可以出台相关政策，为开发商提供资金支持和税收优惠等，鼓励其继续完成项目建设。例如烂尾楼涉及合同纠纷、产权争议等法律问题，政府和社会各方应提供法律援助，通过法律途径解决纠纷，维护各方的合法权益。政府、金融机构、开发商和社会各方需要加强监管和风险控制，确保资金使用合规、透明，防止资金被挪用或滥用。同时开发商也需要积极采取措施，进行自我救赎，包括但不限于寻找资金来源、加强项目管理、优化施工计划等，以加快拯救进度。

3.5 资产重组与债务重组

针对烂尾楼，资产重组和债务重组是一种有效的破解方法，通过重新配置和整合烂尾楼的资产，可以优化项目的资产结构，提高项目的价值和盈利能力，这可能包括对土地、建筑物、设备等资产的评估和出售，以获取资金用于项目的继续建设。债务重组是指对破产地产项目的债务进行合理安排和处置，这包括与债权人协商，制定还款计划，优化债务结构，降低债务成本，以减轻开发商的财务负担，为项目的拯救提供资金支持。为了成功实施资产重组和债务重组，需要注意以下几点：建立健全的资产和债务评估体系，对项目进行全面、准确的评估；加强与债权人的沟通和协商，争取得到债权人的理解和支持；寻求政府、金融机构、投资者等利益相关方的支持和参与，共同推动项目的拯救进程；制定合理的还款计划和资金使用方案，确保资金用于项目的继续建设和经营［4］。

3.6 与其他开发商或投资者的合作模式探讨

针对烂尾楼的破解方法，与其他开发商或投资者的合作模式探讨是一个可行的方向。首先，与其他开发商或投资者合作可以增加项目的资金来源，加快拯救进度，可以通过股权投资、债权投资、联合开发等方式进行合作，共同推动项目的拯救进程。其次，在合作模式中需要明确各方责任和权益，达成共识，制定合理的合作协议和合作方案，合作各方需要加强沟通和协商，了解彼此的需求和期望，确保合作项目的风险可控。此外，可以考虑引入第三方监管机构或专业机构，对合作过程进行监督和管理，确保资金使用合规、透明，防止资金被挪用或滥用。需要加强沟通和协商，明确责任和权益，制定合理的合作协议和方案，以推动项目的拯救进程，同时也需要加强监管和风险控制，确保各方权益不受侵犯。

3.7 加强社会参与

首先，加强社会参与。业主、政府、金融机构、投资者等利益相关者，共同参与到项目的拯救进程中来，各方需要加强沟通和协商，了解彼此的需求和期望，共同商讨解决方案，制定合理的合作协议和合作方案。其次，通过利益相关者的协商解决，可以明确各方责任和权益，达成共识，推动项目拯救进程。这需要各方积极参与和支持，共同推动项目的拯救工作。此外，对于烂尾楼，需要加强监管和风险控制，确保资金使用合规、透明，防止资金被挪用或滥用。通过加强沟通和协商，明确责任和权益，可以推动项目的拯救进程。

3.8 引入社会资本

通过引入社会资本，可以增加项目的资金来源，加快拯救进度，推动项目的继续建设和经营。首先，需要积极寻找和筛选合适的投资方，包括其他开发商、投资者、金融机构等，了解其投资意愿和能力，并与其进行沟通和协商，达成合作协议。其次，合作协议中需要明确各方责任和权益，制定合理的合作方案，包括资金使用、项目进度、风险控制等方面，各方需要共同商讨解决方案，确保合作项目的风险可控。最后，需要加强监管和风险控制，确保资金使用合规、透明，防止资金被挪用或滥用，政府、金融机构、业主等利益相关方需要加强沟通和协商，共同推动项目的拯救工作。引入社会资本是拯救烂尾楼的重要方法之一，需要积极寻找和筛选投资方，加强监管和风险控制，以促进房地产市场的健康发展。

3.9 与业主、供应商等建立协商解决机制

业主和供应商等利益相关者是项目的重要参与者，他们的利益和项目的发展密切相关。需要积极与业主、供应商等进行沟通和协商，了解他们的需求和期望，共同商讨解决方案，可以通过协商达成合作协议，明确各方责任和权益，制定合理的合作方案，以推动项目的拯救进程。在协商解决机制中，需要保证公平、公正和透明，确保各方权益不受侵犯。只有各方共同努力，加强合作，才能成功拯救烂尾楼。

4 结语

随着房地产市场的快速发展，不少项目因各种原因最终破产烂尾，拯救这些项目需要综合考虑各种因素，采取有效的措施。拯救烂尾楼是一个复杂而艰巨的任务，需要综合考虑各种因素，采取有效的措施来解决资金问题、化解利益冲突、加强监管和风险控制等。只有这样才能让这些项目重新焕发生机，促进房地产市场的健康发展。对于未来的房地产开发项目，各方需要提前预防可能出现的问题，避免出现类似的情况，才能实现房地产市场的可持续发展，为社会经济的繁荣作出更大的贡献。

参考文献

［1］张镇森. 房地产破产重整项目开发实践探索［J］. 建筑经济，2022，43（7）：53-60.

［2］戚泥莲，樊金钢. 综合手段推进“烂尾楼”复建［N］. 黑龙江日报，2008-02-29（009）.

［3］胡卫华. 消灭城市烂尾楼［J］. 中国房地信息，2005（8）：39-41.

［4］蒙建华，宫振华. 让“烂尾工程”早日起死回生——济宁市停缓建项目情况调查及对策建议［J］. 山东经济战略研究，2002（11）：24-25.

［作者简介］骆旦，男，浙江诸暨人，诸暨市房地产管理中心，中级经济师，本科，研究方向：房地产行业研究。